- Krótka, przewidywalna luka w dochodach = karencja kapitału; dłuższe lub niepewne kłopoty = FWK; ustawowe wakacje kredytowe nie obowiązują w 2025 r.
- Największa korzyść: karencja natychmiast obniża wydatek o część kapitałową raty przez 3–12 miesięcy, zachowujesz płatność samych odsetek (08/11/2025 r.).
- Największe ryzyko: odsetki w karencji naliczają się od pełnego salda, więc koszt całkowity rośnie, a harmonogram zwykle się wydłuża.
- Najlepszy pierwszy krok: poproś bank o dwa harmonogramy „po karencji” (wydłużenie okresu vs bez zmian) i równolegle sprawdź ścieżkę FWK w swoim banku.
- Publiczna alternatywa 2025: FWK – dopłata do rat do 3 000 zł/mies. do 40 mies., zwrot po 24 mies. w 200 ratach 0%; umorzenie po 134 ratach zwrotnych.
Karencję wybierz, gdy masz datę powrotu dochodu w horyzoncie kilku miesięcy, a FWK, gdy trudności potrwają dłużej lub są niepewne. Ustawowe „wakacje” z lat 2022–2024 wygasły 31/12/2024 r., więc w 2025 r. realnymi wyborami są aneks o karencji albo pomoc z FWK.
| Opcja | Kiedy wybrać | Wpływ na BIK/raportowanie | Czas decyzji | Zalety / wady (skrót) |
|---|---|---|---|---|
| Karencja kapitału | Luka 3–12 mies., jasny termin powrotu dochodu | Neutralna, jeśli odsetki płacone terminowo | Zwykle szybciej niż pełna restrukturyzacja | + niższy wydatek teraz; − wyższy koszt całkowity |
| Wakacje ustawowe | Program 2022–2024, brak w 2025 r. | Brak opóźnień w okresach ustawowych (historycznie) | N/D (program zakończony) | + pełna pauza; − niedostępne w 2025 r. |
| FWK | Dłuższe trudności, spełnione kryteria MF/BGK | Dopłata do rat i późniejszy zwrot (0%) | Po złożeniu wniosku w banku kredytującym | + do 3 000 zł/mies. do 40 mies.; − zwrot w 200 ratach |
Przewiń →, aby zobaczyć całość
Czym różni się karencja od wakacji kredytowych i kiedy obejmuje kapitał lub całą ratę?
Karencja zawiesza spłatę kapitału przy płatności odsetek, a ustawowe wakacje (program wygasły) wstrzymywały całą ratę bez opóźnień ustawowych.
Karencja wynika z aneksu, zwykle trwa 3–12 miesięcy, a w tym czasie spłacasz wyłącznie odsetki naliczane od pełnego salda. Kapitał nie maleje, więc koszt całkowity rośnie. Wakacje ustawowe obowiązywały w latach 2022–2024 i zakończyły się 31/12/2024 r., dlatego w 2025 r. wybierasz między karencją a FWK.
Kto skorzysta z karencji, a kto z FWK i jakie są warunki?
Karencja jest dla Ciebie, gdy masz czystą historię spłat i horyzont powrotu dochodów; FWK przysługuje po spełnieniu co najmniej jednego kryterium ustawowego.
Bank rozpatruje karencję, patrząc na terminowość, DTI/DStI, stabilność dochodów i plan „po przerwie”. W 2025 r. publiczne wsparcie to FWK, składane w banku-kredytodawcy i obsługiwane w wypłacie przez BGK.
- co najmniej jeden kredytobiorca ma status bezrobotnego (urząd pracy),
- DTI ≥ 40% po uwzględnieniu raty kredytu mieszkaniowego (DTI),
- dochód na osobę po racie poniżej bieżącego progu MF (sprawdź aktualny limit przy publikacji),
- po sprzedaży nieruchomości brakuje środków na pełną spłatę – pożyczka do 120 000 zł.
Jaki wpływ na koszt, odsetki i harmonogram mają karencja oraz wakacje ustawowe?
Karencja obniża wydatek bieżący, lecz zwiększa koszt odsetek i zwykle wydłuża harmonogram; wakacje ustawowe (gdy działały) przesuwały raty i także podnosiły koszt łączny.
