- Pożyczka hipoteczna bywa tańsza w koszcie odsetkowym, ale wymaga zabezpieczenia na nieruchomości i dłuższych formalności.
- Kredyt gotówkowy bywa szybszy i prostszy, ale częściej ma wyższy koszt całkowity, bo nie ma zabezpieczenia.
- Wybór zależy od: kwoty, czasu, celu, ryzyk i tego, czy chcesz obciążyć nieruchomość hipoteką.
Jeśli potrzebujesz większej kwoty lub dłuższego okresu, finansowanie z hipoteką daje większą elastyczność. Jeśli liczy się czas i minimum formalności, kredyt gotówkowy częściej wygrywa prostotą.
Pożyczka hipoteczna i kredyt gotówkowy: definicje oraz podstawy prawne
Pożyczka hipoteczna to finansowanie zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. W praktyce spotkasz dwa warianty: umowę pożyczki w rozumieniu Kodeksu cywilnego oraz produkt bankowy nazwany marketingowo „pożyczką”, ale udzielany w reżimie Prawa bankowego.
Jeśli klient jest konsumentem, a zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości mieszkalnej, zastosowanie mają także obowiązki informacyjne i zasady sprzedaży wynikające z ustawy o kredycie hipotecznym z 23.03.2017 r..
Kredyt gotówkowy jest udzielany przez banki i SKOK-i. Dla konsumenta najczęściej mieści się w reżimie ustawy o kredycie konsumenckim, a instytucja finansująca działa w ramach nadzoru właściwego dla sektora bankowego.
Porównanie: kwota, czas, koszt, formalności
Kwota finansowania
Pożyczka hipoteczna jest limitowana wartością nieruchomości i polityką instytucji. W praktyce pojawiają się widełki rzędu około 50–70% wartości nieruchomości, a w części ofert także wyżej, jeśli zabezpieczenie i sytuacja klienta na to pozwalają.
Kredyt gotówkowy dla konsumenta mieści się w definicji kredytu konsumenckiego do kwoty 255 550 zł, co ma znaczenie dla zakresu ochrony ustawowej.
Horyzont czasowy
Pożyczka hipoteczna może mieć długi okres spłaty, często wieloletni, co obniża ratę, ale zwiększa sumę odsetek w całym okresie. Kredyt gotówkowy jest częściej udzielany na krótszy czas, co podnosi ratę, ale skraca czas zadłużenia.
Koszt finansowania i koszty startowe
W modelu bez zabezpieczenia instytucja bierze większe ryzyko, dlatego kredyt gotówkowy częściej ma wyższy koszt cenowy. W finansowaniu zabezpieczonym hipoteką koszt odsetkowy bywa niższy, ale dochodzą koszty formalne.
Koszty startowe finansowania z hipoteką to najczęściej:
- wycena nieruchomości,
- wpis hipoteki do księgi wieczystej: 200 zł,
- podatek PCC od ustanowienia hipoteki: 19 zł przy wierzytelności o wysokości nieustalonej albo 0,1% kwoty zabezpieczenia przy wierzytelności o wysokości ustalonej.
Stopy NBP na 15/12/2025 r.: stopa referencyjna wynosi 4,00% i obowiązuje od 04/12/2025 r.. Informacyjnie: odsetki ustawowe (kapitałowe) to stopa referencyjna NBP plus 3,5 p.p., a odsetki maksymalne to dwukrotność odsetek ustawowych.
- Pożyczka hipoteczna: taniej i większa kwota, kosztem czasu i formalności.
- Kredyt gotówkowy: szybciej i prościej, kosztem ceny i limitu kwoty.
Tabela porównawcza
| Parametr | Pożyczka hipoteczna | Kredyt gotówkowy |
|---|---|---|
| Kwota | limitowana wartością nieruchomości i polityką instytucji | do 255 550 zł w reżimie kredytu konsumenckiego |
| Okres spłaty | często wieloletni | częściej krótszy |
| Koszt cenowy | często niższy dzięki zabezpieczeniu, dochodzą koszty startowe | częściej wyższy, brak kosztów hipoteki |
| Formalności | wyższe, dochodzi dokumentacja zabezpieczenia | niższe |
| Ryzyko majątkowe | realne, zabezpieczeniem jest nieruchomość | brak hipoteki, ale dług podlega egzekucji z majątku |
Narzędzie decyzyjne: co wybrać
| Pytanie | Jeśli tak | Jeśli nie |
|---|---|---|
| Czy potrzebujesz kwoty powyżej 255 550 zł? | częściej finansowanie z hipoteką | częściej kredyt gotówkowy |
| Czy środki mają trafić szybko, bez procesu hipotecznego? | częściej kredyt gotówkowy | częściej pożyczka hipoteczna |
| Czy akceptujesz hipotekę na nieruchomości? | pożyczka hipoteczna | kredyt gotówkowy |
| Czy priorytetem jest niższy koszt cenowy, kosztem formalności? | częściej pożyczka hipoteczna | częściej kredyt gotówkowy |
| Czy akceptujesz ryzyko egzekucji z nieruchomości przy braku spłaty? | to ryzyko jest wpisane w konstrukcję hipoteki | brak hipoteki, ale dług nadal podlega egzekucji z majątku |
Strategiczne zastosowania
Pożyczka hipoteczna: większe cele i dłuższy czas
- finansowanie remontu, edukacji, leczenia, zakupu drogiego aktywa,
- uporządkowanie kilku zobowiązań jednym długiem zabezpieczonym hipoteką, jeśli bilans kosztów na to pozwala.
