- Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości to finałowy akt notarialny, który przenosi własność na Kupującego; bez aktu przeniesienia nie ma.
- Podpisujesz po spełnieniu warunków z przedwstępnej: finansowanie, dokumenty, rozliczenia z bankiem, przygotowane środki i ustalony termin wydania.
- Koszty dnia aktu: taksa notarialna (stawki maksymalne + VAT 23%), PCC 2% na wtórnym albo VAT u dewelopera (co do zasady bez PCC), do tego wpisy KW.
- Najlepszy krok: 7 dni przed aktem wyślij notariuszowi komplet dokumentów i poproś o projekt aktu z klauzulami płatności oraz terminem wydania lokalu.
Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości to końcowy akt notarialny, który przenosi na Ciebie własność lokalu lub domu. Wymagana jest forma aktu notarialnego oraz wnioski do księgi wieczystej; podpis następuje po wykonaniu warunków z umowy przedwstępnej. Przygotuj dokumenty z wyprzedzeniem, a unikniesz opóźnień i dodatkowych kosztów.
Co to jest umowa przyrzeczona i czym różni się od przedwstępnej?
Umowa przyrzeczona to akt notarialny ze skutkiem rzeczowym – własność przechodzi na Kupującego, a notariusz składa wnioski do księgi wieczystej. Umowa przedwstępna ustanawia obowiązek zawarcia umowy końcowej i przewiduje termin, zadatek lub zaliczkę. Gdy przedwstępna ma formę aktu notarialnego, przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, a sąd w razie sporu wydaje orzeczenie zastępujące oświadczenie woli. Przy formie pisemnej stosujesz mechanizmy zadatku lub odszkodowania. Ten podział przesądza o Twojej pozycji negocjacyjnej i sądowej.
Kiedy podpisać umowę przyrzeczoną i jakie warunki spełnić?
Termin aktu ustalisz po uzyskaniu decyzji kredytowej, skompletowaniu dokumentów i zorganizowaniu przepływów płatności. Notariusz weryfikuje tożsamość, zgody małżeńskie oraz aktualny stan księgi wieczystej. Gdy sprzedaż podlega VAT (np. u dewelopera), co do zasady nie zapłacisz PCC; na rynku wtórnym PCC wynosi 2% wartości rynkowej i pobiera je notariusz jako płatnik. W razie hipoteki na nieruchomości przygotuj zaświadczenie banku sprzedającego o saldzie i warunkach zwolnienia wpisu – od tego zależy bezpieczna kolejność przelewów.
Jakie dokumenty i zaświadczenia potrzebne u notariusza?
Pakiet obejmuje: dokument tożsamości; numer i odpis księgi wieczystej; podstawę nabycia sprzedającego (akt, orzeczenie); oświadczenie o ustroju majątkowym i zgodę małżonka, jeśli wymagana; świadectwo charakterystyki energetycznej; zaświadczenia wspólnoty lub spółdzielni o niezaleganiu; ewentualne zaświadczenia podatkowe; z banku sprzedającego – saldo i warunki zwolnienia hipoteki; przy kredycie kupującego – decyzję kredytową i dyspozycje wypłat. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu pobierz zaświadczenie ze spółdzielni o prawie i braku zaległości; w razie braku KW opierasz akt na dokumentach spółdzielni.
Akt przenoszący własność – przebieg krok po kroku
Standardowy przebieg: weryfikacja tożsamości, pełnomocnictw i zgód, odczytanie treści aktu, złożenie oświadczeń woli i podpisy. W akcie wskazuje się oznaczenie nieruchomości, cenę i sposób zapłaty, oświadczenia o wydaniu lokalu oraz wnioski do KW: wpis własności i wpis/wykreślenie hipoteki. Notariusz pobiera należności publiczne (PCC, opłaty sądowe) i taksę z VAT, a następnie składa wnioski do sądu.
Wydanie lokalu następuje w terminie wskazanym w akcie, co potwierdza protokół zdawczo-odbiorczy. To niezbędny dokument spisywany przy przekazaniu kluczy – zawiera stany liczników (prąd, woda, gaz, ciepło), liczbę kompletów kluczy oraz opis stanu technicznego. Protokół stanowi podstawę do przepisania umów z dostawcami mediów na nowego właściciela i do rozliczeń usterek.
| Czynność | Opis | Podstawa (akt prawny) |
|---|---|---|
| Przeniesienie własności | Oświadczenia stron w formie aktu notarialnego | Kodeks cywilny |
| Wpisy do KW | Wnioski o wpis własności i hipoteki po akcie | Ustawa o kosztach sądowych |
| Podatki/opłaty | PCC 2% przy braku VAT; przy VAT – co do zasady bez PCC | Ustawa o PCC |
Koszty: taksa, PCC/VAT i wpisy do księgi wieczystej
Taksa notarialna zależy od wartości i ma stawki maksymalne z rozporządzenia (to górne limity; rynkowo często niższe). Dla ceny 600 000 zł maksymalna taksa to 1 010 zł + 0,4% z 540 000 zł, czyli 3 170 zł; z VAT 23%: 3 901 zł. PCC na rynku wtórnym wynosi 2% wartości rynkowej (np. 12 000 zł przy 600 000 zł), chyba że dostawa jest opodatkowana VAT – wtedy co do zasady PCC nie występuje. Wpis własności to 200 zł, a wpis hipoteki 200 zł. Dodaj koszt wypisów aktu i ewentualnych pełnomocnictw.
| Przedział wartości | Maksymalna taksa | Uwaga |
|---|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł | + VAT 23% |
| 3 000–10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł | maksimum z rozporządzenia |
| 10 000–30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł | jw. |
| 30 000–60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł | jw. |
| 60 000–1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł | jw. |
| 1 000 000–2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł | jw. |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł (lub 7 500 zł przy czynnościach w I grupie podatkowej) | limit z §3 |
Gdy strona nie stawia się lub odmawia podpisania
Najpierw oceń formę przedwstępnej i treść zastrzeżeń. Gdy masz akt notarialny – złóż pozew o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli; sądowy wyrok zastępuje podpis drugiej strony pod umową przyrzeczoną. Przy formie pisemnej przysługują roszczenia odszkodowawcze, a przy zadatku – zatrzymanie albo żądanie podwójnej kwoty.
