- Stała stopa opłaca się, gdy kupujesz przewidywalność raty za premię cenową dziś i Twoja tolerancja na wzrost stóp w horyzoncie 5–10 lat jest niska.
- 5 lat dla horyzontu ≤ 7 lat i planu nadpłat/refinansu; 10 lat dla stabilizacji budżetu rodziny i dochodów wrażliwych na cykl.
- Pułapka: po zakończeniu okresu stałości bank przelicza oprocentowanie na ówczesnych warunkach; przygotuj plan odnowienia.
- Jedno działanie: policz TCO i premię za spokój „stała 5/10 vs zmienna” na tej samej dacie odczytów stóp i oferty.
Przejście na stałą stopę opłaca się, gdy potrzebujesz przewidywalnej raty przez 5 lub 10 lat i akceptujesz wyższą stopę kuponową dziś w zamian za mniejsze ryzyko jutra. W Polsce banki oferują okresowo stałą stopę co najmniej na 5 lat (wymóg Rekomendacji S KNF); decyzję podejmij po porównaniu TCO i premii za spokój z wariantem zmiennym, przy jednakowych założeniach i tej samej dacie odczytów. Chcesz sprawdzić to na Twoich liczbach?
Co oznacza przejście na stałą stopę na 5 lat i na 10 lat w kredycie hipotecznym?
„Stała” w polskich hipotekach to okresowo stała stopa, czyli zamrożenie oprocentowania na z góry określony czas, zwykle 5 lub 10 lat. W tym okresie Twoja rata nie reaguje na zmiany wskaźników rynkowych, a bank utrzymuje niezmienną stopę kuponową z umowy/aneksu. Po zakończeniu okresu stałości następuje odnowienie: bank proponuje nowy okres stały lub przejście na zmienne według metody fixingu opisanej w umowie (dzień T−x, wskaźnik, spread). Rekomendacja S KNF przewiduje minimum 5 lat stałości, co zapewnia realną ochronę w cyklu stóp. Kupujesz polisę na ryzyko stóp: płacisz dziś nieco wyższy kupon, eliminujesz zmienność raty na 5 lub 10 lat i wracasz do decyzji przy odnowieniu.
Kiedy bardziej opłaca się wybrać stałą stopę na 5 lat, a kiedy na 10 lat?
Wybierz 5 lat, jeśli horyzont mieszkania lub kredytu to ≤ 7 lat, planujesz regularne nadpłaty/refinans i liczysz na elastyczność po krótszym okresie. Wybierz 10 lat, gdy potrzebujesz stabilizacji budżetu rodziny, masz dochody wrażliwe na cykl, niewielką poduszkę płynnościową lub Twoje DStI po stopie testowej banku zbliża się do 35–40%. Reguła praktyczna: horyzont ≤ 7 lat + plan nadpłat → 5 lat; horyzont ≥ 8–10 lat + wrażliwe dochody → 10 lat. Chcesz „wyciąć” pełen odcinek cyklu stóp z dekady życia – wybierz 10 lat; planujesz zmianę nieruchomości – krótszy okres ogranicza czas płacenia „premii”.
Jak policzyć opłacalność stałej stopy względem zmiennej krok po kroku?
Porównuj na tym samym horyzoncie (np. 60 lub 120 miesięcy) i tej samej dacie odczytów stóp. Krok 1: zbierz parametry wspólne: saldo, pozostały okres, marża, harmonogram annuitet. Krok 2: wariant zmienny – stopa = wskaźnik referencyjny z dnia kalkulacji + marża; przygotuj ścieżki: stałe, +1 p.p., +2 p.p., −1 p.p. Krok 3: wariant stały – stopa z oferty banku w tej samej dacie. Krok 4: policz TCO (suma rat kapitałowo-odsetkowych + koszty aneksu/opłat) w badanym horyzoncie. Krok 5: oceń premię za spokój i podejmij decyzję. Metodyka jest zwięzła i powtarzalna.
Sedno logiki: TCO i premia za spokój
Premia („polisa”) = Rata stała − Rata zmienna (dzień kalkulacji)
TCO (60 mies.) = (Rata stała × 60) + Koszt aneksu
TCO (zmienne, scenariusz) = Σ Rata zmienna (mies. 1..60)
Break-even – sens decyzji: wyznacz TCO stałej i TCO zmiennej w scenariuszu (np. „WIBOR +1,5 p.p. za 12 mies.”). Gdy TCO zmiennej > TCO stałej, ochrona się opłaciła.
Jak zmieni się rata i łączny koszt dla stałej stopy na 5 lat i 10 lat przy tym samym saldzie i okresie?
Ustal dzień wyceny i porównuj na identycznych założeniach: saldo, okres, marża, metoda annuitet, data odczytu wskaźnika. Wpisz do tabeli stopę NBP, odczyt WIBOR 3M, WIRON 1M (informacyjnie) oraz Twoje stałe stopy 5 i 10 lat; następnie policz TCO (60 i 120 mies.).
Przykład: Policzmy TCO i premię za spokój (Case Study)
Saldo 400 000 zł, okres 25 lat (300 rat) – dane na 22/10/2025 r.
- Zmienne: WIBOR 3M (4,53%) + marża (2,10%) = 6,63%. Rata = 2720 zł.
- Stała 5 lat: oferta banku = 6,20%. Rata = 2627 zł.
- Stała 10 lat: oferta banku = 6,50%. Rata = 2696 zł.
- Premia za spokój (5 lat): +93 zł/mies. na korzyść stałej (2627 zł vs 2720 zł). W tym układzie „polisa” daje zysk od 1. dnia.
