- Zapisy: 1–21 października 2025 r. (do wyczerpania puli), nominał 1 000 zł, obrót na GPW Catalyst, wykup 27 listopada 2028 r..
- Kupon: 5% przez pierwsze 6 miesięcy, potem stopa referencyjna NBP + 0,25 p.p., wypłaty co 6 miesięcy.
- Zakup: iPKO / PKO Supermakler (także mobilnie) / Biuro Maklerskie PKO i wybrane oddziały PKO BP.
- Bezpieczeństwo: cover pool, rejestr zabezpieczenia, podwójna odpowiedzialność emitenta; listy nie są objęte gwarancją BFG.
- Uwaga praktyczna: po 6 miesiącach kupon rośnie lub maleje wraz z decyzjami RPP, jednak cena na Catalyst może się wahać (przy wzroście stóp cena może przejściowo spaść) – to nie jest „pełna ochrona” przed podwyżkami.
Szukasz bezpiecznej alternatywy dla lokaty bankowej i krótkoterminowych obligacji skarbowych? PKO Bank Hipoteczny ruszył z ofertą hipotecznych listów zastawnych dla inwestorów detalicznych. Warunki w pigułce: przez pierwsze 6 miesięcy kupon 5%, później zmienne oprocentowanie NBP + 0,25 p.p.; nominał 1 000 zł, wykup 27 listopada 2028 r., obrót na GPW Catalyst. To zabezpieczony instrument dłużny z półrocznymi kuponami i możliwością wyjścia na rynku wtórnym.
Werdykt w jednym zdaniu: Jeśli zakładasz stabilne lub wyższe stopy NBP w najbliższe ~3 lata i akceptujesz wahania ceny na Catalyst, te listy mają sens; przy scenariuszu spadku stóp lepszy będzie TOS 3L, a jeśli priorytetem jest ochrona przed CPI – COI/EDO.
Definicja: Hipoteczny list zastawny PKO BH to papier dłużny zabezpieczony cover pool – portfelem kredytów mieszkaniowych wpisanych do rejestru zabezpieczenia.
Ochrona inwestora: podwójna odpowiedzialność (dual recourse): w pierwszej kolejności zaspokojenie z cover pool, następnie roszczenie do majątku emitenta.
Ramy prawne i bezpieczeństwo: ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych, rejestr zabezpieczenia, wymogi płynności i nadzabezpieczenia; brak gwarancji BFG.
Co to jest hipoteczny list zastawny PKO Banku Hipotecznego i jak działa zabezpieczenie kredytami hipotecznymi?
List zastawny PKO BH to zabezpieczony papier dłużny, który daje roszczenie do wydzielonej puli kredytów mieszkaniowych (cover pool) oraz – w drugiej kolejności – do majątku emitenta. Twoja inwestycja jest zabezpieczona w pierwszym „sejfie” – specjalnie wydzielonej puli kredytów o kontrolowanej jakości (m.in. wymogi LTV i nadzabezpieczenia). Jeżeli ta pula byłaby niewystarczająca, działa drugi „sejf” – cały majątek banku hipotecznego. Podwójna warstwa ochrony odróżnia listy zastawne od większości niezabezpieczonych obligacji korporacyjnych.
Rejestr zabezpieczenia obejmuje wierzytelności hipoteczne i instrumenty uzupełniające; przepisy definiują relację wartości aktywów do listów w obrocie oraz bufor płynności. Profil ryzyka różni się od obligacji skarbowych i zwykłych korporacyjnych.
- Krok 1: wypłaty z wydzielonej puli kredytów mieszkaniowych (cover pool) wpisanej do rejestru zabezpieczenia.
- Krok 2: roszczenie do majątku emitenta – banku hipotecznego, jeśli środki z puli nie pokryją świadczeń.
Układ wzmacnia ochronę posiadacza listu względem obligacji bez zabezpieczenia.
Kiedy dokładnie trwają zapisy, jaki jest harmonogram emisji i kiedy nastąpi wykup tych papierów?
Zapisy dla inwestorów detalicznych trwają 1–21 października 2025 r. (do wyczerpania puli), a wykup nastąpi 27 listopada 2028 r. Po przydziale listy trafiają na rachunek maklerski, a kupony wypłacane są co pół roku. Przy planie wcześniejszego wyjścia zapamiętaj daty ustalenia prawa do kuponu i termin resetu stopy – wpływają na cenę i rozliczenie.
