- ✔ Banki udzielają wspólnych kredytów również parom nieformalnym.
- ✔ Partnerzy odpowiadają solidarnie za 100% długu, niezależnie od relacji osobistej.
- ✔ Współwłasność ułamkowa to nie to samo co wspólność małżeńska – można ją znieść.
- ✔ Bez testamentu partner nie dziedziczy udziału ani kredytu – wszystko trafia do rodziny.
- ✔ Wkład własny musi być wpisany proporcjonalnie, inaczej może zostać uznany za darowiznę.
- ✔ Testament i ubezpieczenie na życie to konieczność – chronią przed najgorszym scenariuszem.
- ✔ Wspólna inwestycja bez ślubu wymaga umowy kohabitacyjnej i analizy podatkowej.
Kredyt hipoteczny bez ślubu to realna opcja, ale niesie ze sobą ryzyka, których małżonkowie zazwyczaj nie doświadczają. Choć procedura bankowa wygląda podobnie, różnice ujawniają się przy wkładzie własnym, rozstaniu, śmierci partnera czy dziedziczeniu. Brak jednego dokumentu – testamentu – może sprawić, że po śmierci partnera o spłatę Twojego udziału w domu upomni się jego daleka rodzina, podczas gdy Ty nadal będziesz spłacać 100% kredytu. Ten przewodnik pokaże, jak uniknąć tego i innych kosztownych scenariuszy.
Jak banki oceniają zdolność kredytową i jakie dokumenty są potrzebne parze bez ślubu?
Banki traktują pary bez ślubu jak współkredytobiorców. Liczy się łączna zdolność kredytowa, wartość nieruchomości i wysokość wkładu własnego. Status związku nieformalnego nie wpływa bezpośrednio na decyzję kredytową, ale może mieć znaczenie w modelu kosztów gospodarstwa domowego. Złożenie oświadczenia o wspólnym gospodarstwie pozwala bankowi przyjąć niższe koszty utrzymania – co zwiększa zdolność.
Warto pamiętać, że podejście banków nie jest jednolite. Niektóre instytucje, jak Pekao SA czy PKO BP, mogą domyślnie przyjąć model dwóch osobnych gospodarstw, co obniża zdolność kredytową. Inne, jak Santander Bank, mogą wymagać, by partnerzy zamieszkali razem w kredytowanej nieruchomości. Dlatego kluczowe jest zweryfikowanie tych zasad w kilku bankach przed złożeniem wniosku.
- Dowód osobisty
- Zaświadczenie o dochodach (z 3–6 miesięcy)
- PIT-y lub KPiR – zależnie od formy zatrudnienia
- Dokumenty nieruchomości: umowa przedwstępna, KW, operat
- Wkład własny – minimum 10–20%, może być w formie gotówki, działki, materiałów
Ważne: jeżeli wkład wnosi tylko jeden partner, udziały muszą to odzwierciedlać. W przeciwnym razie urząd skarbowy może uznać nadwyżkę za darowiznę i nałożyć wysoki podatek (III grupa podatkowa).
Na czym polega współwłasność w częściach ułamkowych i dlaczego jest kluczowa dla par bez ślubu?
Pary bez ślubu kupują nieruchomość jako współwłaściciele ułamkowi (np. 1/2 i 1/2). Każdy z partnerów posiada zbywalny udział, który może sprzedać, obciążyć hipoteką albo darować – bez zgody drugiej strony.
To rozwiązanie daje elastyczność, ale i ryzyko. Zniesienie współwłasności jest możliwe w każdej chwili – umownie lub sądowo. Właśnie dlatego już na etapie zakupu należy:
➤ Równe (50/50) – tylko jeśli wkłady i zobowiązania są symetryczne.
➤ Nierówne (np. 70/30) – jeśli jeden z partnerów wnosi większy wkład.
Współwłasność ułamkowa nie daje żadnej ochrony na wypadek śmierci – udziały trafiają do spadkobierców, a nie partnera.
Co oznacza solidarna odpowiedzialność za kredyt i jakie ryzyko niesie dla partnerów?
Solidarna odpowiedzialność oznacza, że każdy z partnerów odpowiada wobec banku za 100% długu – niezależnie od wzajemnych ustaleń. Nawet jeśli ustaliliście, że spłacacie „po równo”, bank może domagać się całej raty od jednego z was.
To ryzyko nie wygasa przy rozstaniu – umowa trwa do końca okresu kredytowania lub do przejęcia długu przez jedną ze stron. Jeśli jeden z partnerów przestaje spłacać, drugi musi pokryć całość raty, aby nie dopuścić do wypowiedzenia kredytu.
Jakie są możliwe scenariusze i rozwiązania w przypadku rozstania z kredytem hipotecznym?
