- Kredyt na budowę domu to finansowanie wypłacane w transzach, z odsetkami naliczanymi tylko od uruchomionych kwot, a po zakończeniu budowy spłacane pełną ratą kapitałowo-odsetkową.
- Standard wkładu 20% odpowiada LTV ≤ 80%; część banków dopuszcza LTV do 90% przy dodatkowych zabezpieczeniach (KNF – Rekomendacja S, 2023).
- POLSTR jako wskaźnik stopy obowiązuje od 2025-06-02, a indeksy składane POLSTR od 2025-09-01 (KNF/GPW Benchmark, 2025).
- EDB działa obok dziennika papierowego; docelowo będzie wyłączny od 2030-01-01, a do tego czasu obie formy są równoważne (GUNB, 2025).
- Uwaga: na dzień 2025-09-14 banki nie oferują jeszcze hipotek opartych o POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową sprzedaż kredytów mieszkaniowych opartych o POLSTR ruszy od II kwartału 2026.
- Co zrobić teraz: policz LTV z działką i nakładami, przygotuj projekt, pozwolenie/zgłoszenie, kosztorys, harmonogram, operat i polisę „dom w budowie” z cesją; zaplanuj transze i dowody rozliczeń.
Kredyt na budowę domu to hipoteka wypłacana etapami, w której płacisz odsetki wyłącznie od wykorzystanych transz, a pełną ratę po zakończeniu inwestycji i zabezpieczeniu hipotecznym. Aby przejść proces bez przestojów, przygotuj zdolność, wkład, komplet dokumentów i precyzyjny harmonogram transz z dowodami rozliczeń. Poniżej dostajesz plan działania, tabele, checklisty i FAQ gotowe pod Voice Search oraz Agentów AI.
Jakie warunki zdolności, wkładu i LTV musisz spełnić?
Definicja: Loan to Value (LTV) – stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia; niższy LTV = niższe ryzyko i zwykle lepsze warunki cenowe. Zdolność bank liczy na bazie dochodów, kosztów gospodarstwa, historii BIK oraz wewnętrznych buforów.
Standard wkładu przy budowie to 20% (LTV ≤ 80%). Wybrane banki dopuszczają LTV 90% przy dodatkowym zabezpieczeniu zgodnym z Rekomendacją S. Do wkładu zaliczysz wartość działki i nakłady potwierdzone operatem i dokumentami. Przykład: działka 250 000 zł + budowa 650 000 zł = 900 000 zł; przy LTV 80% maksymalny kredyt to 720 000 zł. Uporządkuj księgę wieczystą, dostęp do drogi i przyłącza – porządek w stanie prawnym skraca wycenę i decyzję.
Jaki rodzaj finansowania wybrać: budowlano-hipoteczny vs standardowa hipoteka oraz stałe vs zmienne (POLSTR)?
Definicje: Kredyt budowlano-hipoteczny działa dwuetapowo: w budowie uruchamiasz transze i płacisz odsetki od wypłaconych kwot; po zakończeniu przechodzisz na pełną ratę. Standardowa hipoteka na gotową nieruchomość uruchamiana jest jednorazowo i od razu spłacana pełną ratą. Stałe oprocentowanie – niezmienna stopa przez 5–10 lat; zmienne – stopa oparta o POLSTR i marżę banku (POLSTR od 2025-06-02; indeksy składane od 2025-09-01).
| Cecha | Budowlano-hipoteczny | Standardowa hipoteka |
|---|---|---|
| Wypłata środków | Transze według etapów | Jednorazowo przy akcie/przeniesieniu |
| Spłata w budowie | Same odsetki od uruchomionych transz | Pełna rata od startu |
| Ryzyka operacyjne | Inspekcje, kamienie milowe, rozliczenia | Brak etapowania robót |
Stałe vs zmienne (POLSTR) – scenariusze: W karencji koszt odsetek identyczny dla tej samej stopy; po zakończeniu budowy stała stopa daje stabilną ratę, zmienna reaguje na rynek. Profil: stałe – dla napiętych budżetów i przewidywalności; zmienne – dla osób z poduszką finansową i akceptacją wahań.