Przy przedwstępnej w formie aktu sąd wydaje orzeczenie, które zastępuje podpis sprzedającego pod umową przyrzeczoną. Już w pozwie złóż wniosek o zabezpieczenie przez wpis ostrzeżenia w dziale III KW – blokuje to sprzedaż osobie trzeciej do czasu rozstrzygnięcia.
Finansowanie kredytem hipotecznym – zapisy ochronne
Ustal mechanikę płatności: kwota X na spłatę hipoteki sprzedającego w banku Y, reszta na rachunek sprzedającego po spełnieniu warunków. Wprowadź warunek uruchomienia kredytu po doręczeniu do banku wypisu aktu i potwierdzenia złożenia wniosków do KW. Zabezpiecz wydanie lokalu w oznaczonym dniu z protokołem. Dodaj ścieżkę awaryjną: jeżeli sąd odmówi wpisu hipoteki kupującego, strony wyznaczają termin zastępczy na usunięcie przeszkody albo dokonują rozliczeń zwrotnych zgodnie z aktem.
Różnice: rynek wtórny, deweloper, spółdzielnia
Na rynku wtórnym przy sprzedaży nieopodatkowanej VAT zapłacisz PCC 2% i dołączysz zaświadczenia wspólnoty/spółdzielni oraz rozliczenia hipoteki. Przy deweloperze rozliczenie odbywa się przez mieszkaniowy rachunek powierniczy, sprzedaż jest opodatkowana VAT (co do zasady bez PCC); akt przenoszący własność podpisujesz po odbiorze i rozliczeniu etapów. W spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu przedmiotem zbycia jest prawo; często brak KW – posługujesz się dokumentami spółdzielni i podstawą nabycia, a po zakupie zakładasz księgę.
Ryzyka przed podpisaniem i praktyczna checklista
Zweryfikuj dział II (własność), III (prawa i roszczenia), IV (hipoteki) oraz wzmianki o toczących się wnioskach. Zbierz wymagane zgody i oświadczenia, sprawdź świadectwo energetyczne oraz rozliczenia we wspólnocie/spółdzielni. Ustal szczegóły spłaty hipoteki i wydania lokalu. Jeżeli w KW widnieją wzmianki lub ujawnione roszczenia, przesuwasz termin aktu do czasu wyjaśnienia; przy czystym stanie prawnym podpisujesz zgodnie z harmonogramem.
Wzmianka to informacja, że do sądu wpłynął wniosek o wpis, który czeka na rozpoznanie. Gdy dotyczy wykreślenia starej hipoteki i jest poparta promesą banku, akt przeprowadzisz bez dodatkowych ryzyk. Jeżeli wzmianka jest nieznana (np. egzekucja lub nowa hipoteka), podpisanie aktu niesie skrajne ryzyko – wstrzymaj się do czasu wyjaśnienia lub wykreślenia tej wzmianki.
Checklista – krok po kroku
- Sprawdź księgę wieczystą online (działy II–IV + wzmianki), pobierz odpis.
- Przygotuj: świadectwo energetyczne, zaświadczenie o niezaleganiu we wspólnocie/spółdzielni, ewentualne podatkowe.
- Ustal z bankami: saldo i warunki zwolnienia hipoteki sprzedającego; decyzję kredytową i dyspozycje wypłat kupującego.
- Wyślij do notariusza komplet dokumentów i dane do wniosków KW; zaakceptuj projekt aktu i kosztorys.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak; sprzedaż nieruchomości bez aktu jest nieważna; notariusz składa też wnioski do księgi wieczystej po akcie.
Na wtórnym standardowo zapłacisz PCC 2%; gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT (np. deweloper) – co do zasady PCC nie występuje. Przy dostawie zwolnionej z VAT PCC jest należny.
Wpis własności kosztuje 200 zł, a wpis hipoteki 200 zł. Opłaty pobiera notariusz przy podpisaniu aktu.
Przy przedwstępnej w formie aktu żądaj wyroku zastępującego oświadczenie woli; przy pisemnej skorzystaj z zadatku lub odszkodowania.
Tak; dokument przekazuje się nabywcy przy sprzedaży; brak grozi sankcjami administracyjnymi.
Wpisz rachunki, kwoty i kolejność płatności: spłata hipoteki sprzedającego, reszta ceny, warunki uruchomienia kredytu i termin wydania lokalu.
Gdy w KW są wzmianki lub brakuje zaświadczeń – poczekaj na wyjaśnienie stanu prawnego i skompletowanie dokumentów.
Źródła
- Kodeks cywilny – forma i skutek przeniesienia własności (art. 158), ISAP
- Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – Dz.U. 2024 poz. 1566 (tekst jednolity), ISAP
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – stawki i relacja do VAT, ISAP
- Świadectwa charakterystyki energetycznej – GOV.PL (MRiT)
- Elektroniczne Księgi Wieczyste – Ministerstwo Sprawiedliwości
Aktualizacja artykułu: 26 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Analityk rynku nieruchomości i specjalista ds. kredytów hipotecznych
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