Założenia: saldo 500 000 zł, 25 lat, oprocentowanie 7,5% (kontekst WIBOR + marża). Wynik: rata ≈ 3 695 zł, odsetki w karencji ≈ 3 125 zł/mies. Konsekwencja: karencja 6 mies. daje „oddech” ~570 zł/mies., ale kapitał nie spada, więc rośnie koszt łączny i/lub okres spłaty.
Czy karencja lub wakacje psują BIK i jak bank liczy zdolność po przerwie?
Ustawowe wakacje nie generowały opóźnień w okresach ustawowych; karencja jest neutralna, jeśli odsetki są płacone terminowo, natomiast opóźnienia ≥ 30 dni pogarszają ocenę.
Uwaga o BIK: opóźnienia ≥ 30 dni raportowane do BIK istotnie pogarszają ocenę ryzyka i w części banków prowadzą do odmowy finansowania, zwłaszcza gdy są świeże (≤ 12 mies.). Po karencji bank weryfikuje powrót dochodu, aktualne DTI i historię spłat. Jednorazowa, terminowo rozliczona karencja zwykle nie dyskwalifikuje, jeśli nie było opóźnień i wskaźniki ryzyka wróciły do bezpiecznych poziomów.
Co wybrać przy krótkiej utracie dochodu, sezonowości lub nagłych wydatkach?
Jeśli luka kończy się w ≤ 9 miesięcy, wybierz karencję; gdy horyzont jest dłuższy lub niepewny, złóż wniosek o FWK.
Rachunek: rata ≈ 3 695 zł, odsetki w karencji ≈ 3 125 zł/mies. Karencja 6 mies. daje oszczędność w cash flow ~570 zł/mies. (~3 420 zł łącznie). Po karencji porównaj dwa warianty spłaty.
| Po karencji 6 mies. | Rata po karencji | Zmiana okresu | Szac. zmiana kosztu odsetek |
|---|---|---|---|
| Wariant A: wydłużenie okresu | ≈ 3 695 zł (bez zmian) | + 6 mies. | ≈ +18 750 zł |
| Wariant B: koniec bez zmian | ≈ 3 721 zł | 0 | ≈ +4 180 zł |
Przewiń →, aby zobaczyć całość
Jakie koszty i zapisy aneksu bank stosuje przy karencji oraz czym różni się FWK?
Karencja to aneks z opłatą aneksową i płatnością odsetek od pełnego salda; FWK to dopłata do rat i późniejszy zwrot bez odsetek według ustawowego harmonogramu.
- Typowe zapisy aneksu: okres karencji, model rozliczenia po karencji (wydłużenie okresu lub wyższa rata), wymóg terminowego opłacania odsetek, utrzymanie ubezpieczeń, brak jednostronnego wstrzymania płatności.
- FWK: dopłaty do 3 000 zł/mies. do 40 mies.; po 24 mies. przerwy zwrot w 200 równych, nieoprocentowanych ratach; umorzenie po 134 ratach (pozostałe 66 rat = 39 600 zł).
Jak przygotować wniosek, dokumenty i uzasadnienie, żeby zwiększyć szanse?
Przygotuj raport BIK, budżet przepływów na 3–6 mies., dokumenty dochodowe i krótkie uzasadnienie przyczyny oraz horyzontu powrotu dochodu.
Dołącz potwierdzenia wpływów, umowy/kontrakty sezonowe, listę kosztów stałych i plan po zakończeniu ulgi. Wniosek o FWK składasz w banku-kredytodawcy, który przekazuje dokumenty do BGK; wypłaty trafiają na rachunek kredytu.
Jakie są alternatywy: wydłużenie okresu, obniżka marży, restrukturyzacja, FWK?
Alternatywy to wydłużenie okresu, czasowa/warunkowa obniżka marży, konsolidacja; przy trwałych trudnościach – restrukturyzacja i/lub FWK.
- Wydłużenie okresu – obniża ratę szybko, zwiększa koszt całkowity odsetek.
- Obniżka marży – uznaniowa, często z dodatkowymi warunkami.
- Restrukturyzacja – dla trwałych trudności, wpływa na klasyfikację ekspozycji i przyszłą ofertę kredytową.
- FWK – dopłata publiczna zamiast przesunięcia kapitału; później zwrot bez odsetek, z możliwością częściowego umorzenia.