Jakie dokumenty i załączniki wymaga bank?
Definicje: Operat szacunkowy – opinia rzeczoznawcy o wartości nieruchomości; użyteczność 12 miesięcy z opcją potwierdzenia aktualności na kolejne 12 miesięcy. EDB – elektroniczny dziennik budowy, ułatwia kontrolę postępu i rozliczenia; do 2030 r. równoważny z dziennikiem papierowym.
Lista startowa: tytuł do działki (KW), projekt budowlany, pozwolenie/zgłoszenie, kosztorys inwestorski i harmonogram rzeczowo-finansowy, operat, EDB/dziennik, polisa „dom w budowie” z cesją, umowy z wykonawcami. Ustal z bankiem, które etapy potwierdzisz protokołem i inspekcją, a które fakturami.
Jak stworzyć realistyczny kosztorys i harmonogram, aby uniknąć niedoszacowania? Najczęstsze pułapki
Definicje: Kosztorys inwestorski – wycena materiałów i robót w rozbiciu na pozycje; harmonogram – kalendarz kamieni milowych i transz z terminami.
Metody kosztorysowania: szczegółowa (pozycje: materiały, robocizna, sprzęt – bardziej precyzyjna i preferowana) oraz uproszczona (bloki robót – szybsza, mniej dokładna). Pułapki: instalacje, stolarka, wykończenie, przyłącza, zagospodarowanie terenu.
Bufor bezpieczeństwa: ustaw 10–15% rezerwy. Przykład: budżet 600 000 zł + 10% rezerwy = 660 000 zł; przy wzroście cen o 15% bez rezerwy budżet rośnie do 690 000 zł i wymaga korekty transz. Sezonowość: prace ziemne planuj poza zimą; mokre technologie prowadź przy stabilnej temperaturze; zsynchronizuj dostawy „just-in-time”, aby nie blokować inspekcji.
| Pozycja | Opis | Kiedy uwzględnić |
|---|---|---|
| Przyłącza (energia, woda, kanalizacja) | Opłaty, projekt, wykonanie, uzgodnienia | Przed etapem instalacyjnym |
| Geodeta i inwentaryzacja | Mapa do celów projektowych, tyczenie, inwentaryzacja powykonawcza | Początek i koniec budowy |
| Nadzór i odbiory | Kierownik budowy, przeglądy, protokoły | Każdy kamień milowy |
| Wywóz odpadów | Kontenery, utylizacja gruzu | Po etapach mokrych i wykończeniu |
Jak działa wypłata w transzach i jakie warunki potwierdzisz?
Definicja: Transza – część kredytu uruchamiana po osiągnięciu etapu z kosztorysu; wypłata następuje po weryfikacji EDB, protokołów i, gdy trzeba, inspekcji.
Praktyka: ustaw kamienie milowe na fundamenty, stan surowy otwarty, surowy zamknięty, instalacje, wykończenie. Limity czasu na wykorzystanie transz i zakończenie budowy mieszczą się zwykle w przedziale 24–36 miesięcy (regulaminy banków). Zmiany materiałów i standardu potwierdzaj aneksem kosztorysu przed wnioskiem o inspekcję.
Jak rozliczać transze: dowody, protokoły, inspekcje?
Definicja: Pakiet rozliczeniowy – EDB/dziennik, protokoły kierownika, zdjęcia, faktury przy wydatkach materiałowych i pracach krytycznych.
Po transzy przygotuj pakiet i wyślij do banku. Niewykorzystane środki przechodzą na rezerwę do kolejnego etapu lub wymagają aneksu kosztorysu. Prowadź arkusz „plan – wykonanie – różnica” i procent zaawansowania; trzymaj jeden katalog na zdjęcia i protokoły – przyspiesza weryfikację.
Karencja: kiedy pełna rata i jak ograniczyć odsetki?
