- Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości to finałowy akt notarialny, który przenosi własność na kupującego.
- Podpisanie aktu następuje po spełnieniu warunków z umowy przedwstępnej: finansowanie, dokumenty, rozliczenia z bankiem, przygotowane środki i ustalony termin wydania lokalu.
- Koszty dnia aktu obejmują taksę notarialną (plus VAT 23%), opłaty sądowe do KW oraz PCC 2% na rynku wtórnym, z wyjątkami ustawowymi, albo VAT przy zakupie od dewelopera.
- Najlepszy ruch organizacyjny to wysłanie notariuszowi kompletu dokumentów około 7 dni przed aktem i prośba o projekt aktu z precyzyjną kolejnością płatności oraz terminem wydania.
Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości to końcowy akt notarialny, który przenosi na Ciebie własność lokalu lub domu. Bez aktu notarialnego nie dochodzi do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości. Podpis następuje po wykonaniu warunków z umowy przedwstępnej, a notariusz składa wnioski do księgi wieczystej. Dobre przygotowanie dokumentów i płatności ogranicza ryzyko opóźnień oraz kosztownych poprawek.
Co to jest umowa przyrzeczona i czym różni się od przedwstępnej?
Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego i wywołuje skutek rzeczowy, czyli prowadzi do przejścia własności na kupującego. Notariusz przygotowuje treść aktu, weryfikuje dane stron i po podpisaniu składa wnioski do księgi wieczystej. To etap, na którym transakcja staje się skuteczna.
Umowa przedwstępna ustala natomiast warunki przyszłej sprzedaży, termin podpisania aktu końcowego, cenę oraz mechanikę zabezpieczeń, najczęściej zadatek albo zaliczkę. Jeżeli przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, kupujący lub sprzedający może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy zwykłej formie pisemnej zakres roszczeń jest węższy, zwykle obejmuje zadatek lub odszkodowanie. Ta różnica bezpośrednio wpływa na bezpieczeństwo transakcji.
Kiedy podpisać umowę przyrzeczoną i jakie warunki spełnić?
Termin aktu warto ustalić dopiero po spełnieniu warunków z umowy przedwstępnej, czyli po uzyskaniu decyzji kredytowej lub przygotowaniu środków własnych, skompletowaniu zaświadczeń oraz uzgodnieniu treści projektu aktu. W praktyce najwięcej problemów powoduje pośpiech, gdy strona rezerwuje termin notariusza przed zebraniem dokumentów z banku, wspólnoty lub spółdzielni.
Notariusz weryfikuje tożsamość stron, status majątkowy małżonków, pełnomocnictwa i aktualny stan księgi wieczystej. Jeżeli na nieruchomości jest hipoteka sprzedającego, konieczne jest pismo banku z saldem zadłużenia i warunkami zwolnienia zabezpieczenia. Od tego zależy prawidłowe rozpisanie przelewów w akcie. Przed podpisaniem trzeba też ustalić termin wydania lokalu i sposób przekazania kluczy.
Jakie dokumenty i zaświadczenia są potrzebne u notariusza?
Standardowy pakiet obejmuje: dokumenty tożsamości stron, numer księgi wieczystej, podstawę nabycia sprzedającego (np. wcześniejszy akt notarialny, postanowienie sądu), dane dotyczące stanu cywilnego i ustroju majątkowego oraz ewentualną zgodę małżonka. Przy sprzedaży trzeba przekazać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej, a notariusz zwykle ujmuje ten fakt w treści aktu.
Przy lokalach we wspólnocie lub spółdzielni potrzebne są zaświadczenia o braku zaległości. Gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką, bank sprzedającego powinien wydać dokument z aktualnym saldem i warunkami zwolnienia hipoteki. Jeżeli kupujący finansuje zakup kredytem hipotecznym, dochodzą dokumenty banku kupującego, np. decyzja kredytowa, warunki uruchomienia środków i dane rachunków do przelewu. W spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu często kluczowe jest zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie i braku zaległości.
Akt przenoszący własność, przebieg krok po kroku
Procedura zwykle wygląda podobnie: weryfikacja tożsamości i dokumentów, omówienie projektu aktu, odczytanie treści przez notariusza, ewentualne korekty techniczne, złożenie oświadczeń oraz podpisy. W akcie wskazuje się dokładne oznaczenie nieruchomości lub prawa, cenę, sposób zapłaty, termin wydania lokalu oraz wnioski do księgi wieczystej, np. o wpis własności i hipoteki.
