Kredyt hipoteczny bez ślubu – kompletny przewodnik prawno-podatkowy i praktyczny
Kredyt hipoteczny bez ślubu to realna opcja, ale wiąże się z ryzykami, których małżonkowie zwykle nie doświadczają. Różnice wychodzą przy wkładzie własnym, rozstaniu, śmierci partnera i dziedziczeniu. Brak testamentu może sprawić, że Twoim współwłaścicielem zostanie rodzina zmarłego, a Ty nadal odpowiadasz solidarnie wobec banku za 100% długu. Ten przewodnik pokazuje, jak zaprojektować zakup „bez ślubu” tak, by był bezpieczny prawnie, podatkowo i finansowo.
- Banki udzielają wspólnych kredytów także parom nieformalnym (liczy się łączna zdolność).
- Odpowiadacie solidarnie za 100% długu – umowy prywatne nie wiążą banku.
- Współwłasność ułamkowa ≠ wspólność małżeńska; udziały można znieść.
- Bez testamentu partner nie dziedziczy; udział trafia do rodziny zmarłego.
- Nierówny wkład przy równych udziałach grozi podatkiem od darowizn.
- Testament/zapis windykacyjny i polisa na życie znacząco ograniczają ryzyko.
- Umowa kohabitacyjna porządkuje rozliczenia, ale nie zmienia solidarności wobec banku.
Jak banki oceniają zdolność i jakie dokumenty składa para bez ślubu?
W skrócie: bank liczy łączną zdolność współkredytobiorców, a status związku wpływa pośrednio przez model kosztów gospodarstwa i polityki banku.
Banki traktują partnerów jako współkredytobiorców. Liczy się łączna zdolność kredytowa, wartość nieruchomości i wysokość wkładu własnego. Część banków przyjmie jedno gospodarstwo domowe (wyższa zdolność), część – dwa (niższa zdolność). Przed złożeniem wniosku warto uzyskać pisemne potwierdzenie, jaki model przyjmie dany bank.
- Dowody osobiste, oświadczenie o gospodarstwie domowym
- Zaświadczenia o dochodach (3–6 mies.), PIT/KPiR/zestawienia księgowe
- Dokumenty nieruchomości: umowa przedwstępna, KW, operat
- Wkład własny: gotówka/działka/nakłady – z dowodami przelewów
Uwaga: jeżeli wkład wnosi głównie jedna osoba, udziały w akcie notarialnym powinny to odzwierciedlać, aby nie powstała ukryta darowizna.
Współwłasność ułamkowa – jak ustalić udziały i uniknąć podatku?
W skrócie: wpiszcie w akcie udziały proporcjonalne do wkładów (np. 70/30); równe udziały przy nierównym wkładzie grożą podatkiem od darowizn.
Współwłasność ułamkowa oznacza, że każdy ma zbywalny udział (np. 1/2, 1/3), który może sprzedać, obciążyć hipoteką lub darować. Udziały można zmienić przez umowę lub sądowo przy zniesieniu współwłasności. Aby uniknąć sankcji podatkowych, udziały powinny odzwierciedlać realne nakłady finansowe.
➤ Równe (50/50) – gdy wkłady i zobowiązania są symetryczne.
➤ Nierówne (np. 70/30) – gdy jedna osoba wnosi większy wkład i chce uniknąć darowizny.
Pamiętaj: współwłasność ułamkowa nie chroni na wypadek śmierci – udział wchodzi do spadku i trafia do spadkobierców ustawowych zmarłego.
Solidarna odpowiedzialność – co to oznacza dla partnerów?
W skrócie: bank może żądać całej raty od jednego współkredytobiorcy, niezależnie od umów między Wami.
Solidarna odpowiedzialność oznacza, że obie osoby są dłużnikami całego długu. Porozumienia między partnerami nie wiążą banku – skuteczna jest jedynie zmiana umowy kredytowej/aneks za zgodą banku. Po rozstaniu solidarność nie wygasa, dopóki bank nie wyrazi zgody na przejęcie długu przez jedną osobę lub nie dojdzie do spłaty i zamknięcia kredytu.
Rozstanie z kredytem – przejęcie długu, sprzedaż, wynajem
W skrócie: najczyściej działa przejęcie kredytu (jeśli jest zdolność); alternatywy to sprzedaż albo wynajem na czas rozliczeń.
| Scenariusz | Zalety | Wymagania | Koszty / Ryzyka | Wpływ na BIK |
|---|---|---|---|---|
| Przejęcie kredytu | Rozdzielenie finansowe | Zgoda banku, indywidualna zdolność jednej osoby | Ryzyko odmowy; koszty aneksu/notarialne | Po przejęciu – historia tylko u przejmującego |
| Sprzedaż nieruchomości | Zamyka kredyt i współwłasność | Zgoda obu stron, cena ≥ saldo | Prowizje, podatki, presja czasu | Po spłacie – zamknięcie zobowiązania |
| Wynajem | Czynsz może pokryć raty | Współpraca, konto techniczne | Pustostany, spory, naprawy | Opóźnienia w czynszu ≠ raty – liczy się termin spłaty kredytu |
Roszczenie regresowe: gdy jedna osoba spłaca raty sama, może dochodzić od drugiej zwrotu przypadającej części. Co do zasady roszczenie liczy się od dnia zapłaty danej raty; przy świadczeniach okresowych stosuje się krótsze terminy – skonsultuj szczegóły przed działaniem.
Przykład: masz 1/2 z 800 000 zł. Otrzymujesz całość i spłacasz partnera 400 000 zł. PCC 2% od 400 000 zł.