Rozstanie nie zwalnia z kredytu. Najczęściej stosowane rozwiązania to:
| Scenariusz | Zalety | Wymagania Kluczowe | Potencjalne Koszty / Ryzyka |
|---|---|---|---|
| Przejęcie kredytu | Całkowite rozdzielenie finansowe | Zgoda banku, pełna zdolność kredytowa jednej osoby | Odrzucenie wniosku przez bank, dodatkowe opłaty notarialne |
| Sprzedaż nieruchomości | Zamyka temat kredytu i współwłasności | Zgoda obu stron, nabywca, brak zadłużenia wyższego niż wartość nieruchomości | Prowizje, podatki, ryzyko niższej ceny |
| Wynajem | Pokrywa raty z czynszu | Zaufanie, współpraca, wspólne konto techniczne | Ryzyko sporu, pustostanu, nierównych nakładów |
Roszczenie regresowe: jeśli po rozstaniu spłacasz raty samodzielnie, masz prawo domagać się od byłego partnera zwrotu jego części (zazwyczaj połowy). Nazywa się to roszczeniem regresowym. Pamiętaj, że roszczenie to przedawnia się po 6 latach.
A co, jeśli nie możemy się dogadać? Sądowe zniesienie współwłasności
Jeśli nie uda się dojść do porozumienia w sprawie zniesienia współwłasności, pozostaje droga sądowa. To rozwiązanie ostateczne – długotrwałe, kosztowne i często prowadzące do eskalacji konfliktu.
Uwaga: sąd może rozstrzygnąć tylko kwestie majątkowe, czyli nieruchomość – ale nie kredyt. Odpowiedzialność za dług wobec banku pozostaje solidarna, nawet po wyroku.
Najczęstsze rozstrzygnięcia sądu:
- Podział fizyczny nieruchomości – stosowany głównie w przypadku domów z osobnymi wejściami; rzadki przy mieszkaniach.
- Przyznanie nieruchomości jednej stronie – z obowiązkiem spłaty drugiej. Jednak uwaga: nie zwalnia to z długu w banku bez jego zgody.
- Sprzedaż licytacyjna – najmniej korzystna opcja, bo cena osiągana na licytacji jest zazwyczaj dużo niższa od rynkowej.
Czym jest zapis windykacyjny i dlaczego jest lepszy od zwykłego testamentu?
Zapis windykacyjny to szczególna forma testamentu notarialnego, która umożliwia przekazanie konkretnego składnika majątku – np. udziału w nieruchomości – oznaczonej osobie. Przeniesienie własności następuje automatycznie z chwilą śmierci testatora, bez konieczności czekania na dział spadku.
Zalety zapisu windykacyjnego:
- Natychmiastowy skutek – nieruchomość przechodzi na wskazaną osobę bez postępowania spadkowego.
- Możliwość precyzyjnego wskazania, kto ma przejąć np. 1/2 udziału.
Wymogi formalne:
- Zapis windykacyjny musi być zawarty w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego.
- Osoba obdarowana odpowiada za długi spadkowe, ale tylko do wysokości wartości przekazanego majątku.
Oblicz podatek spadkowy online
Możesz samodzielnie sprawdzić wysokość podatku, korzystając z poniższego kalkulatora. Uwzględnia on wartość udziału oraz ciężar hipoteki.
Kalkulator podatku od spadku – III grupa podatkowa:
Kto dziedziczy kredyt i udział w nieruchomości po śmierci partnera i jakie to rodzi zagrożenia?
W przypadku śmierci jednego z partnerów, jego udział w nieruchomości oraz obowiązki kredytowe przechodzą na spadkobierców ustawowych – czyli rodzinę zmarłego. Partner żyjący nie dziedziczy automatycznie, nawet jeśli przez lata razem mieszkali i spłacali kredyt.
W praktyce oznacza to, że nowym współwłaścicielem Twojego domu może zostać:
- 👥 Rodzice zmarłego partnera – jeśli żyją, dziedziczą jako pierwsi.
- 👤 Rodzeństwo – jeśli rodzice nie żyją.
- 👶 Siostrzeńcy/bratankowie – dzieci rodzeństwa, jeśli rodzeństwo nie żyje.
- 🏛️ Gmina lub Skarb Państwa – jeśli nie ma żadnych krewnych.
To oznacza konieczność dogadywania się z osobami, które nie mają żadnego emocjonalnego związku z nieruchomością – i które mogą chcieć ją sprzedać lub odrzucić spadek.
Jak umowa partnerska (kohabitacyjna) może zabezpieczyć wasze interesy na wypadek rozstania?
Umowa kohabitacyjna to dokument cywilnoprawny zawierany u notariusza, który reguluje wzajemne prawa i obowiązki partnerów żyjących bez ślubu. W przypadku wspólnej nieruchomości i kredytu może ona określać m.in.:
- kto wniósł jaki wkład własny,
- jak dzielone są koszty utrzymania,
- kto ma prawo do zamieszkiwania w przypadku rozstania,
- jak wygląda procedura zniesienia współwłasności.
Taka umowa nie ma mocy względem banku, ale jest dowodem w sądzie i chroni przed wzajemnymi roszczeniami, zwłaszcza gdy relacje się pogorszą.
