- Wskaźnik LTV pokazuje, ile procent wartości nieruchomości finansuje kredyt hipoteczny.
- Im niższe LTV, tym niższe ryzyko dla banku i lepsze warunki cenowe dla klienta.
- W Polsce standardowym poziomem jest LTV do 80%, a przy dodatkowym zabezpieczeniu – do 90%.
- Programy rządowe z gwarancją BGK, np. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, pozwalają sfinansować nawet 100% wydatków na nieruchomość w określonych limitach.
Czym jest wskaźnik LTV i jak samodzielnie go obliczyć?
W skrócie: LTV (Loan to Value) opisuje relację między kwotą kredytu a wartością nieruchomości i obliczysz go, dzieląc wysokość finansowania przez wartość mieszkania lub domu.
LTV (Loan to Value) to wskaźnik wyrażający stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, która stanowi jego zabezpieczenie. Jeśli planujesz zakup mieszkania o wartości 500 000 zł i ubiegasz się o kredyt na 400 000 zł, Twoje LTV wyniesie 80%.
To jedno z podstawowych narzędzi, którym banki oceniają ryzyko kredytowe. Jego poziom wpływa bezpośrednio na warunki cenowe, w tym na marżę, wymagany wkład własny oraz dostępność dodatkowych zabezpieczeń.
Dlaczego niski wskaźnik LTV opłaca się kredytobiorcy i bankowi?
W skrócie: niższe LTV oznacza niższy koszt kredytu, większą elastyczność banku oraz większą odporność domowego budżetu na spadki cen nieruchomości.
Niskie LTV przekłada się na niższy koszt kredytu i mniejszą liczbę wymagań formalnych. Dla banku to sygnał, że klient angażuje własny kapitał, a ryzyko straty przy ewentualnej windykacji pozostaje ograniczone.
Wysoki wkład własny tworzy swoistą „poduszkę bezpieczeństwa”. Gdy klient z LTV 90% przestaje spłacać raty, a ceny nieruchomości spadają, istnieje ryzyko, że bank nie odzyska całej kwoty z licytacji komorniczej.
Jakie limity LTV obowiązują w Polsce?
W skrócie: zgodnie z Rekomendacją S KNF standardem jest LTV maksymalnie 80%, a podwyższony poziom do 90% dopuszcza się wyłącznie przy dodatkowych zabezpieczeniach lub ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego.
Limity LTV określa Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Zostały wdrożone po kryzysie finansowym z lat 2007–2009, aby ograniczyć nadmierne zadłużanie gospodarstw domowych i ustabilizować rynek kredytów hipotecznych.
- Do 80% – standardowy poziom LTV przy kredycie hipotecznym.
- Do 90% – możliwy, jeśli nadwyżka ponad 80% zostanie dodatkowo zabezpieczona (np. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego).
- Ok. 100% – wyłącznie w ramach programów z gwarancją BGK, takich jak Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, w określonych limitach kwotowych i przy spełnieniu warunków programu.
Jak LTV wpływa na koszty kredytu?
W skrócie: im wyższe LTV, tym wyższa marża, wyższe oprocentowanie i wyższy całkowity koszt kredytu, często także dodatkowe koszty ubezpieczeń.
Zasada jest prosta: wyższe LTV oznacza wyższe ryzyko dla banku, a więc wyższą marżę i wyższy całkowity koszt kredytu. Różnice dobrze pokazują aktualne dane z oferty mBanku 2025 dla segmentu Active z okresu 10.07.2025–22.10.2025 (marże) oraz 23.10.2025–12.01.2026 (oprocentowanie stałe).
| Rodzaj oprocentowania | LTV ≤ 80% | LTV > 80% | Różnica (p.p.) |
|---|---|---|---|
| Marża (oprocentowanie zmienne, segment Active) | 1,96% | 2,41% | 0,45 |
| Oprocentowanie stałe (5 lat, segment Active) | 6,23% | 6,48% | 0,25 |
Źródło: oficjalne dokumenty mBanku – „Informacja o wysokości marż dla zmiennego oprocentowania” (10.07.2025–22.10.2025) oraz „Informacja o wysokości stałego oprocentowania przez 5 lat” (23.10.2025–12.01.2026), segment Active.