Gdy brak porozumienia – sądowe zniesienie współwłasności
W skrócie: sąd dzieli własność, ale nie „dzieli kredytu” – wobec banku nadal działa solidarność.
Gdy mediacja i umowa zawiodą, pozostaje sąd. Najczęstsze rozstrzygnięcia: podział fizyczny (rzadko w mieszkaniach), przyznanie całości jednej osobie ze spłatą drugiej, albo sprzedaż (także licytacyjna). Wyrok dotyczy własności, nie zmienia automatycznie umowy kredytowej – potrzebna jest zgoda banku.
Testament i zapis windykacyjny – czym się różnią i co dają?
W skrócie: zwykły testament powołuje do spadku; zapis windykacyjny (u notariusza) przenosi konkretny składnik – np. udział w mieszkaniu – z chwilą śmierci.
Zapis windykacyjny to element testamentu notarialnego, który pozwala wskazać konkretny składnik (np. 1/2 udziału). Przeniesienie następuje automatycznie w chwili śmierci testatora. Pamiętaj jednak o zachowku – uprawnieni krewni mogą mieć roszczenia mimo zapisu.
Kto dziedziczy udział i kredyt po śmierci partnera?
W skrócie: bez testamentu dziedziczy rodzina zmarłego; partner nie dziedziczy ustawowo.
Udział w nieruchomości oraz obowiązki kredytowe wchodzą do spadku po zmarłym i przypadają jego spadkobiercom ustawowym (dzieci/małżonek; dalej rodzice, rodzeństwo i ich zstępni). Partner żyjący nie dziedziczy ustawowo – chyba że wskazano go w testamencie/zapisie windykacyjnym.
Umowa kohabitacyjna – co w niej zapisać, by się chronić?
W skrócie: to „konstytucja” Waszych rozliczeń: wkłady, koszty, korzystanie, rozstanie, tryb mediacji.
- wkłady i proporcje udziałów + dowody przelewów/nakładów,
- zasady ponoszenia kosztów utrzymania i remontów,
- prawo do zamieszkiwania po rozstaniu i terminy wyprowadzki,
- procedurę zniesienia współwłasności i mediację przed sporem.
Umowa nie jest wiążąca dla banku (solidarność trwa), ale stanowi mocny dowód w ewentualnym sporze i porządkuje rozliczenia.
Podatki: darowizny, spadki, PCC – praktyczne przykłady
W skrócie: równe udziały przy nierównym wkładzie = ryzyko darowizny; przy spadku liczy się wartość czysta (po odjęciu długów i ciężarów).
Dziedziczysz udział wart 300 000 zł, na nieruchomości jest kredyt 500 000 zł.
Ciężar na Twoim udziale (1/2): 250 000 zł → podstawa: 300 000 – 250 000 = 50 000 zł.
Przy wyższym długu (np. 600 000 zł) podstawa może spaść do zera.
Lista kontrolna przed podpisaniem umowy
W skrócie: udziały = wkłady, oświadczenie o gospodarstwie, umowa kohabitacyjna, testament/zapis, polisa, cesja, plan na wypadek rozstania.
- [ ] Udziały w akcie odzwierciedlają wkłady (dowody przelewów w załączniku)
- [ ] Oświadczenie dla banku o jednym gospodarstwie – jeśli to podnosi zdolność
- [ ] Umowa kohabitacyjna: wkłady, koszty, nakłady, mediacja, tryb wyjścia
- [ ] Testament notarialny lub zapis windykacyjny
- [ ] Polisa na życie z partnerem jako uposażonym + cesja na bank
- [ ] Świadomość solidarnej odpowiedzialności i plan „B” na wypadek rozstania
Jak kupić bez ślubu – krok po kroku (HowTo)
W skrócie: najpierw ustalcie udziały i wkład, potem kredyt i zabezpieczenia, na końcu testament/polisa.
- Ustalcie proporcje udziałów (np. 70/30) i zbierzcie dowody wpłat.
- Złóżcie oświadczenie o gospodarstwie domowym – jeśli pomaga w zdolności.
- Podpiszcie akt z wpisanymi udziałami i załącznikiem o nakładach.
- Zawrzyjcie umowę kredytu, ustanówcie hipotekę i cesję polisy na bank.
- Sporządźcie testament lub zapis windykacyjny; wykupcie polisę.
Kalkulator podatku od spadku (shortcode)
Sprawdź przybliżony podatek od spadku uwzględniając wartość udziału i ciężar hipoteki.
FAQ – najczęstsze pytania
Czy można dostać kredyt hipoteczny bez ślubu?
Tak – bank liczy zdolność łączną współkredytobiorców, a status związku ma znaczenie pośrednie.
Jak ustalić udziały przy nierównym wkładzie?
W akcie notarialnym wpisz proporcje zgodne z wkładami (np. 70/30), aby uniknąć darowizny.
Kto dziedziczy udział i kredyt po śmierci partnera?
Bez testamentu dziedziczy rodzina zmarłego, nie partner; kredyt wchodzi do masy spadkowej.
Czy umowa kohabitacyjna wiąże bank?
Nie – porządkuje rozliczenia między Wami, lecz wobec banku nadal odpowiadacie solidarnie.
Czy mogę przejąć kredyt po rozstaniu?
Tak, jeśli bank wyrazi zgodę po ocenie Twojej indywidualnej zdolności kredytowej.
Jak obniżyć podatek od spadku udziału z hipoteką?
Liczy się wartość czysta: wartość udziału minus ciężary (np. przypadająca część hipoteki).
Kiedy przedawni się roszczenie regresowe do byłego partnera?
Co do zasady licz od zapłaty danej raty; dla świadczeń okresowych stosuje się krótsze terminy.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 26 lipca 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
