- Wskaźnik LTV pokazuje, ile procent wartości nieruchomości jest finansowane kredytem.
- Im niższe LTV, tym niższe ryzyko dla banku i lepsze warunki dla klienta.
- W Polsce standardem jest LTV do 80%, a przy dodatkowym zabezpieczeniu – do 90%.
- Niektóre programy rządowe, np. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, pozwalają na 100% LTV dzięki gwarancji BGK.
Czym jest wskaźnik LTV i jak samodzielnie go obliczyć?
LTV (Loan to Value) to wskaźnik wyrażający stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, która jest jego zabezpieczeniem. Jeśli planujesz zakup mieszkania o wartości 500 000 zł i ubiegasz się o kredyt na 400 000 zł, Twoje LTV wyniesie 80%.
To podstawowe narzędzie, którym banki oceniają ryzyko kredytowe. Jego poziom wpływa bezpośrednio na warunki cenowe, w tym marżę i oprocentowanie.
Dlaczego niski wskaźnik LTV opłaca się kredytobiorcy i bankowi?
Niskie LTV oznacza niższy koszt kredytu i mniej wymagań formalnych. Dla banku to sygnał, że klient jest zaangażowany finansowo, a ryzyko straty – ograniczone.
Wysoki wkład własny tworzy „poduszkę bezpieczeństwa”. Jeśli klient z LTV 90% przestanie spłacać raty, a ceny nieruchomości spadną, bank może nie odzyskać całej kwoty z licytacji.
Jakie limity LTV obowiązują w Polsce?
Limity określa Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Zostały wprowadzone po kryzysie z lat 2007–2009, by zabezpieczyć rynek finansowy.
- Do 80% – standardowy poziom LTV.
- Do 90% – możliwe, jeśli nadwyżka jest dodatkowo zabezpieczona.
- Powyżej 90% – tylko w ramach programów z gwarancją BGK.
Jak LTV wpływa na koszty kredytu?
Zasada jest prosta: im wyższe LTV, tym wyższa marża i całkowity koszt kredytu. Rzeczywiste różnice widać w poniższej tabeli – dane pochodzą z oferty mBanku 2025 dla segmentu Active.
| Rodzaj oprocentowania | LTV ≤ 80% | LTV > 80% | Różnica (p.p.) |
|---|---|---|---|
| Marża (oprocentowanie zmienne) | 1,96% | 2,41% | 0,45 |
| Oprocentowanie stałe (5 lat) | 6,38% | 6,63% | 0,25 |
Źródło: Tabela opłat i prowizji mBank, segment Active, 2025
Co to jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (UNWW)?
To zabezpieczenie interesów banku – nie Twoich. Jeśli nie spłacisz kredytu, ubezpieczyciel pokrywa różnicę. Koszt ponosi kredytobiorca.
Metoda 1: Podwyższona marża
Najczęściej stosowane rozwiązanie – marża jest wyższa do czasu spadku LTV poniżej 80%.
Metoda 2: Jednorazowa składka
Rzadziej spotykana. Opłacasz polisę z góry, np. za 3–5 lat ochrony.
Dlaczego operat szacunkowy wpływa na LTV?
Bank bierze pod uwagę niższą wartość z dwóch: operatu lub ceny zakupu. Operat wykonuje licencjonowany rzeczoznawca. Możesz wybrać eksperta z listy banku lub niezależnego.
Czy wkład własny musi być w gotówce?
Nie. W przypadku budowy domu bank może uznać działkę lub udokumentowane nakłady na budowę jako wkład własny. Niedozwolone są środki z innych kredytów.
Jak obniżyć wskaźnik LTV?
Przed zaciągnięciem kredytu:
- Zwiększ wkład własny – np. zamiast 100 000 zł wpłać 150 000 zł.
- Spróbuj negocjować cenę zakupu mieszkania.
W trakcie spłaty:
- Nadpłać kredyt – zmniejszysz saldo i LTV.
- Zainwestuj w remont i wykonaj nową wycenę nieruchomości.
Czy da się dostać kredyt z LTV 100%?
Tak, ale wyłącznie z gwarancją BGK, np. w ramach programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Gwarancja zastępuje wkład własny, ale musisz mieć pełną zdolność kredytową.
Co to znaczy „klucz za dług” i jaki LTV ma tu znaczenie?
To sytuacja, w której oddajesz nieruchomość w zamian za anulowanie długu. Wymaga LTV maks. 70%. Rzadko dostępne rozwiązanie, stosowane w sytuacjach kryzysowych.
FAQ – 7 najczęstszych pytań o wskaźnik LTV
Od jakiej wartości bank liczy LTV – ceny transakcyjnej czy z operatu?
Bank przyjmuje niższą z tych dwóch wartości.
Co się stanie, jeśli operat wyceni nieruchomość niżej niż cena zakupu?
Musisz zwiększyć wkład własny – bank nie pożyczy więcej niż wynosi wartość z operatu.
Czy mogę uzyskać kredyt z LTV 95% lub 100% bez programu rządowego?
Nie, maksymalnie 90% z ubezpieczeniem. 100% tylko z gwarancją BGK.
Jak szybko bank obniży marżę po nadpłacie kredytu?
Po złożeniu wniosku i przedstawieniu nowej wyceny.
Czy wkład własny musi być w gotówce?
Nie, bank może zaliczyć działkę budowlaną lub poniesione koszty budowy.
Czym jest „kredyt pod wodą”?
Sytuacja, gdy dług przewyższa wartość nieruchomości. Pojawia się przy wysokim LTV.
Jaka jest realna różnica między LTV 80% a 90%?
Wyższa marża, wyższe oprocentowanie i wyższy całkowity koszt kredytu.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 15 lipca 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