Jak uniknąć błędów i pułapek przy wyborze między karencją a wakacjami?
Masz datę powrotu dochodu – wybierz karencję; brak perspektyw lub horyzont > 9 mies. – złóż wniosek o FWK i zaplanuj późniejszy zwrot.
Reaguj wcześnie, nie wstrzymuj płatności jednostronnie, formalizuj ulgę aneksem. Zawsze porównaj łączny koszt w dwóch wariantach „po karencji” i poproś o pisemne potwierdzenie harmonogramu po zmianie.
Ryzyka i czerwone flagi
- Opóźnienia ≥ 30 dni, objaw: brak przelewu, konsekwencja: negatywne wpisy, gorsza oferta w przyszłości.
- Długa karencja bez planu, objaw: brak terminu powrotu dochodu, konsekwencja: wysoki koszt łączny.
- Brak porównania A/B, objaw: wybór „na oko”, konsekwencja: nieoptymalny koszt spłaty.
Checklista – krok po kroku
- Pobierz raport BIK i policz domowy cash flow na 6–12 mies.
- Jeśli luka ≤ 9 mies., złóż wniosek o karencję; jeśli > 9 mies. lub niepewny horyzont, kompletuj wniosek o FWK.
- Poproś bank o dwa harmonogramy „po karencji” (wydłużenie okresu vs bez zmian) z łącznym kosztem odsetek.
- Upewnij się, że odsetki płacisz terminowo przez cały okres karencji i zachowujesz wymagane ubezpieczenia.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Nie, program ustawowy zakończył się 31/12/2024 r.; w 2025 r. rozważ aneks o karencji albo pomoc z FWK.
Ustawowe wakacje były neutralne w okresach ustawowych; karencja nie szkodzi, jeśli odsetki są płacone terminowo. Opóźnienia ≥ 30 dni obniżają scoring.
Karencję, jeśli masz datę powrotu dochodu w kilka miesięcy; FWK, gdy kłopoty są dłuższe lub niepewne.
Zsumuj odsetki w karencji (ok. 3 125 zł/mies.) i porównaj dwa harmonogramy po karencji: wydłużenie okresu vs bez zmian (koszt odsetek inny w A/B).
Nie wstrzymuj płatności jednostronnie, formalizuj aneksem, płać odsetki terminowo i unikaj opóźnień ≥ 30 dni.
Raport BIK, budżet przepływów, potwierdzenia dochodów i krótkie uzasadnienie przyczyny oraz horyzontu; wniosek FWK składasz w swoim banku.
Gdy trudności są trwałe i brak perspektyw powrotu dochodu; bank wdraża procedury ostrożnościowe i zmienia klasyfikację ekspozycji.
Słowniczek pojęć
Karencja kapitału
Czasowe zawieszenie spłaty kapitału przy bieżącej płatności odsetek; zwykle 3–12 mies.; ustalane aneksem.
Ang.: Principal grace period
FWK – Fundusz Wsparcia Kredytobiorców
Dopłaty do rat do 3 000 zł/mies. maks. przez 40 mies.; zwrot po 24 mies. w 200 ratach bez odsetek; umorzenie po 134 ratach (pozostałe 66 rat = 39 600 zł).
Ang.: Borrowers’ Support Fund
DTI / DStI
Udział raty w dochodzie gospodarstwa (np. 40%). Im wyższy, tym większe ryzyko odmowy lub gorsze warunki.
Ang.: Debt-to-Income / Debt Service-to-Income
Relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości (np. 80%); wyżej = ostrzejsze warunki.
Ang.: Loan-to-Value
Całkowity koszt finansowania w skali roku (odsetki + opłaty); użyteczny do porównań ofert.
Ang.: APR – Annual Percentage Rate
Źródła
- Ministerstwo Finansów, „Jak skorzystać z FWK”, 31/01/2025 r.
- MF/podatki.gov.pl, „Wsparcie dla kredytobiorców – FWK”, dostęp: 08/11/2025 r.
- BGK, „Fundusz Wsparcia Kredytobiorców – informacje”, dostęp: 08/11/2025 r.
- KNF, Rekomendacja S (nowelizacja), 06/2023 r.
- GPW Benchmark, WIBOR / POLSTR – komunikaty i dane, dostęp: 08/11/2025 r.
Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 09 listopada 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