Dlaczego testament i ubezpieczenie na życie są absolutnie niezbędne dla bezpieczeństwa żyjącego partnera?
Brak formalnego związku eliminuje ustawowe dziedziczenie. Żyjący partner może zostać pozbawiony mieszkania, mimo że przez lata spłacał kredyt. Aby temu zapobiec:
- sporządźcie testament (najlepiej notarialny),
- rozważcie zapis windykacyjny, który pozwala zapisać konkretny udział w nieruchomości,
- wykupcie ubezpieczenie na życie z oznaczeniem partnera jako beneficjenta.
Dzięki tym działaniom partner może spłacić kredyt, przejąć udział lub zyskać czas na działania formalne po śmierci ukochanej osoby.
O jakich podatkach (PCC, od darowizn i spadków) musicie pamiętać przy wspólnym kredycie?
Nieformalny związek oznacza, że nie korzystacie z ulg podatkowych przysługujących małżonkom. Najważniejsze pułapki to:
- Podatek od darowizn: jeżeli jeden partner wnosi więcej wkładu, a udziały są równe, fiskus może zażądać 12%–20% podatku.
- PCC 2%: obowiązuje przy zakupie udziału lub zniesieniu współwłasności.
- Podatek od spadków: III grupa podatkowa – brak zwolnienia, stawka 12–20%.
Dziedziczysz po partnerze udział w nieruchomości wart 300 000 zł.
Na całej nieruchomości ciąży kredyt w wysokości 500 000 zł.
Ciężar na Twoim udziale (1/2): 250 000 zł
Podstawa opodatkowania: 300 000 zł – 250 000 zł = 50 000 zł
Jeśli zadłużenie byłoby wyższe (np. 600 000 zł), podatek w ogóle by nie wystąpił.
Kredyt hipoteczny bez ślubu – ostateczna lista kontrolna przed podpisaniem umowy
Zanim podpiszecie umowę kredytową i akt notarialny, sprawdźcie każdy z poniższych punktów:
- [ ] Czy na pewno wasze udziały w akcie notarialnym odzwierciedlają wkład finansowy każdego z was?
- [ ] Czy na pewno złożyliście wspólne oświadczenie dla banku o prowadzeniu jednego gospodarstwa?
- [ ] Czy na pewno podpisaliście umowę kohabitacyjną chroniącą interesy przy rozstaniu?
- [ ] Czy na pewno każde z was sporządziło osobny testament notarialny z powołaniem partnera do spadku?
- [ ] Czy na pewno zawarliście ubezpieczenie na życie z partnerem jako beneficjentem?
- [ ] Czy na pewno rozumiecie zasady solidarnej odpowiedzialności za kredyt?
- [ ] Czy na pewno uzgodniliście plan działania na wypadek rozstania lub śmierci?
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy można dostać kredyt hipoteczny bez ślubu?
Tak, banki traktują parę bez ślubu jako standardowych współkredytobiorców. Kluczowe są łączna zdolność kredytowa i wkład własny, a nie formalny status związku.
Jak ustalić udziały w mieszkaniu przy zakupie bez ślubu?
Udziały (np. 50/50 lub 70/30) muszą być precyzyjnie określone w akcie notarialnym. Powinny odzwierciedlać proporcje wniesionego wkładu własnego, aby uniknąć ryzyka podatku od darowizny.
Kto dziedziczy nieruchomość i kredyt po śmierci partnera?
Bez testamentu partner nie dziedziczy nic. Udział w nieruchomości oraz związany z nim dług przechodzą na spadkobierców ustawowych zmarłego, czyli jego rodzinę (np. rodziców, rodzeństwo).
Czy mogę przejąć kredyt po rozstaniu?
Tak, jest to możliwe, ale wymaga zgody banku, który ponownie oceni Twoją zdolność kredytową, tym razem indywidualnie. To często najtrudniejszy etap całego procesu.
Co to jest umowa partnerska i czy chroni przed bankiem?
Umowa partnerska (kohabitacyjna) reguluje wzajemne rozliczenia finansowe między wami, np. na wypadek rozstania. Nie jest jednak wiążąca dla banku – wobec niego wciąż odpowiadacie solidarnie za cały dług.
Jak uniknąć podatku od darowizny przy nierównym wkładzie własnym?
Należy w akcie notarialnym ustalić udziały w nieruchomości proporcjonalnie do wniesionych środków finansowych. Równe udziały przy nierównym wkładzie mogą być uznane przez urząd skarbowy za ukrytą darowiznę.
Jakie są 3 najważniejsze rzeczy, o które trzeba zadbać?
1. Testament notarialny na rzecz partnera, aby zabezpieczyć dziedziczenie. 2. Ubezpieczenie na życie z partnerem jako osobą uposażoną, aby zapewnić środki na spłatę kredytu. 3. Proporcjonalne udziały w akcie notarialnym, aby uniknąć problemów podatkowych.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 26 lipca 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
