Co to jest umowa przyrzeczona i jakie są jej skutki prawne?
Umowa przyrzeczona to finał transakcji, który przenosi własność nieruchomości z jednej strony na drugą. Zawierana jest w formie aktu notarialnego – tylko taka forma jest ważna w świetle art. 158 Kodeksu cywilnego.
Najważniejszym skutkiem jest to, że kupujący staje się właścicielem nieruchomości, a sprzedający traci to prawo. To warunek konieczny, aby bank uruchomił kredyt, a nowy właściciel został wpisany do księgi wieczystej.
Dlaczego umowa przyrzeczona musi być aktem notarialnym?
Prawo wymaga, by przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło w formie aktu notarialnego. Umowa pisemna jest nieważna, nawet jeśli strony są zgodne co do jej treści.
Rola notariusza:
- weryfikuje stan prawny nieruchomości,
- sprawdza tożsamość i pełnomocnictwa stron,
- odprowadza podatek PCC i składa wniosek do sądu KW.
Jakich błędów unikać przy umowie przyrzeczonej, żeby nie stracić pieniędzy?
1. Zbyt krótki termin na podpisanie
Jeśli w umowie przedwstępnej dasz sobie tylko miesiąc, możesz nie zdążyć uzyskać kredytu – banki analizują wniosek nawet 8 tygodni.
2. Brak pełnego opisu nieruchomości
Gdy w akcie zabraknie np. ogródka lub miejsca parkingowego – nie staną się Twoją własnością.
3. Brak weryfikacji zdolności kredytowej
Bez wcześniejszej analizy ryzykujesz utratę zadatku, jeśli bank odmówi finansowania.
4. Brak protokołu zdawczo-odbiorczego
Brak spisu liczników i stanu lokalu może skutkować dodatkowymi kosztami.
Pamiętaj, że zadatek (art. 394 k.c.) w odróżnieniu od zaliczki chroni obie strony transakcji. Jeśli z zakupu zrezygnujesz Ty, zadatek przepada. Jeśli wycofa się sprzedający, powinien zwrócić Ci go w podwójnej wysokości.
Co musi zawierać umowa przyrzeczona, aby była ważna?
– dane obu stron,
– dokładny opis nieruchomości,
– cenę i sposób zapłaty (w tym zadatek),
– oświadczenia o braku zaległości i roszczeń osób trzecich,
– termin przekazania lokalu,
– zapis o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 777 k.p.c.).
Co oznacza art. 777 k.p.c. dla kupującego?
To zapis, który pozwala sprzedającemu skierować sprawę do komornika bez procesu sądowego, jeśli kupujący nie zapłaci. Dla osób płacących terminowo jest to tylko formalność.
Jakie są całkowite koszty zawarcia umowy przyrzeczonej?
Dla nieruchomości o wartości 500 000 zł:
- Podatek PCC (2%) – 10 000 zł
- Taksa notarialna (maks.) – 2 270 zł + VAT = 2 792 zł
- Opłaty sądowe – 400 zł
- Wypisy aktu – ok. 227 zł
Łącznie: ok. 13 419 zł. Taksę notarialną można negocjować.
📌 Porada: Przy droższych nieruchomościach warto porównać oferty kilku kancelarii. Różnice mogą sięgać nawet 1000–1500 zł!
Jakie dokumenty są potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej?
Sprzedający musi dostarczyć:
- Odpis z księgi wieczystej,
- Wypis i wyrys z rejestru gruntów,
- Dokument nabycia,
- Zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem,
- Zaświadczenie o braku zameldowanych,
- Świadectwo charakterystyki energetycznej,
- Zaświadczenie z US o podatku od darowizn/spadków.
Kupujący potrzebuje:
- Dowodu tożsamości,
- Decyzji kredytowej lub promesy,
- Potwierdzenia wpłaty zadatku,
- Numeru konta do zwrotów,
- Pełnomocnictwa (jeśli dotyczy).
Dlaczego bank wymaga umowy przyrzeczonej do wypłaty kredytu hipotecznego?
Dopiero po podpisaniu aktu notarialnego bank może ustanowić hipotekę i uruchomić kredyt. Bez umowy nie ma zabezpieczenia.
Co sprawdza bank?
- Projekt aktu notarialnego,
- Wniosek KW-WPIS,
- Cesję ubezpieczenia.
Ubezpieczenie pomostowe
Do czasu wpisu hipoteki bank nalicza wyższą marżę. Koszt: od kilkudziesięciu do kilkuset zł miesięcznie.
Jak wygląda proces po podpisaniu umowy przyrzeczonej?
1. Złóż wniosek do KW (robi to notariusz)
2. Przekaż wypis aktu do banku i urzędów
3. Odbierz przelew z banku
4. Przekaż klucze
5. Przerejestruj media
6. Zapłać PCC
7. Sporządź protokół zdawczo-odbiorczy (liczniki, stan techniczny)
Umowa przyrzeczona na rynku pierwotnym i wtórnym – czym się różni?
Na rynku pierwotnym umowa przyrzeczona wieńczy proces zawierany z deweloperem. Na rynku wtórnym – to główny dokument transakcyjny.
Umowa przyrzeczona z perspektywy sprzedającego – o czym pamiętać?
- Odbiór zapłaty – rozważ depozyt notarialny,
- Termin wydania nieruchomości – ustal go precyzyjnie,
- Skutki opóźnień – ustal karę umowną.
Jak zabezpieczyć się przed podwójną sprzedażą nieruchomości?
Wpisz roszczenie z umowy przedwstępnej (w formie aktu) do działu III księgi wieczystej. Koszt: 150 zł. Formularz: KW-WPIS.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
1. Czym jest umowa przyrzeczona?
To akt notarialny, który przenosi własność nieruchomości.
2. Czy musi być podpisana u notariusza?
Tak, zgodnie z art. 158 k.c.
3. Ile kosztuje umowa przyrzeczona?
2,5%–3,5% wartości nieruchomości (łącznie z PCC i taksą).
4. Kto płaci notariusza?
Zwykle kupujący – chyba że strony ustalą inaczej.
5. Co jeśli nie dostanę kredytu?
Zadatek przepada, jeśli nie zawrzesz klauzuli warunkowej.
6. Ile trwa proces między umowami?
Od 1 do 3 miesięcy – w zależności od finansowania.
7. Czy można zmienić cenę nieruchomości w umowie przyrzeczonej?
Co do zasady – nie. Obowiązuje cena z umowy przedwstępnej. Możliwa jest zmiana, ale wymaga zgody obu stron i aneksu do umowy przedwstępnej.
Pamiętaj, że umowa przyrzeczona to zwieńczenie Twoich starań – po jej podpisaniu jesteś o krok od odbioru kluczy do własnej nieruchomości.
Masz więcej pytań dotyczących Twojej sytuacji? Skontaktuj się ze mną przez LinkedIn lub zostaw komentarz pod artykułem.
Jacek Grudniewski
Ekspert portalu
Data aktualizacji artykułu: 15 lipca 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
