- Bezpieczna sprzedaż z hipoteką wymaga promesy banku, salda na dzień aktu, podziału płatności w akcie i wykreślenia hipoteki na podstawie listu mazalnego.
- Dokumenty do startu: numer KW (weryfikacja online), świadectwo energetyczne, zaświadczenia o niezaleganiu, promesa i saldo z banku.
- Ryzyka: wpisy w dziale III KW, użycie zaliczki zamiast zadatku, zbyt krótka ważność promesy, brak terminu doręczenia listu mazalnego.
- Najlepsza strategia: przedwstępna notarialna z zadatkiem 5–10%, w akcie przelew salda bezpośrednio do banku i warunkowa wypłata reszty po liście mazalnym.
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką przebiega bezpiecznie, gdy uzyskasz promesę i saldo z banku, rozdzielisz płatność w akcie notarialnym i doprowadzisz do wykreślenia hipoteki w KW. Prawo przewiduje wcześniejszą spłatę kredytu, a sąd wykreśla hipotekę po zgodzie banku i złożeniu KW-WPIS z opłatą 100 zł. Poniżej otrzymasz proces, bloki decyzyjne „Okiem Kupującego” i rozwiązania trudnych scenariuszy.
Jak krok po kroku sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką i od czego zacząć formalności?
Start: księga wieczysta – sprawdzasz działy II (własność), III (roszczenia, egzekucje) i IV (hipoteki). W banku zamawiasz saldo na dzień aktu i promesę zwolnienia hipoteki. Równolegle: świadectwo energetyczne oraz zaświadczenia o niezaleganiu we wspólnocie/spółdzielni. Przedwstępna u notariusza z zadatkiem 5–10% i harmonogramem przelewów. W akcie wpisujesz rachunek techniczny banku dla spłaty kredytu i obowiązek wydania listu mazalnego. Po spłacie składasz KW-WPIS (100 zł) o wykreślenie hipoteki i domykasz wydanie lokalu protokołem.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania z kredytem i gdzie je uzyskać?
Checklist: numer KW do weryfikacji online (odpis notariusz pobierze w dniu aktu), zaświadczenie banku o saldzie, promesa zwolnienia hipoteki – banki zwykle wydają ją na 30–60 dni (praktyka rynkowa), świadectwo charakterystyki energetycznej, zaświadczenia o niezaleganiu we wspólnocie/spółdzielni, zaświadczenie o braku osób zameldowanych z gminy/miasta, dokument nabycia (akt, spadek, darowizna). W szczególnych stanach prawnych dołącz dokumenty gruntowe lub ze spółdzielni. Ustal termin aktu i uruchomienia środków tak, aby zmieścić się w oknie ważności promesy lub zamów jej aktualizację.
Jak bezpiecznie uregulować spłatę kredytu: promesa, kwota do spłaty i zwolnienie hipoteki?
Bank wskazuje kwotę całkowitej spłaty „na dzień aktu” i rachunek techniczny. W akcie zapisujesz: część ceny odpowiadająca saldu trafia bezpośrednio do banku sprzedającego, pozostała część – na rachunek sprzedającego po doręczeniu listu mazalnego i złożeniu KW-WPIS. List mazalny to zgoda banku na wykreślenie hipoteki po spłacie; bez niego sąd nie usuwa wpisu.
Jak zabezpieczyć płatność: zadatek czy zaliczka, depozyt notarialny czy przelew do banku?
