Kto spłaca kredyt hipoteczny po rozwodzie? Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Najważniejsze informacje w pigułce:

Kredyt hipoteczny po rozwodzie nadal wiąże osoby, które podpisały umowę, bank nie zmienia stron umowy tylko dlatego, że zapadł wyrok rozwodowy.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa, standardowo wymaga: zaświadczenia o saldzie, promesy i spłaty kredytu z ceny w akcie.
Najczęstsze rozwiązania to: sprzedaż, przejęcie długu, wspólna spłata, wynajem, refinansowanie.
Sąd nie usuwa nikogo z kredytu, zmianę stron umowy robi wyłącznie bank w aneksie.

Kredyt hipoteczny po rozwodzie – czy bank „zapomina” o byłych małżonkach?

Rozwód kończy małżeństwo, ale nie kończy wspólnego kredytu hipotecznego. Z punktu widzenia banku osoby, które podpisały umowę, są dłużnikami solidarnymi, więc każda odpowiada za całość zadłużenia, a nie za „swoją połowę”.

To ważne: postępowanie o podział majątku dotyczy przede wszystkim składników majątkowych. Zobowiązanie wobec banku wynika z umowy kredytu i nie zmienia się automatycznie po rozwodzie.

Każde opóźnienie w spłacie wpływa negatywnie na historię kredytową obojga współkredytobiorców, nawet jeśli faktycznie płatności „pilnowała” tylko jedna osoba.

Wspólny kredyt po rozwodzie – 5 scenariuszy rozwiązania

Realne wyjścia:

Sprzedaż mieszkania, zamknięcie tematu po spłacie kredytu z ceny transakcji.
Przejęcie długu, jedna osoba zostaje jedynym kredytobiorcą po akceptacji banku.
Wspólna spłata, bez zmian formalnych, ale z ryzykiem konfliktów i opóźnień.
Wynajem mieszkania, spłata rat z czynszu, nadal potrzebna współpraca.
Refinansowanie, zmiana banku lub warunków, zwykle z nową oceną zdolności i kosztami.

Wariant	Kiedy ma sens	Warunek „twardy”	Największe ryzyko
Sprzedaż	Gdy chcesz zakończyć wspólne rozliczenia.	Promesa + spłata kredytu w akcie.	Cena może nie pokryć zadłużenia.
Przejęcie długu	Gdy jedna osoba chce zatrzymać nieruchomość.	Zdolność kredytowa jednej osoby.	Odmowa banku albo konieczność dopłat zabezpieczenia.
Wspólna spłata	Gdy relacje są poprawne i macie jasne zasady.	Stały, kontrolowany przepływ rat.	Jeden przestaje płacić, BIK cierpi u obojga.
Wynajem	Gdy sprzedaż nie wchodzi w grę, a rata jest wysoka.	Umowa najmu i podział wpływów.	Puste miesiące, naprawy, spory o pieniądze.
Refinansowanie	Gdy warunki da się realnie poprawić.	Nowa zdolność i koszty okołokredytowe.	Czas i ryzyko decyzji odmownej.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem po rozwodzie? Instrukcja krok po kroku

Sprzedaż nieruchomości z hipoteką przebiega sprawnie, jeśli masz dokumenty z banku i jasno ustawisz przepływ pieniędzy w akcie notarialnym.

Poproś bank o zaświadczenie o saldzie zadłużenia.
Uzyskaj promesę wykreślenia hipoteki, termin ważności zależy od banku.
Podpisz umowę przedwstępną, przy trudnych relacjach lepiej w formie notarialnej.
Zawrzyj akt notarialny sprzedaży, wskaż przelew na rachunek banku do spłaty kredytu.
Po spłacie bank wydaje list mazalny, a sąd wykreśla hipotekę w księdze.

Przejęcie kredytu hipotecznego przez jednego małżonka – jak przygotować się do rozmowy z bankiem?

Jeśli jedna osoba ma zostać jedynym kredytobiorcą, bank zwykle ocenia to jak wniosek o „nowy” kredyt: liczą się dochody, stabilność zatrudnienia i historia spłat.

Ustal też rozliczenia między Wami: często pojawia się wycena nieruchomości (operat) i spłata udziału drugiej strony.

Brak spłaty raty przez byłego małżonka – konsekwencje i odzyskanie pieniędzy

Jeśli jedna osoba przestaje płacić, bank oczekuje spłaty raty od drugiej. Opóźnienie obciąża historię kredytową współkredytobiorców.