Dla kredytu na 500 000 zł różnica marży o 0,45 p.p. przekłada się na ratę wyższą o kilkadziesiąt złotych i dodatkowe tysiące złotych odsetek w całym okresie spłaty, szczególnie przy długim, 25–30 letnim horyzoncie.
Co to jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (UNWW)?
W skrócie: UNWW to polisa, która zabezpiecza bank przy LTV powyżej 80%, a jej koszt ponosi kredytobiorca.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego chroni interesy banku, a nie klienta. W przypadku niespłacania kredytu ubezpieczyciel pokrywa część straty banku, natomiast dług wobec ubezpieczyciela bywa dochodzony od kredytobiorcy. Polisa staje się aktualna, gdy LTV przekracza standardowy poziom 80%.
Metoda 1: podwyższona marża
Najczęściej stosowane rozwiązanie polega na tym, że marża pozostaje wyższa do czasu spadku LTV poniżej 80%. Po osiągnięciu tego poziomu bank przewiduje obniżenie marży w tabeli opłat albo w regulaminie i wprowadza ją w drodze aneksu.
Metoda 2: jednorazowa składka
W niektórych ofertach stosuje się jednorazową składkę ubezpieczeniową, opłacaną z góry, przykładowo za pierwsze 3–5 lat ochrony. Jej koszt zależy od poziomu LTV oraz przyjętej przez bank stawki.
Dlaczego operat szacunkowy wpływa na LTV?
W skrócie: bank oblicza LTV na podstawie niższej z dwóch wartości: ceny transakcyjnej i operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę.
Bank bierze pod uwagę niższą wartość z dwóch: operatu szacunkowego lub ceny zakupu. Operat sporządza licencjonowany rzeczoznawca majątkowy. W praktyce klient często wybiera eksperta z listy współpracującej z bankiem, choć możliwe jest zlecenie wyceny niezależnemu rzeczoznawcy, jeśli bank akceptuje taki dokument.
Jeżeli wycena z operatu jest niższa niż cena transakcyjna, LTV rośnie, a wymagany wkład własny odpowiednio się zwiększa.
Czy wkład własny musi być w gotówce?
W skrócie: wkład własny nie ogranicza się do gotówki, ponieważ bank bierze pod uwagę także niektóre składniki majątku.
W przypadku budowy domu bank uznaje jako wkład własny nie tylko środki pieniężne, lecz także działkę budowlaną oraz udokumentowane nakłady na budowę. Wkład własny mogą stanowić również oszczędności zgromadzone w produktach inwestycyjnych, część środków z PPK lub darowizna od rodziny, pod warunkiem odpowiedniego udokumentowania.
Niedopuszczalne jest finansowanie wkładu własnego innym kredytem konsumpcyjnym lub pożyczką gotówkową, jeżeli bank wprost tego zabrania w regulaminie.
Jak obniżyć wskaźnik LTV?
W skrócie: niższe LTV osiągniesz, podnosząc wkład własny, negocjując cenę nieruchomości, nadpłacając kredyt oraz dbając o aktualną wycenę mieszkania lub domu.
Przed zaciągnięciem kredytu:
- Podnieś wkład własny, przykładowo z 100 000 zł do 150 000 zł – LTV spada, a oferta kredytu zwykle staje się korzystniejsza.
- Negocjuj cenę zakupu mieszkania z deweloperem lub sprzedającym, co bezpośrednio poprawia wskaźnik LTV.
W trakcie spłaty:
- Regularnie nadpłacaj kredyt, aby szybciej obniżać saldo zadłużenia i wskaźnik LTV.