Zadatek dyscyplinuje strony: przy niewykonaniu umowy następuje zatrzymanie albo zwrot w podwójnej wysokości. Zaliczka ma charakter rozliczeniowy i nie daje zabezpieczenia. Depozyt notarialny porządkuje wypłaty; notariusz zwalnia pieniądze po spełnieniu warunków z aktu (wpływ do banku, list mazalny). Taki układ eliminuje spory o kolejność i terminy przelewów.
| Rodzaj oprocentowania | Kiedy dopuszczalna rekompensata | Limit/zasada (art. 40 UKH) |
|---|---|---|
| Zmienna stopa | Wyłącznie w pierwszych 36 miesiącach od zawarcia umowy | Mniejsza z: 3% spłacanej kwoty lub odsetki za 12 miesięcy |
| Stała stopa | W okresie obowiązywania stałej stopy | Nie więcej niż bezpośrednie koszty banku |
Jeśli masz kredyt ze zmienną stopą, bank nalicza rekompensatę tylko przez pierwsze 36 miesięcy trwania umowy; po 3 latach wcześniejsza spłata jest bezpłatna. Wysokość tej opłaty nie przekracza 3% spłacanej kwoty albo odsetek za 12 miesięcy – stosuje się wartość niższą (art. 40 Ustawy o kredycie hipotecznym).
Jak przygotować przedwstępną i akt, aby chronić sprzedającego i kupującego?
Przedwstępna: strony, opis nieruchomości i KW, cena i sposób zapłaty (z podziałem przelewów), zadatek, terminy, sankcje, lista dokumentów do aktu. Przyrzeczona: dyspozycja przelewu na rachunek techniczny banku sprzedającego, obowiązek banku wydać list mazalny, oświadczenia o stanie prawnym (brak roszczeń dział III, brak zaległości), wnioski wieczystoksięgowe. Notariusz składa e-wniosek o wpis własności kupującego od razu po akcie.
📋 Przykład rozliczenia i klauzuli (do skopiowania)
Cena: 650 000 zł; saldo kredytu: 220 000 zł; zadatek 10%: 65 000 zł.
„Z ceny sprzedaży kwota 220 000 zł zostanie przelana na rachunek techniczny wierzyciela hipotecznego Sprzedającego: [Bank] S.A., nr: [xxxx], tytułem całkowitej spłaty kredytu nr [xxx]. Pozostała część ceny zostanie wypłacona Sprzedającemu po doręczeniu listu mazalnego i po złożeniu KW-WPIS (opłata 100 zł).”
Jakie ryzyka i wpisy w KW sprawdzić? + Pułapki i trudne scenariusze
Sprawdź: dział III – roszczenia, ostrzeżenia, egzekucje; dział IV – hipoteki; zgodność powierzchni i przynależności. Przy egzekucji uzyskaj od komornika zaświadczenie o saldzie i zapowiedź wykreślenia po spłacie; w akcie ustaw pierwszeństwo przelewu do wierzyciela przed wypłatą dla sprzedającego.
Trudne scenariusze – jak domknąć transakcję
Gdy saldo przeliczone na PLN przewyższa cenę (np. saldo 1 000 000 zł, cena 900 000 zł), sprzedający dopłaca różnicę w dniu aktu. Bez dopłaty bank nie wystawia listu mazalnego.
Wymagaj zaświadczenia o saldzie od komornika. W akcie środki z ceny kieruj najpierw do komornika, następnie do banku sprzedającego i dopiero na rachunek sprzedającego.
Zażądaj od banku promesy odłączenia lokalu od hipoteki po spłacie ustalonej kwoty. Zapisz to w akcie.
Jak rozliczyć koszty i podatki: zasada 5 lat i ulga mieszkaniowa?
Przykład: sprzedaż 650 000 zł, nabycie 520 000 zł, koszty 10 000 zł → dochód 120 000 zł → podatek 22 800 zł. Zwolnienie: przeznaczasz cały przychód na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży i wykazujesz to w PIT-39. Spłata innego własnego kredytu mieszkaniowego wchodzi w zakres zwolnienia.
Jak wygląda sprzedaż, gdy kupujący bierze kredyt lub płaci gotówką?
