- Refinansowanie kredytu hipotecznego to zamiana aktualnego kredytu na nowy – w innym banku i na lepszych warunkach.
- Opłaca się, gdy rata spada o minimum 300–500 zł i zwrot kosztów następuje przed końcem okresu kredytowania.
- LTV powyżej 90% może zablokować refinansowanie – bank uzna kredyt za zbyt ryzykowny.
- Negocjować można nie tylko marżę, ale też prowizję, ubezpieczenia i wymagane produkty dodatkowe.
- Refinansowanie kredytu wspólnego po rozstaniu wymaga analizy zdolności tylko jednej osoby i dokumentów dotyczących podziału majątku.
Refinansowanie kredytu to nic innego jak spłata obecnego zobowiązania kredytowego nowym kredytem, udzielonym przez inny bank. Cała operacja opiera się na założeniu, że nowy bank oferuje korzystniejsze warunki – niższą marżę kredytu hipotecznego, mniejsze RRSO kredytu, korzystniejsze oprocentowanie kredytu hipotecznego lub bardziej elastyczne zasady spłaty. Instytucja, która udziela finansowania, przejmuje hipotekę i zostaje nowym wierzycielem.
Refinansowanie to nie konsolidacja – nie łączy się tu wielu zobowiązań w jedno. Przenoszony jest jeden, konkretny kredyt, zwykle hipoteczny. Ta forma pozwala też na zmianę banku z uwagi na niewystarczającą jakość obsługi, niekorzystne aneksy czy brak oferty dopasowanej do aktualnej sytuacji finansowej klienta.
Kiedy opłaca się refinansować kredyt hipoteczny?
Przeniesienie kredytu do innego banku opłaca się, gdy obecne oprocentowanie jest wyższe niż w nowych ofertach. Dotyczy to głównie osób z kredytem opartym o WIBOR, zaciągniętym przed podwyżkami stóp procentowych. Refinansowanie dotychczasowego kredytu na kredyt ze stałą stopą lub niższą marżą może znacząco obniżyć miesięczne koszty.
Refinansowanie warto rozważyć także w innych przypadkach, takich jak:
- koniec okresu obowiązywania stałej stopy procentowej,
- nieatrakcyjna propozycja aneksu,
- chęć wydłużenia okresu spłaty lub skrócenia okresu kredytowania,
- zmiana waluty kredytu.
Jakie są korzyści z refinansowania kredytu hipotecznego?
Obniżenie raty kredytu to najczęstszy powód refinansowania. Niższe oprocentowanie lub marża dają realne oszczędności co miesiąc i w całym okresie kredytowania. Przejście na kredyt o stałej stopie zapewnia większą stabilność domowego budżetu.
Refinansowanie to także szansa na:
- rezygnację z drogich ubezpieczeń i produktów dodatkowych,
- zmiany w harmonogramie spłat,
- usuniecie barier w nadpłacie kredytu hipotecznego,
- negocjacje warunków wakacji kredytowych.
Na co uważać przy refinansowaniu kredytu?
Przeniesienie kredytu to decyzja, którą trzeba dobrze przekalkulować. Koszty refinansowania obejmują:
| Rodzaj kosztu | Szacunkowa kwota | Uwagi |
|---|---|---|
| Prowizja nowego banku | 0% – 3% | Możliwość negocjacji lub promocji |
| Operat szacunkowy | 400 – 1000 zł | Zależnie od lokalizacji i typu nieruchomości |
| Opłata sądowa za wpis | 200 zł | Opłata stała |
| Koszt notariusza | od 200 zł | Za zgodę na wykreślenie hipoteki |
Czas oczekiwania na decyzję kredytową wynosi zwykle od 2 do 4 tygodni. Należy pamiętać, że nowy bank ocenia zdolność kredytową oraz historię BIK, co może zablokować refinansowanie przy niestabilnej sytuacji.
Wskaźnik LTV a refinansowanie – co jeśli wartość nieruchomości spadła?
LTV (Loan to Value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Banki preferują, gdy LTV nie przekracza 80%. Gdy wskaźnik rośnie powyżej 90%, bank może:
- odrzucić wniosek o refinansowanie,
- zażądać dodatkowego zabezpieczenia,
- zaoferować wyższą marżę lub wkład własny.
Przykład: Wartość mieszkania spadła z 500 000 zł do 450 000 zł, a pozostały kredyt to 420 000 zł. LTV wynosi 93%. W takiej sytuacji bank może nie zaakceptować refinansowania bez dodatkowych środków od klienta.
Sztuka negocjacji z bankiem – jak rozmawiać i co można ugrać?
- Przygotuj kontrofertę: zdobądź minimum jedną lepszą ofertę z innego banku.
- Negocjuj nie tylko marżę: zapytaj o prowizję, ubezpieczenie, dodatkowe produkty.
- Powołaj się na historię: dobra ocena w BIK i brak zaległości to Twój atut.
