- Kredyt na budowę domu działa w transzach; w karencji płacisz odsetki tylko od uruchomionych kwot, pełna rata po zakończeniu i wpisie hipoteki.
- Standard wkładu 20% = LTV ≤ 80%; wybrane banki dopuszczają LTV do 90% przy dodatkowych zabezpieczeniach zgodnych z Rekomendacją S.
- POLSTR jest publikowany od 02/06/2025, a indeksy składane również są dostępne; według mapy drogowej sprzedaż produktów kredytowych dla klientów indywidualnych (w tym hipotek) startuje od II kwartału 2026.
- EDB działa równolegle z dziennikiem papierowym, od 01/01/2030 stanie się rozwiązaniem docelowym.
- Zwrot kosztu marży pomostowej po wpisie hipoteki: bank ma do 60 dni na rozliczenie (zwrot lub zaliczenie).
- Co zrobić teraz: policz LTV (działka + nakłady), przygotuj projekt, pozwolenie/zgłoszenie, kosztorys, harmonogram, operat, polisę „dom w budowie” z cesją, zaplanuj transze i dowody rozliczeń.
Kredyt na budowę domu to hipoteka wypłacana etapami, z odsetkami wyłącznie od wykorzystanych transz i pełną ratą po zakończeniu inwestycji oraz wpisie hipoteki. Aby przejść proces bez przestojów, przygotuj zdolność, wkład, komplet dokumentów i precyzyjny harmonogram transz z dowodami rozliczeń. Poniżej dostajesz plan działania, tabele, checklisty i FAQ gotowe pod Voice Search oraz Agentów AI.
Jakie warunki zdolności, wkładu i LTV musisz spełnić?
W skrócie: celuj w LTV ≤ 80%, a działka i udokumentowane nakłady mogą stanowić Twój wkład.
Definicja: Loan to Value (LTV) to stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Niższy LTV zwykle oznacza niższe ryzyko i lepszą cenę. Zdolność bank liczy na bazie dochodów, kosztów gospodarstwa, historii BIK i buforów wewnętrznych.
Standard wkładu przy budowie to 20% (LTV ≤ 80%). Wybrane banki dopuszczają LTV 90% przy dodatkowym zabezpieczeniu zgodnym z Rekomendacją S. Do wkładu zaliczysz wartość działki i nakłady potwierdzone operatem i dokumentami. Przykład: działka 250 000 zł + budowa 650 000 zł = 900 000 zł; przy LTV 80% maksymalny kredyt to 720 000 zł. Uporządkuj KW, dostęp do drogi i przyłącza — skraca to wycenę i decyzję.
Jaki rodzaj finansowania wybrać: budowlano-hipoteczny vs standardowa hipoteka oraz stałe vs zmienne (POLSTR)?
Co musisz wiedzieć: budowlano-hipoteczny = transze i odsetki od wykorzystanych kwot, stała stopa stabilizuje ratę po budowie.
Definicje: Budowlano-hipoteczny działa dwuetapowo: w budowie uruchamiasz transze i płacisz odsetki od wypłaconych kwot; po zakończeniu przechodzisz na pełną ratę. Standardowa hipoteka na gotową nieruchomość uruchamiana jest jednorazowo i od razu spłacana pełną ratą. Stałe oprocentowanie — niezmienna stopa przez 5–10 lat; zmienne — stopa oparta o POLSTR (składany) i marżę banku po wdrożeniu produktów według mapy drogowej.
| Cecha | Budowlano-hipoteczny | Standardowa hipoteka |
|---|---|---|
| Wypłata środków | Transze według etapów | Jednorazowo przy akcie/przeniesieniu |
| Spłata w budowie | Same odsetki od uruchomionych transz | Pełna rata od startu |
| Ryzyka operacyjne | Inspekcje, kamienie milowe, rozliczenia | Brak etapowania robót |
Jakie dokumenty i załączniki wymaga bank?
W pigułce: komplet = projekt, pozwolenie/zgłoszenie, kosztorys + harmonogram, operat, EDB/dziennik, polisa z cesją.
Operat szacunkowy — opinia rzeczoznawcy o wartości; użyteczność 12 miesięcy, z możliwością potwierdzenia aktualności. EDB — elektroniczny dziennik budowy, równoważny z papierowym do 01/01/2030.
Lista startowa: tytuł do działki (KW), projekt, pozwolenie/zgłoszenie, kosztorys i harmonogram rzeczowo-finansowy, operat, EDB/dziennik, polisa „dom w budowie” z cesją, umowy z wykonawcami. Ustal z bankiem, które etapy potwierdzisz protokołem i inspekcją, a które fakturami.
Jak stworzyć realistyczny kosztorys i harmonogram bez niedoszacowania?
Do zapamiętania: metoda szczegółowa + 10–15% rezerwy ogranicza ryzyko stopowania transz.
Kosztorys inwestorski — pozycje: materiały, robocizna, sprzęt; harmonogram — kalendarz kamieni milowych i transz. Pułapki: instalacje, stolarka, wykończenie, przyłącza, zagospodarowanie terenu.
Bufor: ustaw 10–15%. Przykład: budżet 600 000 zł + 10% rezerwy = 660 000 zł; wzrost cen o 15% bez rezerwy podbija potrzeby do 690 000 zł.
| Pozycja | Opis | Kiedy uwzględnić |
|---|---|---|
| Przyłącza | Opłaty, projekt, wykonanie, uzgodnienia | Przed etapem instalacyjnym |
| Geodeta i inwentaryzacja | Mapa do celów projektowych, tyczenie, inwentaryzacja | Start i koniec budowy |
| Nadzór i odbiory | Kierownik, przeglądy, protokoły | Każdy kamień milowy |
| Wywóz odpadów | Kontenery, utylizacja gruzu | Po etapach mokrych i wykończeniu |
Jak działa wypłata w transzach i jakie warunki potwierdzisz?