Kupujący z kredytem: przedwstępna (zadatek), decyzja, akt, przelew banku kupującego na rachunek techniczny banku sprzedającego, list mazalny, KW-WPIS, wydanie. Kupujący za gotówkę: akt, przelew salda do banku sprzedającego + reszta dla sprzedającego/depozytu, list mazalny, KW-WPIS, wydanie. Depozyt porządkuje kolejność wypłat i utrzymuje bezpieczeństwo środków.
Jak przeprowadzić wydanie lokalu i rozliczenie mediów bez sporów?
W akcie wskaż termin i warunki wydania. Protokół: stany liczników (prąd, gaz, woda, ciepło), lista kluczy/pilotów, elementy wyposażenia. Zgłoś zmianę właściciela w gminie i poinformuj wspólnotę/spółdzielnię. Umowy na media zamknij lub przepisz. Gdy reszta ceny jest w depozycie, wypłata następuje po podpisaniu protokołu i spełnieniu warunków z aktu.
Checklista – krok po kroku
- KW online: działy III–IV bez roszczeń i egzekucji – TAK/NIE
- Saldo „na dzień aktu” i promesa zwolnienia hipoteki (30–60 dni, praktyka banków) – TAK/NIE
- Przedwstępna u notariusza, zadatek 5–10% – TAK/NIE
- Akt: przelew salda bezpośrednio do banku sprzedającego – TAK/NIE
- List mazalny doręczony, KW-WPIS (100 zł) złożony – TAK/NIE
- Protokół zdawczo-odbiorczy podpisany, zgłoszenia do gminy i wspólnoty – TAK/NIE
📋 Klauzule do aktu: podział płatności i zabezpieczenia
„Z ceny sprzedaży kwota [saldo] PLN zostaje przelana bezpośrednio na rachunek techniczny wierzyciela hipotecznego Sprzedającego: [Bank] S.A., nr: [xxxx], tytułem całkowitej spłaty kredytu nr [xxx].”
„Wypłata pozostałej części ceny następuje po doręczeniu zgody wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki (list mazalny) oraz po złożeniu KW-WPIS wraz z dowodem uiszczenia opłaty 100 zł.”
„Strony ustalają zadatek w wysokości [x%] ceny; w razie niewykonania umowy przez Kupującego zadatek przypada Sprzedającemu, a w razie niewykonania umowy przez Sprzedającego – podlega zwrotowi w podwójnej wysokości.”
„W przypadku wpisów egzekucyjnych/roszczeń w dziale III KW odpowiednia część ceny jest przekazywana bezpośrednio właściwemu wierzycielowi przed wypłatą środków na rzecz Sprzedającego.”
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Nie. Bank wystawia promesę i saldo; spłata następuje z ceny, a po niej bank wydaje list mazalny.
Sprzedający dopłaca różnicę w dniu aktu. Bank wyda list mazalny po otrzymaniu pełnej należności.
Zadatek zabezpiecza wykonanie (zatrzymanie/dwukrotność). Zaliczka jest zwrotna i nie daje zabezpieczenia.
Opłata sądowa za wniosek KW-WPIS wynosi 100 zł. Załączasz list mazalny.
Po potwierdzeniu spłaty kredytu i doręczeniu listu mazalnego oraz po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego.
Przeznacz cały przychód na własne cele mieszkaniowe w 3 lata i rozlicz w PIT-39.
Nie jest obowiązkowy. Uporządkowuje jednak wypłaty i utrzymuje bezpieczeństwo środków do czasu spełnienia warunków z aktu.
Źródła
- Ustawa o kredycie hipotecznym, 23/03/2017 r., ISAP
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – opłaty KW (w tym 100 zł), 2025 r., ISAP
- Elektroniczne Księgi Wieczyste (eKW), 2025 r.
- podatki.gov.pl – Sprzedaż nieruchomości, ulga mieszkaniowa, 2025 r.
- GOV.pl – Świadectwa charakterystyki energetycznej, 2023 r.
- Krajowa Rada Notarialna – informacje o systemach i rejestrach, 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 22 października 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