- Po większym remoncie lub modernizacji energetycznej zleć nową wycenę nieruchomości, jeśli istnieje realna szansa na wyższą wartość rynkową.
Czy da się dostać kredyt z LTV 100%?
W skrócie: finansowanie do 100% wydatków na nieruchomość jest dostępne wyłącznie w programach z gwarancją BGK, takich jak Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, przy spełnieniu wymogów dochodowych i rodzinnych.
Finansowanie na poziomie zbliżonym do 100% dotyczy obecnie wyłącznie programów z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego, takich jak Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Gwarancja BGK zastępuje wkład własny do określonego limitu kwotowego, natomiast klient musi posiadać pełną zdolność kredytową oraz spełnić kryteria programu, między innymi dotyczące sytuacji rodzinnej i limitów ceny za metr.
Co to znaczy „klucz za dług” i jaki LTV ma tu znaczenie?
W skrócie: kredyt z opcją „klucz za dług” pozwala przenieść własność nieruchomości na bank w zamian za umorzenie długu, lecz wymaga restrykcyjnych parametrów, w tym LTV maksymalnie 70% przy uruchomieniu.
„Klucz za dług” to konstrukcja znana z nowelizacji Rekomendacji S, w której kredytobiorca, w określonych sytuacjach, otrzymuje prawo do przekazania nieruchomości na własność banku w zamian za umorzenie zadłużenia. Produkt jest dostępny wyłącznie jako odrębna oferta i wiąże się z zaostrzonymi warunkami brzegowymi.
Jednym z kluczowych parametrów jest LTV nie wyższe niż 70% w momencie uruchomienia kredytu. Tak niski poziom zadłużenia względem wartości nieruchomości ma ograniczać ryzyko systemowe oraz ryzyko nadużyć po stronie kredytobiorców.
FAQ – 7 najczęstszych pytań o wskaźnik LTV
Od jakiej wartości bank liczy LTV – ceny transakcyjnej czy z operatu?
Bank oblicza LTV od niższej z dwóch wartości: ceny transakcyjnej nieruchomości albo wartości z operatu szacunkowego.
Co się stanie, jeśli operat wyceni nieruchomość niżej niż cena zakupu?
LTV wzrośnie, a wymagany wkład własny stanie się wyższy, ponieważ bank ograniczy kwotę kredytu do wartości wynikającej z operatu.
Czy da się uzyskać kredyt z LTV 95% lub 100% bez programu rządowego?
Nie, standardowa oferta banków kończy się na LTV 90% przy dodatkowym zabezpieczeniu; poziom zbliżony do 100% finansowania dostępny jest wyłącznie w programach z gwarancją BGK.
Jak szybko bank obniża marżę po nadpłacie kredytu i spadku LTV?
Zmiana marży następuje po złożeniu wniosku i podpisaniu aneksu; bank analizuje nowy poziom LTV na podstawie aktualnej wyceny i podejmuje decyzję w standardowym procesie kredytowym.
Czy wkład własny musi być w gotówce?
Nie, wkład własny obejmuje także inne składniki majątku, przykładowo działkę budowlaną, część środków z PPK lub udokumentowane nakłady na budowę.
Czym jest „kredyt pod wodą” w kontekście LTV?
„Kredyt pod wodą” występuje wtedy, gdy saldo zadłużenia przewyższa wartość nieruchomości, czyli faktyczne LTV przekracza 100%.
Jaka jest realna różnica między LTV 80% a 90% dla kredytobiorcy?
LTV 90% oznacza wyższą marżę, wyższe oprocentowanie i zwykle konieczność UNWW, co zwiększa łączny koszt kredytu w horyzoncie kilkunastu lub kilkudziesięciu lat.
Źródła i dokumenty referencyjne
- Rekomendacja S KNF – nowelizacja czerwiec 2023
- Bank Gospodarstwa Krajowego – Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy
- mBank – Informacja o wysokości marż dla zmiennego oprocentowania (10.07.2025–22.10.2025)
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 29 listopada 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