Jakie jest oprocentowanie w pierwszych 6 miesiącach i jak później liczone są odsetki względem stopy NBP?
Pierwszy okres to 5% w skali roku; dalej obowiązuje formuła: stopa referencyjna NBP + 0,25 p.p., z rozliczeniem co 6 miesięcy. Dla 1 000 zł w pierwszym półroczu otrzymasz 25,00 zł brutto, czyli ok. 20,25 zł netto po 19% PIT. W kolejnych okresach podstaw do wzoru aktualną stopę referencyjną NBP; kupon zmienia się wraz z decyzjami RPP.
Na dzień aktualizacji (03 października 2025 r.) stopa referencyjna NBP wynosi 4,75%, co oznacza, że po pierwszym okresie promocyjnym kupon rynkowo wyniósłby ok. 5,00% w skali roku (NBP + 0,25 p.p.).
Uwaga: dokładny dzień resetu stopy i konwencja naliczania odsetek (np. ACT/365) są określone w Warunkach Ostatecznych danej serii. Ostateczna kwota kuponu zależy od tych zapisów.
- Kwota inwestycji: ________ zł
- Zysk brutto: (Kwota × 0,05) / 2 = ________ zł
- Podatek 19%: Zysk brutto × 0,19 = ________ zł
- Zysk netto: Zysk brutto − Podatek = ________ zł
W kolejnych okresach użyj formuły NBP + 0,25 p.p. zamiast 5%.
| Scenariusz NBP | Kupon (rocznie) | Kupon 6M na 1 000 zł brutto | Kupon 6M netto (19%) |
|---|---|---|---|
| NBP 4,50% | 4,75% | 23,75 zł | 19,24 zł |
| NBP 4,75% | 5,00% | 25,00 zł | 20,25 zł |
| NBP 5,25% | 5,50% | 27,50 zł | 22,28 zł |
Kupon to odsetki od nominału, a rentowność (YTM) wynika z bieżącej ceny na Catalyst. Cena poniżej 100% podnosi YTM, cena powyżej 100% obniża YTM. Dirty/clean price: transakcje blisko daty odsetek rozlicza się z narosłymi odsetkami (dirty).
Uwaga! Kalkulator ma charakter orientacyjny i nie może stanowić podstawy do podjęcia decyzji inwestycyjnej.
Jak i gdzie kupić listy: oddział PKO, iPKO, PKO Supermakler czy Biuro Maklerskie – jak wygląda krok po kroku?
Najszybsza ścieżka to iPKO/PKO Supermakler (także mobilnie); alternatywnie zapisy przyjmuje Biuro Maklerskie PKO oraz wybrane oddziały PKO BP. Przygotuj środki w wielokrotnościach 1 000 zł i niewielki bufor. W serwisie transakcyjnym wejdź w ofertę pierwotną, wybierz serię i liczbę sztuk, potwierdź zapis. Po przydziale papiery pojawią się na rachunku; dalszy obrót realizujesz na Catalyst.
Jak kupić listy zastawne – krok po kroku
- Aktywuj rachunek maklerski w iPKO/PKO Supermakler (web lub mobile) albo w BM PKO.
- Zasil rachunek: wielokrotność 1 000 zł + bufor na koszty.
- Wejdź w ofertę pierwotną, wybierz liczbę sztuk, potwierdź zapis.
- Po przydziale sprawdź terminy kuponu i resetu stopy; zaplanuj reinwestycję.
Jaka jest cena nominalna, minimalny próg wejścia i jaka pula emisji przysługuje inwestorom detalicznym?
Nominał jednej sztuki to 1 000 zł; minimalny zapis to 1 sztuka. Pula dla detalu wynosi 1 mld zł, z zapowiedzią kolejnych emisji detalicznych. Niski próg ułatwia budowanie pozycji i reinwestowanie kuponów. Przy dużym popycie działa redukcja – przydzielona liczba papierów może być niższa od złożonego zapisu.
Jakie są ryzyka i poziomy bezpieczeństwa: cover pool, podwójna odpowiedzialność i nadzór – co to oznacza w praktyce?
Bezpieczeństwo budują: cover pool w rejestrze zabezpieczenia, podwójna odpowiedzialność emitenta, wymogi płynności i nadzabezpieczenia. Konstrukcja ogranicza ryzyko kredytowe, jednak ekspozycja na zmiany stóp i płynność rynku Catalyst pozostaje. Brak gwarancji BFG – to instrument rynku kapitałowego, nie depozyt.