Kredyt gotówkowy: gdy liczy się czas i minimum formalności
- nagłe wydatki i awarie,
- finansowanie pomostowe przed planowanym wpływem środków,
- gdy nie chcesz lub nie możesz obciążyć nieruchomości hipoteką.
Konsolidacja z hipoteką: niższa rata kosztem ryzyka majątkowego
Konsolidacja hipoteczna polega na spłacie droższych długów niezabezpieczonych jednym zobowiązaniem zabezpieczonym hipoteką. Efekt to często niższa rata, ceną jest obciążenie nieruchomości oraz wydłużenie czasu spłaty.
Ryzyka: co trzeba rozumieć przed podpisaniem umowy
Ryzyka pożyczki hipotecznej
- ryzyko utraty nieruchomości przy długotrwałej niewypłacalności,
- ryzyko wzrostu rat, jeśli oprocentowanie jest zmienne,
- ryzyko zamrożenia majątku, sprzedaż bywa trudniejsza i wymaga rozliczenia z wierzycielem,
- ryzyko kontraktowe przy pożyczkach pozabankowych, zwróć uwagę na opłaty i zasady wcześniejszej spłaty.
Ryzyka kredytu gotówkowego
- wysoki koszt całkowity w porównaniu do finansowania z zabezpieczeniem,
- wysoka rata przy krótszym okresie spłaty,
- ryzyko spirali zadłużenia, gdy kolejne zobowiązania spłacają poprzednie.
FAQ: najczęściej zadawane pytania
Jaka jest główna różnica między pożyczką hipoteczną a kredytem gotówkowym?
Pożyczka hipoteczna jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości, a kredyt gotówkowy nie wymaga hipoteki.
Ile można pożyczyć w kredycie gotówkowym?
Dla konsumenta limit definicji kredytu konsumenckiego wynosi 255 550 zł, co wpływa na zakres ochrony ustawowej.
Czy kredyt gotówkowy może być wypłacony w 24 godziny?
Często tak, ale zależy to od banku, kwoty, sposobu weryfikacji i historii klienta. Nie każda sprawa kończy się wypłatą w 24 godziny.
Jakie jest największe ryzyko pożyczki hipotecznej?
Ryzyko egzekucji z nieruchomości w razie trwałych problemów ze spłatą, bo zabezpieczeniem jest hipoteka.
Czy pożyczka hipoteczna od firmy pozabankowej jest bezpieczna?
Może mieć wyższe ryzyko kontraktowe. Przed podpisaniem umowy sprawdź koszt całkowity, opłaty dodatkowe i zasady wcześniejszej spłaty.
Czy pożyczką hipoteczną można spłacić kredyty gotówkowe?
Tak, to scenariusz konsolidacji, w którym droższe długi niezabezpieczone są zastępowane jednym zobowiązaniem zabezpieczonym hipoteką.
Jakie są koszty początkowe przy hipotece?
Najczęściej: wycena nieruchomości, opłata sądowa 200 zł za wpis hipoteki do księgi wieczystej oraz PCC od ustanowienia hipoteki, 19 zł albo 0,1% kwoty zabezpieczenia, zależnie od rodzaju wierzytelności.
Źródła
- Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym (ISAP), dostęp: 15/12/2025 r.
- Ustawa z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (ISAP), dostęp: 15/12/2025 r.
- Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (ISAP), dostęp: 15/12/2025 r.
- Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (ISAP), dostęp: 15/12/2025 r.
- Kodeks cywilny (ISAP), art. 359 i art. 481 (odsetki ustawowe, odsetki maksymalne), dostęp: 15/12/2025 r.
- NBP: podstawowe stopy procentowe NBP, dostęp: 15/12/2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 15 grudnia 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