- Wykorzystaj okno negocjacyjne: najlepszy czas to końcówka stałego oprocentowania.
Jak wygląda proces refinansowania krok po kroku?
Proces refinansowania kredytu hipotecznego trwa zazwyczaj od 4 do 8 tygodni i składa się z pięciu głównych etapów:
- Pozyskanie informacji o kredycie (saldo, harmonogram, warunki wcześniejszej spłaty).
- Porównanie ofert banków lub kontakt z ekspertem kredytowym.
- Złożenie wniosku o refinansowanie wraz z dokumentami dochodowymi i operatem.
- Podpisanie nowej umowy kredytowej i spłata starego kredytu przez nowy bank.
- Aktualizacja wpisu w księdze wieczystej.
Jak obliczyć opłacalność refinansowania?
Najważniejsze jest porównanie łącznych kosztów aktualnego kredytu z nową ofertą – w tym wszystkich opłat przy refinansowaniu i oszczędności na racie.
Przykład: rata spada z 2500 zł do 2100 zł → 4800 zł rocznie. Koszty przeniesienia: 6000 zł. Inwestycja zwraca się po 15 miesiącach.
Refinansowanie kredytu z WIBOR na WIRON – czy to się opłaca?
WIRON to nowy wskaźnik referencyjny, który zastępuje WIBOR. Oparty na transakcjach overnight, jest bardziej odporny na manipulacje. W 2025 roku nowe umowy kredytowe bazują już na WIRON.
Refinansowanie z WIBOR na WIRON opłaca się, gdy nowy bank oferuje niższą marżę, a kredytobiorca oczekuje większej przejrzystości i szybszego reagowania na zmiany stóp procentowych.
Przykładowe scenariusze refinansowania
Scenariusz 1: koniec stałego oprocentowania
Bank proponuje gorsze warunki niż nowi gracze rynkowi? Refinansowanie pozwala przenieść kredyt i zachować stałą ratę.
Scenariusz 2: wyższa zdolność kredytowa
Po awansie i wzroście zarobków można nie tylko obniżyć ratę, ale dobrać środki na dowolny cel – np. remont lub inwestycję.
Scenariusz 3: programy rządowe
Refinansowanie „Bezpiecznego Kredytu 2%” nie jest możliwe bez utraty dopłat – refinansując, tracisz dofinansowanie.
Scenariusz 4: refinansowanie po rozstaniu lub rozwodzie
Jeśli kredyt był wspólny, refinansowanie pozwala jednej osobie przejąć zobowiązanie. Wymagane będą: dokumenty rozwodowe, podział majątku, zgoda byłego współkredytobiorcy i pozytywna ocena zdolności przez bank.
Pułapki i mity dotyczące refinansowania
Mit: refinansowanie zawsze się opłaca
To zależy od sumy kosztów początkowych i oszczędności na racie.
Pułapka: ukryte koszty
Niektóre banki wymagają ubezpieczenia, otwarcia konta lub karty kredytowej – trzeba je doliczyć do kosztów.
Pułapka: promocyjna marża tylko przez rok
Niska rata może rosnąć po zakończeniu promocji – warto dokładnie czytać umowę.
Czy każdy bank oferuje refinansowanie? Jak wybrać najlepszą ofertę?
Oferty banków różnią się pod względem marży, RRSO, prowizji i czasu decyzji. Wybór zależy od celu – czy chcesz niższej raty, czy zmiany typu oprocentowania.
Pomocny będzie ranking kredytów lub kontakt z ekspertem kredytowym. Ważne jest porównanie nie tylko wysokości raty, ale także polityki banku w zakresie nadpłat, ubezpieczeń i zabezpieczeń.
Refinansowanie kredytu hipotecznego – najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Ile realnie można zaoszczędzić na refinansowaniu kredytu?
Od 200 do 1000 zł miesięcznie – w skali całego kredytu to nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Jak długo trwa cały proces refinansowania?
Od 4 do 8 tygodni – zależy od banku i kompletności dokumentów.
Czy refinansowanie kredytu obniża moją zdolność kredytową?
Nie. Spłata starego kredytu działa na Twoją korzyść. Ale nowy bank sprawdza Twoją sytuację finansową.
Czy mogę refinansować kredyt, mając problemy finansowe?
To trudne – bank wymaga stabilnej sytuacji i pozytywnej historii kredytowej.
Co z kredytem o stałym oprocentowaniu?
Można go refinansować, ale sprawdź, czy nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę.
Czy mogę dobrać gotówkę podczas refinansowania?
Tak – jeśli masz odpowiednią zdolność, możesz pożyczyć dodatkowe środki.
Jaki jest największy błąd przy refinansowaniu?
Skupienie się tylko na racie – trzeba też liczyć wszystkie koszty początkowe i sprawdzić RRSO.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 15 lipca 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