- Cover pool – portfel kredytów w rejestrze zabezpieczenia.
- Dual recourse – roszczenie do puli oraz do emitenta.
- Reżim ustawowy – nadzabezpieczenie i wymogi płynnościowe.
- Stopy procentowe: wzrost stóp może obniżyć bieżącą cenę na Catalyst, spadek stóp ją podnosi.
- Płynność: przy szybkim wyjściu transakcja bywa realizowana poniżej 100% nominału (np. 99–99,5%).
- Ryzyko emitenta: zredukowane przez reżim ustawowy, ale obecne jak w każdej inwestycji dłużnej.
- Ryzyko reinwestycji: półroczne kupony wymagają decyzji o reinwestycji przy ówczesnych warunkach rynkowych.
Jak wygląda płynność i sprzedaż przed terminem wykupu: co musisz wiedzieć o Catalyst i kosztach transakcyjnych?
Sprzedaż przed wykupem realizujesz na GPW Catalyst; cenę kształtuje rynek, stopy i czas do wykupu. Prowizje i opłaty wynikają z tabel Twojego domu maklerskiego. Dla lepszej kontroli wyniku używaj zleceń z limitem i obserwuj głębokość arkusza.
- Czy sprzedasz przed wykupem? tak – przez rachunek maklerski na Catalyst.
- Od czego zależy cena? od stóp, popytu/podaży i czasu do wykupu.
- Jak ograniczyć koszt wyjścia? składaj zlecenia z limitem i unikaj sesji o niskiej płynności.
Studium przypadku: Pan Jan i 10 sztuk listów
Założenie: zakup 10 sztuk po 1 000 zł = 10 000 zł.
Okres 1 (5% rocznie): kupon 6M = 10 000 × 0,05 / 2 = 250 zł brutto → 202,50 zł netto.
Okres 2 (NBP + 0,25 p.p.): przy stopie NBP równej X% kupon roczny to (X + 0,25 p.p.); półroczny kupon = 10 000 × (X + 0,25 p.p.) / 2.
Szybka sprzedaż po 99,5%: wartość transakcji = 9 950 zł; strata kapitałowa = −50 zł na każde 1 000 zł nominału, niezależnie od kuponu.
Po 12 miesiącach (przykład): otrzymane kupony np. 250 zł brutto i 240 zł brutto → 202,50 zł netto i 194,40 zł netto. Sprzedaż 10 listów po 99,5% daje 9 950 zł. Bilans: −50 zł na kapitale, +490 zł brutto z odsetek (lub 396,90 zł netto), co łagodzi wpływ ceny rynkowej przy wcześniejszym wyjściu.
Jakie podatki, opłaty i promocje obejmują tę emisję: jak działa podatek Belki i co oferuje BM PKO?
Od odsetek płacisz 19% PIT; rozliczenie zwykle prowadzi dom maklerski zgodnie z procedurą. Komunikaty PKO opisują udogodnienia: bezpłatny rachunek maklerski do 2028 r. przy otwarciu do 31 października 2025 r. oraz 0% prowizji od udzielenia kredytu hipotecznego, jeżeli przez 12 miesięcy przed decyzją kredytową utrzymasz listy o wartości co najmniej 20% planowanej kwoty kredytu (zgodnie z regulaminem).
Dla kogo emisja ma sens, a dla kogo nie – i jak wypada porównanie z obligacjami skarbowymi?
Jeśli planujesz horyzont około 3 lat i chcesz kupon powiązany ze stopą NBP, listy zastawne są naturalnym wyborem; jeśli potrzebujesz stałego kuponu lub ochrony CPI, rozważ TOS albo COI/EDO. Formuła NBP + 0,25 p.p. podnosi kupon razem z oficjalną stopą; przy spodziewanym spadku stóp przewagę mają instrumenty stałokuponowe. Obrót na Catalyst daje elastyczność wyjścia, w zamian za ryzyko ceny rynkowej.
Benchmark: Obligacje skarbowe TOS 3-letnie: 5,15% brutto — stan na 3 października 2025 r. (parametry MF aktualizowane co miesiąc; przed decyzją sprawdź bieżące stawki na obligacjeskarbowe.pl).
