Hipoteka to forma zabezpieczenia spłaty kredytu, najczęściej związanego z zakupem nieruchomości. Polega ona na ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, które uprawnia kredytodawcę (najczęściej bank) do dochodzenia swoich roszczeń z przedmiotu hipoteki w przypadku, gdy kredytobiorca nie wywiązuje się ze spłaty zobowiązania. Hipoteka jest stosowana głównie przy kredytach mieszkaniowych, ale może również zabezpieczać inne rodzaje kredytów.
Rodzaje hipotek i ich charakterystyka
Wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje hipotek: hipotekę umowną i hipotekę przymusową. Hipoteka umowna ustanawiana jest na podstawie umowy między kredytodawcą a kredytobiorcą, który jest właścicielem nieruchomości. Z kolei hipoteka przymusowa powstaje na podstawie przepisów prawa, bez konieczności zawierania umowy. Hipoteka może być również ustanowiona na nieruchomości należącej do osoby trzeciej, która zgadza się zabezpieczyć cudzy dług.
Wpis hipoteki do księgi wieczystej
Aby hipoteka była skuteczna, musi zostać wpisana do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Wpis ten ma charakter konstytutywny, co oznacza, że bez niego hipoteka nie powstaje. Księga wieczysta jest jawnym i ogólnodostępnym rejestrem, w którym zawarte są informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości, w tym obciążeń hipotecznych. Dzięki temu potencjalni nabywcy nieruchomości mogą zweryfikować, czy jest ona obciążona hipoteką.
Prawa i obowiązki stron umowy hipotecznej
Ustanowienie hipoteki rodzi określone prawa i obowiązki po stronie kredytodawcy i kredytobiorcy. Kredytodawca zyskuje prawo do dochodzenia swoich roszczeń z przedmiotu hipoteki w przypadku niespłacenia kredytu, natomiast kredytobiorca jest zobowiązany do utrzymania nieruchomości w należytym stanie i nieobniżania jej wartości. W razie sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką nabywca przejmuje na siebie dług hipoteczny, chyba że kredytodawca wyrazi zgodę na przejęcie długu przez inną osobę.
Wygaśnięcie hipoteki i wykreślenie jej z księgi wieczystej
Hipoteka wygasa, gdy zabezpieczony nią dług zostanie spłacony w całości. W takiej sytuacji kredytodawca jest zobowiązany do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wykreślenie hipoteki ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że potwierdza ono jedynie fakt wygaśnięcia hipoteki, które następuje z chwilą spłaty całości zobowiązania. Dopóki hipoteka figuruje w księdze wieczystej, potencjalni nabywcy nieruchomości traktują ją jako obciążoną.
Podsumowanie
Hipoteka stanowi jedno z najczęściej stosowanych zabezpieczeń spłaty kredytów, zwłaszcza w przypadku finansowania zakupu nieruchomości. Jej ustanowienie daje kredytodawcy prawo do zaspokojenia swoich roszczeń z przedmiotu hipoteki, jeśli kredytobiorca nie wywiązuje się ze spłaty zadłużenia. Obciążenie nieruchomości hipoteką wpływa na jej stan prawny i wartość rynkową, dlatego przy podejmowaniu decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego warto dokładnie przeanalizować wszystkie konsekwencje tego kroku.