Definicje: Karencja – płacisz tylko odsetki od uruchomionych transz; pełna rata – startuje po zakończeniu budowy lub uruchomieniu całości kredytu.
Jak ciąć koszt: 1) grupuj prace w większe, lecz szybko realizowane etapy; 2) rezygnuj z karencji wcześniej, gdy masz rezerwę; 3) dopilnuj wpisu hipoteki, aby usunąć marżę pomostową i przejść na marżę „po budowie”. Przekroczenie czasu budowy zwiększa łączny koszt – monitoruj harmonogram co miesiąc.
Jakich zabezpieczeń i ubezpieczeń wymaga bank? Na czym polega cesja?
Definicje: Hipoteka – docelowe zabezpieczenie na działce i budowanym domu; cesja z polisy – przekazanie bankowi praw do odszkodowania z polisy majątkowej.
Zabezpieczenia: hipoteka, polisa „dom w budowie” z cesją, często ubezpieczenie na życie z cesją (wpływ na marżę). Do czasu prawomocnego wpisu hipoteki bank pobiera marżę pomostową; po wpisie instytucja rozlicza marżę pomostową w 60 dni zwrotem lub zaliczeniem.
Jak sfinansować działkę + budowę i zakończyć kredyt po odbiorze?
Definicja: Finansowanie łączone – jedna umowa obejmuje zakup gruntu i budowę; pierwsza transza idzie na działkę, kolejne na etapy robót.
Działka wchodząca do zabezpieczenia liczy się do wkładu według wartości z operatu. Przykład: inwestycja 1 000 000 zł, działka z operatu 350 000 zł – przy LTV 80% bank sfinansuje 800 000 zł. Po zakończeniu robót: oświadczenie kierownika o zakończeniu budowy, zawiadomienie lub pozwolenie na użytkowanie, wpis hipoteki i odpis KW do banku. Po wpisie: zniesienie marży pomostowej i marża „po budowie”. To właściwy moment na nowy okres stałej stopy lub refinansowanie.
Checklista – krok po kroku
- Policz LTV: wartość działki + koszt budowy vs kwota kredytu (cel: ≤80%).
- Przygotuj projekt, pozwolenie/zgłoszenie, kosztorys, harmonogram, operat, EDB, polisę „dom w budowie” z cesją.
- Ustal transze i dowody (EDB/protokół/inspekcja/faktury), horyzont 24–36 mies., rezerwę 10–15%.
- Uruchom 1. transzę, rozliczaj etapy, złóż wniosek o wpis hipoteki; po wpisie – rozliczenie marży pomostowej w 60 dni, wybór stopy lub refinans.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy działka może być wkładem własnym?
Tak. Bank przyjmuje wartość rynkową z operatu, jeśli działka stanowi część zabezpieczenia i nie ma obciążeń w KW.
Ile trzeba mieć wkładu własnego na budowę domu?
Standard to 20% (LTV ≤ 80%); przy dodatkowych zabezpieczeniach dostępne są rozwiązania do 90% LTV.
Oprocentowanie stałe czy zmienne (POLSTR) – co wybrać na czas budowy?
Stałe daje przewidywalną ratę w budowie; zmienne (POLSTR) reaguje na rynek i wymaga poduszki finansowej.
Kiedy będą dostępne kredyty hipoteczne oparte o POLSTR?
Według zaktualizowanej mapy drogowej – od II kwartału 2026. Do tego czasu nowe kredyty zmiennoprocentowe liczone są na WIBOR.
Jakie są główne koszty kredytu na budowę?
Odsetki w karencji i spłacie, prowizja, marża pomostowa do wpisu hipoteki, polisa „dom w budowie” z cesją.
Jakie dokumenty budowlane są potrzebne na start?
Projekt, pozwolenie/zgłoszenie, kosztorys i harmonogram, operat, EDB, polisa „dom w budowie” z cesją.
Po jakim czasie bank rozlicza marżę pomostową?
W ciągu 60 dni od otrzymania informacji o prawomocnym wpisie hipoteki do KW.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 14 września 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