Notariusz pobiera opłaty i podatki, które ma obowiązek rozliczyć jako płatnik, w tym PCC, jeżeli transakcja mu podlega. Po podpisaniu aktu strony powinny dopilnować protokołu zdawczo-odbiorczego przy wydaniu lokalu. W protokole wpisuje się stany liczników, liczbę kluczy, pilotów, kart dostępu i opis stanu lokalu. To dokument praktyczny, potrzebny do rozliczenia mediów i ewentualnych sporów po przejęciu mieszkania.
| Czynność | Opis | Podstawa |
|---|---|---|
| Przeniesienie własności | Oświadczenia stron w akcie notarialnym | Kodeks cywilny (m.in. art. 158) |
| Wnioski do KW | Wpis własności, hipoteki, wykreślenia lub inne wnioski zgodnie z aktem | Przepisy wieczystoksięgowe i opłaty sądowe |
| Podatki i opłaty | PCC 2% przy transakcjach objętych PCC lub VAT w cenie, plus taksa i opłaty KW | Ustawa o PCC, rozporządzenie o taksie, ustawa o kosztach sądowych |
Koszty: taksa, PCC lub VAT oraz wpisy do księgi wieczystej
Taksa notarialna ma ustawowe stawki maksymalne. To górny limit, notariusz może zastosować niższe wynagrodzenie. W wielu typowych czynnościach dotyczących lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy obniżające maksymalną stawkę względem stawki bazowej, dlatego koszt warto zawsze potwierdzić na konkretnym projekcie aktu.
Przykład dla ceny 600 000 zł: bazowa maksymalna stawka z przedziału 60 000–1 000 000 zł wynosi 3 170 zł netto (1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł), czyli 3 899,10 zł brutto po doliczeniu VAT 23%. W praktyce przy typowej sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego często stosowany jest limit obniżony, więc koszt może być niższy. Poproś notariusza o wyliczenie dla Twojej czynności, a nie tylko o stawkę z tabeli bazowej.
PCC na rynku wtórnym co do zasady wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa, ale obowiązują wyjątki, w tym ustawowe zwolnienie przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym po spełnieniu warunków z ustawy. Przy zakupie od dewelopera cena zazwyczaj zawiera VAT, a PCC nie występuje. Do tego dochodzą opłaty sądowe, najczęściej 200 zł za wpis własności i 200 zł za wpis hipoteki, a przy braku księgi wieczystej mogą pojawić się dodatkowe opłaty, np. za jej założenie.
| Przedział wartości | Maksymalna taksa bazowa | Uwagi praktyczne |
|---|---|---|
| Do 3 000 zł | 100 zł | Do kwoty netto doliczany jest VAT 23% |
| Powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł | Stawka maksymalna bazowa |
| Powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł | Stawka maksymalna bazowa |
| Powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł | Stawka maksymalna bazowa |
| Powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł | Przy czynnościach mieszkaniowych mogą działać limity obniżone |
| Powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł | Stawka maksymalna bazowa |
| Powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł (lub 7 500 zł w przypadkach wskazanych w rozporządzeniu) | Sprawdź limity szczególne przed podpisaniem |
Co zrobić, gdy strona nie stawia się lub odmawia podpisania?
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, co do zasady można dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce oznacza to możliwość uzyskania orzeczenia zastępującego oświadczenie woli strony, która uchyla się od podpisania aktu końcowego. To silniejsze narzędzie niż zwykłe roszczenie odszkodowawcze.
Przy umowie przedwstępnej zawartej wyłącznie w zwykłej formie pisemnej częściej stosuje się zadatek albo dochodzenie szkody wynikającej z niezawarcia umowy. Warto działać szybko i gromadzić dowody, np. korespondencję, wezwania do stawienia się u notariusza i projekt aktu. Pamiętaj też o terminach dochodzenia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej.
W sporze o zawarcie umowy przyrzeczonej można rozważyć działania procesowe i zabezpieczające, w tym wniosek o wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej. Zakres i tryb najlepiej ustalić z prawnikiem prowadzącym sprawę, bo zależy od treści umowy i etapu sporu.
Finansowanie kredytem hipotecznym, jakie zapisy ochronne wpisać?
W akcie notarialnym warto dokładnie opisać mechanikę rozliczenia ceny: jaka kwota trafia na spłatę kredytu sprzedającego, na jaki rachunek banku, jaka część trafia bezpośrednio do sprzedającego oraz po spełnieniu jakich warunków bank kupującego uruchomi środki. Im mniej niedomówień, tym mniejsze ryzyko wstrzymania wypłaty kredytu.
Dobrą praktyką jest wskazanie dokumentów wymaganych przez bank kupującego, np. wypisu aktu i potwierdzenia złożenia wniosków do księgi wieczystej, oraz precyzyjnego terminu wydania lokalu z protokołem. Warto przewidzieć także rozwiązanie awaryjne na wypadek technicznych opóźnień w banku albo konieczności uzupełnienia dokumentów, żeby strony nie wchodziły od razu w spór o zwłokę.
Jakie są różnice między rynkiem wtórnym, deweloperem i spółdzielnią?
Na rynku wtórnym najczęściej występuje PCC 2%, o ile nie działa zwolnienie ustawowe. Kluczowe są wtedy dokumenty od wspólnoty lub spółdzielni, rozliczenia mediów i, jeśli istnieje hipoteka, dokumenty banku sprzedającego. To wariant, w którym największe znaczenie ma dokładna weryfikacja księgi wieczystej i stanu faktycznego lokalu.