W skrócie: transza to wypłata po udokumentowaniu etapu: EDB, protokół, czasem inspekcja.
Transza uruchamiana jest po osiągnięciu etapu z kosztorysu. Limity czasu na wykorzystanie transz i zakończenie budowy zwykle mieszczą się w 24–36 miesiącach. Zmiany materiałów i standardu wprowadzaj aneksem do kosztorysu przed wnioskiem o inspekcję.
Jak rozliczać transze: dowody, protokoły, inspekcje?
Co musisz wiedzieć: trzymaj jeden katalog na zdjęcia, protokoły i faktury — to przyspiesza weryfikację i wypłatę.
Pakiet rozliczeniowy — EDB/dziennik, protokoły kierownika, zdjęcia, faktury. Niewykorzystane środki przechodzą na rezerwę kolejnego etapu lub wymagają aneksu kosztorysu. Prowadź arkusz „plan – wykonanie – różnica”.
Karencja: kiedy pełna rata i jak ograniczyć odsetki?
Do zapamiętania: grupuj prace w szybkie etapy i jak najszybciej doprowadź do wpisu hipoteki.
Karencja — płacisz odsetki od uruchomionych transz; pełna rata — po zakończeniu budowy lub uruchomieniu całości kredytu. Ogranicz koszt: 1) większe, szybkie etapy; 2) skracaj karencję, gdy masz rezerwę; 3) dopilnuj wpisu hipoteki, aby usunąć marżę pomostową (bank rozlicza ją do 60 dni od wpisu).
Jakich zabezpieczeń i ubezpieczeń wymaga bank? Na czym polega cesja?
W pigułce: cesja z polisy majątkowej i często na życie zmniejsza ryzyko i bywa warunkiem ceny.
Hipoteka — docelowe zabezpieczenie na działce i budowanym domu; cesja z polisy — prawa z odszkodowania przechodzą na bank. Do czasu prawomocnego wpisu hipoteki naliczana jest marża pomostowa; po wpisie bank rozlicza ją w terminie ustawowym (do 60 dni).
Jak sfinansować działkę + budowę i zakończyć kredyt po odbiorze?
W skrócie: jedna umowa może objąć grunt i budowę; działka w zabezpieczeniu liczy się do wkładu według operatu.
Finansowanie łączone — 1. transza na działkę, kolejne na etapy robót. Przykład: inwestycja 1 000 000 zł, działka z operatu 350 000 zł — przy LTV 80% bank sfinansuje 800 000 zł. Po zakończeniu: oświadczenie kierownika, zawiadomienie lub pozwolenie na użytkowanie, wpis hipoteki i odpis KW — wtedy zniesienie marży pomostowej i decyzja o stałej stopie lub refinansie.
Checklista – krok po kroku
- Policz LTV: działka + koszt budowy vs kwota kredytu (cel: ≤80%).
- Przygotuj projekt, pozwolenie/zgłoszenie, kosztorys, harmonogram, operat, EDB, polisę „dom w budowie” z cesją.
- Ustal transze i dowody (EDB/protokół/inspekcja/faktury), horyzont 24–36 mies., rezerwę 10–15%.
- Uruchom 1. transzę, rozliczaj etapy, złóż wniosek o wpis hipoteki; po wpisie — rozliczenie marży pomostowej do 60 dni, wybór stopy lub refinans.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy działka może być wkładem własnym?
Tak. Bank przyjmuje wartość z operatu, jeśli działka stanowi część zabezpieczenia i nie ma obciążeń w KW.
Ile trzeba mieć wkładu własnego na budowę domu?
Standard to 20% (LTV ≤ 80%); wybrane banki dopuszczają do 90% LTV przy dodatkowych zabezpieczeniach.
Stałe czy zmienne (POLSTR) w budowie?
W karencji koszt odsetek zależy od stopy; stała stabilizuje ratę po budowie, zmienna reaguje na rynek.
Kiedy będą dostępne hipoteki oparte o POLSTR?
Zgodnie z mapą drogową: od II kwartału 2026 start sprzedaży produktów dla klientów indywidualnych.
Jakie są główne koszty kredytu na budowę?
Odsetki w karencji/spłacie, prowizja, marża pomostowa do wpisu hipoteki, polisa „dom w budowie”.
Jakie dokumenty budowlane są potrzebne na start?
Projekt, pozwolenie/zgłoszenie, kosztorys + harmonogram, operat, EDB/dziennik, polisa z cesją.
Po jakim czasie bank rozlicza marżę pomostową?
Zwyczajowo do 60 dni od prawomocnego wpisu hipoteki (zwrot lub zaliczenie).
Źródła i materiały
- GPW Benchmark – start wyznaczania POLSTR i indeksów składanych: komunikat 02/06/2025 oraz zakładka indeksów.
- KNF / KS NGR – zaktualizowana mapa drogowa (2025): komunikat i materiały dot. POLSTR.
- PAP Biznes / wnp.pl – start sprzedaży produktów dla klientów indywidualnych opartych o POLSTR od II kwartału 2026: PAP Biznes, wnp.pl.
- GUNB – Elektroniczny Dziennik Budowy (EDB), obligatoryjny od 01/01/2030: serwis EDB oraz omówienia prasowe.
- Rekomendacja S KNF (czerwiec 2023) – zasady LTV i dodatkowych zabezpieczeń: dokument PDF.
- Zwrot kosztu marży pomostowej do 60 dni po wpisie hipoteki – praktyka po nowelizacji 2022: omówienie.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 14 września 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