Odzyskanie pieniędzy od byłego małżonka to zwykle roszczenie regresowe między dłużnikami, skuteczność zależy od wypłacalności drugiej strony.

Ustne ustalenia nie działają wobec banku. Zabezpieczenie „bankowe” to aneks lub formalna zmiana umowy zaakceptowana przez bank.

Ile kosztuje zamknięcie tematu kredytu po rozwodzie? Opłaty i podatki

Przykładowe koszty sprzedaży mieszkania za 600 000 zł:

taksa notarialna maksymalna: 3170 zł netto (do tego VAT 23% oraz wypisy i opłaty kancelaryjne).
promesa bankowa i saldo: koszt zależy od banku.
opłata sądowa za wykreślenie hipoteki: 100 zł.
biuro nieruchomości: przykładowo 3% (rynkowo, zależnie od umowy).
podatek 19% pojawia się zwykle przy sprzedaży przed upływem 5 lat od końca roku nabycia, można go wyłączyć przez ulgę mieszkaniową przy wydatkowaniu w terminie 3 lat.
przy wcześniejszej spłacie kredytu mogą wystąpić opłaty wynikające z umowy, w ramach zasad ustawy o kredycie hipotecznym.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży lub przejęcia nieruchomości z hipoteką?

Lista dokumentów:

zaświadczenie o saldzie i promesa bankowa
akt własności i numer księgi wieczystej
zaświadczenie o braku zaległości (czynsz, media, podatki lokalne)
dokumenty stron transakcji (dowody osobiste)

Przy przejęciu długu zwykle dochodzą: operat szacunkowy, dokumenty dochodowe i analiza historii spłat.

Intercyza lub kredyt sprzed ślubu – kiedy zasady odpowiedzialności są inne?

Intercyza nie zmienia odpowiedzialności wobec banku, jeśli oboje jesteście stroną umowy kredytu. Zmienia natomiast zasady rozliczeń i odpowiedzialności między małżonkami oraz to, z jakiego majątku wierzyciel może się zaspokajać.

Jeśli kredyt został zaciągnięty przed ślubem i druga osoba nie została dopisana do umowy, bank traktuje kredyt jako zobowiązanie tej jednej osoby.

Kredyt po rozwodzie – lista kontrolna do działania

Lista kontrolna:

przeczytaj umowę kredytową i sprawdź, kto jest stroną umowy
ustal z byłym małżonkiem model działania i spisz zasady
poproś bank o saldo i promesę, zanim podpiszesz umowę z kupującym
wybierz scenariusz: sprzedaż, przejęcie, wspólna spłata, wynajem, refinansowanie
prowadź wszystko „na piśmie”, trzymaj potwierdzenia przelewów

FAQ – najczęściej zadawane pytania o kredyt hipoteczny po rozwodzie

Czy po rozwodzie trzeba nadal spłacać wspólny kredyt?

Tak. Dla banku liczy się umowa, a nie wyrok rozwodowy. Jeśli oboje podpisaliście kredyt, odpowiadacie solidarnie do czasu zmiany umowy przez bank.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Tak. Standardem jest zaświadczenie o saldzie i promesa, a spłata zadłużenia następuje z ceny sprzedaży w sposób opisany w akcie notarialnym.

Czy sąd może zwolnić jedną stronę z kredytu?

Nie. Sąd nie zmienia stron umowy kredytowej. Zwolnienie współkredytobiorcy robi wyłącznie bank poprzez aneks.

Co to jest promesa i dlaczego jest ważna?

Promesa to dokument banku, że po spłacie określonej kwoty wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Daje bezpieczeństwo kupującemu.

Ile kosztuje przejęcie kredytu przez jednego z małżonków?

Zwykle płacisz za aneks (zgodnie z taryfą banku), wycenę nieruchomości (operat) i czasem dodatkowe koszty formalne. Dochodzi rozliczenie udziału drugiej strony.

Co się stanie, jeśli były mąż/żona przestanie płacić raty?

Bank zażąda spłaty raty od drugiej osoby. Opóźnienia obciążają historię kredytową współkredytobiorców. Potem możesz dochodzić zwrotu w ramach roszczenia regresowego.

Jak uniknąć 19% podatku przy sprzedaży mieszkania?

Jeśli sprzedaż jest przed upływem 5 lat od końca roku nabycia, rozliczasz PIT-39. Podatku możesz nie zapłacić, jeśli przychód wydasz na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat.

Źródła

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Data aktualizacji artykułu: 15 grudnia 2025 r.

Kontakt przez LinkedIn
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.