Przy zakupie od dewelopera cena zwykle obejmuje VAT, a PCC nie występuje. Inny jest też obieg pieniędzy, bo środki często przechodzą przez mieszkaniowy rachunek powierniczy. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przedmiotem sprzedaży jest prawo, a nie odrębna własność lokalu. Jeśli nie ma księgi wieczystej, notariusz opiera się na dokumentach spółdzielni i podstawie nabycia, a po transakcji można założyć księgę wieczystą.
Jakie ryzyka sprawdzić przed podpisaniem i jak przejść checklistę?
Przed podpisaniem aktu sprawdź księgę wieczystą, w tym dział II (własność), dział III (prawa, roszczenia, ostrzeżenia) i dział IV (hipoteki), a także wzmianki o złożonych wnioskach. Sama wzmianka nie oznacza automatycznie problemu, ale wymaga ustalenia, czego dotyczy. Inaczej ocenia się wzmiankę wynikającą z technicznego wniosku banku o wykreślenie starej hipoteki, a inaczej wzmiankę o nowym obciążeniu lub egzekucji.
Zweryfikuj komplet dokumentów, świadectwo energetyczne, zaświadczenia o niezaleganiu oraz projekt aktu. Upewnij się, że rachunki i kwoty płatności są zgodne z warunkami banków. Jeżeli pojawia się niejasna wzmianka w KW albo brakuje kluczowego zaświadczenia, rozsądniej przesunąć termin aktu niż podpisywać dokument z niepełnym obrazem ryzyka.
Wzmianka informuje, że do sądu wpłynął wniosek dotyczący danej księgi i czeka na rozpoznanie. Przed podpisaniem aktu trzeba ustalić rodzaj wniosku i jego wpływ na Twoją transakcję. Dopiero po tej weryfikacji notariusz i strony mogą ocenić, czy podpis jest bezpieczny w danym terminie.
Checklista przed podpisaniem aktu
- Sprawdź księgę wieczystą online, w tym działy II–IV oraz wzmianki, i pobierz aktualny odpis lub wydruk treści.
- Przygotuj świadectwo energetyczne oraz zaświadczenia o niezaleganiu ze wspólnoty lub spółdzielni.
- Ustal z bankiem sprzedającego aktualne saldo i warunki zwolnienia hipoteki.
- Potwierdź z bankiem kupującego warunki uruchomienia kredytu i listę wymaganych dokumentów po akcie.
- Wyślij notariuszowi komplet danych i dokumentów z wyprzedzeniem, poproś o projekt aktu oraz kosztorys.
- Sprawdź w projekcie aktu: rachunki, kwoty, kolejność płatności, termin wydania lokalu i wnioski do KW.
- Przygotuj protokół zdawczo-odbiorczy i listę elementów do przekazania przy wydaniu lokalu.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego?
Tak. Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, a bez tej formy nie dochodzi do skutecznego przeniesienia własności. Notariusz składa też wnioski do księgi wieczystej zgodnie z treścią aktu.
Kiedy zapłacę PCC 2%, a kiedy nie?
Na rynku wtórnym PCC wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej, ale istnieją ustawowe wyjątki, m.in. zwolnienie przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym po spełnieniu warunków ustawy. Przy zakupie od dewelopera transakcja jest zwykle opodatkowana VAT i PCC nie występuje.
Ile kosztują wpisy do księgi wieczystej po akcie?
Najczęściej 200 zł kosztuje wpis własności i 200 zł wpis hipoteki. W niektórych sprawach pojawiają się dodatkowe opłaty, np. za założenie księgi wieczystej albo inne rodzaje wpisów.
Co zrobić, gdy druga strona nie stawia się na podpisanie aktu?
To zależy od formy umowy przedwstępnej. Przy przedwstępnej w formie aktu notarialnego można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy zwykłej formie pisemnej zwykle stosuje się roszczenia związane z zadatkiem albo odszkodowaniem.
Czy świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe przy sprzedaży mieszkania?
Przy sprzedaży co do zasady należy przekazać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej. Informację o przekazaniu dokumentu zwykle wpisuje się do aktu notarialnego.
Jak ująć w akcie finansowanie kredytem hipotecznym?
Najlepiej wpisać dokładne rachunki, kwoty i kolejność płatności, w tym część ceny przeznaczoną na spłatę hipoteki sprzedającego, warunki uruchomienia kredytu przez bank kupującego oraz termin wydania lokalu.
Kiedy rozsądnie przesunąć termin aktu?
Gdy pojawia się niejasna wzmianka w księdze wieczystej, brakuje kluczowych zaświadczeń albo dokumentów bankowych, albo projekt aktu nie porządkuje płatności i wydania lokalu. Przesunięcie terminu bywa bezpieczniejsze niż podpisanie aktu z niepełnym obrazem ryzyka.
Źródła
- Kodeks cywilny, w tym art. 158 i przepisy o umowie przedwstępnej, ISAP
- Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity, Dz.U. 2024 poz. 1566, ISAP
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, ISAP
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, opłaty wieczystoksięgowe, ISAP
- Świadectwa charakterystyki energetycznej, GOV.PL
- Informacja o zwolnieniu z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym, GOV.PL
- Elektroniczne Księgi Wieczyste, Ministerstwo Sprawiedliwości
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 22 lutego 2026 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