MF aktualizuje oprocentowanie co miesiąc; powyższa wartość to fotografia na wskazany dzień.
| Cecha | Listy PKO BH | TOS 3-letnie (MF) | COI/EDO (MF) |
|---|---|---|---|
| Formuła | 5% → NBP + 0,25 p.p. | Stały kupon (ustalany co miesiąc) | Inflacja (CPI) + marża |
| Horyzont | ~3 lata | 3 lata | 4–10 lat |
| Wyjście wcześniej | Catalyst (cena rynkowa) | Przedterminowy wykup (opłata MF) | Przedterminowy wykup (opłata MF) |
| Idealny scenariusz | Stabilne/rosnące stopy NBP | Spadające stopy | Utrzymująca się wysoka inflacja |
| Największe „ale” | Ryzyko ceny na Catalyst, kupon nie indeksuje CPI | Stały kupon „zamraża” stopę przy wzroście stóp | Długi horyzont i niższa rentowność w 1. roku |
Uwaga: parametry obligacji MF (TOS/COI/EDO) są ogłaszane co miesiąc – przed decyzją sprawdź aktualne stawki na obligacjeskarbowe.pl.
- oczekujesz pełnej ochrony przed inflacją – rozważ COI/EDO,
- nie akceptujesz ryzyka ceny na rynku,
- planujesz krótszy horyzont niż rok – płynność Catalyst bywa ograniczona.
Rekomendacja warunkowa: gdy zakładasz stabilne lub wyższe stopy NBP w horyzoncie ~3 lat, wybierz listy (NBP + 0,25 p.p.); gdy oczekujesz spadku stóp i stałego kuponu – TOS; gdy priorytetem jest CPI – COI/EDO.
Checklista – krok po kroku
- Aktywuj rachunek maklerski iPKO/PKO Supermakler (web lub mobile) lub BM PKO; przygotuj dokument tożsamości.
- Sprawdź aktualną stopę referencyjną NBP i policz kupon: NBP + 0,25 p.p.
- Złóż zapis w dniach 1–21 października 2025 na wielokrotność 1 000 zł; uwzględnij możliwą redukcję.
- Po przydziale potwierdź papiery, terminy kuponu i resetu stopy; zaplanuj reinwestycję kuponów i strategię wyjścia na Catalyst.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
~20,25 zł netto przy kuponie 5% (25 zł brutto minus 19% PIT). Kolejne okresy zależą od stopy NBP.
Tak, przez rachunek maklerski; cenę ustala rynek i poziom stóp. Stosuj zlecenia z limitem.
Tak, lecz inna konstrukcja: listy mają kupon NBP + 0,25 p.p.; COI/EDO indeksowane inflacją, TOS – stałoprocentowe.
1 000 zł za sztukę; w iPKO/PKO Supermakler wybierasz ofertę i potwierdzasz zapis.
Nie. To instrument rynku kapitałowego; bezpieczeństwo wynika z cover pool i dual recourse, a nie z BFG.
Pośrednio, przez decyzje RPP. Wyższa inflacja zwykle oznacza wyższą stopę NBP, więc wyższy przyszły kupon; to nie indeksacja CPI.
Aktywny rachunek maklerski i środki na koncie; opłaty i prowizje zgodnie z tabelą Twojego domu maklerskiego.
Listy przy stabilnych/wyższych stopach i horyzoncie ~3 lata; TOS przy spodziewanym spadku stóp; COI/EDO gdy priorytetem jest CPI.
Słowniczek pojęć – listy zastawne, NBP, Catalyst
Krótkie definicje w języku użytkownika. Każda karta: sedno → przykład → kontekst decyzji.
1 000 × 0,05 / 2 = 25,00 zł brutto.- Kupon półroczny (brutto): Nominał × (stopa roczna) / 2
- Kupon półroczny (netto): Kupon brutto × 0,81
- Formuła po 6M: Stopa referencyjna NBP + 0,25 p.p.
Źródła
- PKO BH – komunikat o starcie zapisów (01 października 2025)
- PKO BP – komunikat produktowy (01 października 2025)
- BM PKO – komunikat serii 1N (wykup 27 listopada 2028)
- PKO BH – informacje o listach zastawnych
- PKO BH – bezpieczeństwo listów
- PKO BH – rejestr zabezpieczenia
- MF – aktualne warunki TOS/COI/EDO
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 03 października 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