- Premia za spokój (10 lat): +24 zł/mies. (2696 zł vs 2720 zł) za dekadę stabilności.
- TCO (60 mies.) / scenariusz: jeśli WIBOR wzrósłby po 12 mies. o +1,5 p.p., to TCO zmiennej (≈ 173 100 zł) przewyższy TCO stałej 5 lat (≈ 157 620 zł).
Wyliczenia poglądowe. Zawsze używaj odczytów wskaźników i ofert z tej samej daty oraz pełnej symulacji banku.
| Parametr | Wartość | Źródło (miesiąc/rok) |
|---|---|---|
| Stopa referencyjna NBP | 4,50% | (NBP, 10/2025) |
| WIBOR 3M (odczyt porównawczy) | 4,53% | (GPW Benchmark/Bankier.pl, 10/2025) |
| WIRON 1M (informacyjnie) | 4,0977% | (GPW Benchmark, 21/10/2025) |
| Stała stopa 5 lat (z oferty) | [wstaw % z oferty] | (Bank, data wyceny) |
| Stała stopa 10 lat (z oferty) | [wstaw % z oferty] | (Bank, data wyceny) |
Dane i odczyty na dzień: 21/10/2025 r.
| Scenariusz | Założenie | Δ rata (zł) |
|---|---|---|
| A | WIBOR +2,00 p.p. w 12 mies. | [uzupełnij] |
| B | WIBOR −1,00 p.p. w 12 mies. | [uzupełnij] |
| C | Stała stopa 10 lat | 0 |
Dane i odczyty na dzień: 21/10/2025 r.
Jakie ryzyka ogranicza stała stopa na 5 i 10 lat, a jakie pozostają po zakończeniu okresu stałości?
Stała 5/10 lat redukuje ryzyko stopy procentowej i stabilizuje Twoje DStI oraz płynność budżetu. Ułatwia planowanie wydatków i ogranicza efekt „szoku ratowego”. Pozostają: ryzyko odnowienia (po 5 lub 10 latach bank przelicza oprocentowanie według ówczesnych warunków), ryzyko dochodowe/płynności oraz koszty przy wcześniejszej spłacie w okresie stałej – w wielu konstrukcjach działa rekompensata.
Ramy prawne rekompensaty (art. 40 Ustawy o kredycie hipotecznym): bank pobiera rekompensatę jedynie w pierwszych 3 latach trwania umowy okresowo stałej, do 3% spłacanej kwoty albo do sumy odsetek należnych do końca okresu stałości – stosuje się niższą z tych wartości (sprawdź literalne zapisy umowy).
Jakie czynniki rynkowe i regulacyjne należy uwzględnić przed wyborem stałej stopy na 5 lub 10 lat?
Sprawdź bieżące stopy NBP i wskaźniki WIBOR/WIRON z tej samej daty, co oferta stałej. Uwzględnij inflację, dynamikę wynagrodzeń i profil dochodu (B2B, etat, sezonowość). Zapoznaj się z Rekomendacją S KNF i zapisami umowy dotyczącymi odnowienia. Oceń ryzyko zmiany wskaźnika referencyjnego: POLSTR jest publikowany i rozwijany na rynku hurtowym; sprzedaż hipotek opartych o POLSTR według zaktualizowanej mapy drogowej rusza od II kw. 2026 r. Decyzję opieraj na danych z jednego dnia – z wydrukiem odczytów i oferty banku.
Jakie zapisy umowy i koszty aneksu trzeba sprawdzić przed przejściem na stałą stopę?
Sprawdź metodę fixingu przy odnowieniu (dzień T−x, wskaźnik, spread), marżę po odnowieniu (czy równa bieżącej, czy z umowy), zasady i koszty nadpłat w okresie stałej (min. kwota, zmiana raty vs skrócenie okresu), taryfę opłat i koszt aneksu. Skontroluj rekompensatę przy wcześniejszej spłacie: okno obowiązywania, definicję spłaty całkowitej/częściowej, podstawę prawną. Potwierdź otrzymanie dokumentów na trwałym nośniku i podejmij decyzję po policzeniu TCO.
Jakie scenariusze życiowe i profil ryzyka sprzyjają wyborowi 5 lat, a jakie 10 lat stałej stopy?
Dopasuj okres stałej do Twojego budżetu ryzyka i planów. Poniższa ścieżka decyzyjna ułatwia wybór.
Strategia wyjścia: kiedy opłaca się refinansować stałą stopę?
Gdy nowe oferty stałej są istotnie niższe, policz TCO refinansowania: rekompensata (czy wciąż jesteś w oknie 3 lat), prowizja nowego kredytu i koszty operacyjne (wycena, sąd, wpis). Jeżeli oszczędność na ratach w pozostałym okresie stałości przewyższa łączny koszt, refinans przynosi zysk finansowy.
- Rekompensata (stary bank): zwykle w pierwszych 3 latach, limitowana ustawowo.
- Nowa prowizja: przedział 0–3% kwoty kredytu (w zależności od oferty).
- Koszty operacyjne: wycena, sąd, wpis hipoteki (orientacyjnie 300–1000 zł).
Jak podjąć decyzję w praktyce: jakie pytania zadać bankowi i jakie kroki wykonać?
Rekomendacja warunkowa: gdy TCO stałej (60/120 mies.) jest ≤ TCO zmiennej w Twoim scenariuszu ryzyka lub Twoje DStI ≥ 35–40%, wybierz 10 lat; przy horyzoncie ≤ 7 lat i programie nadpłat – 5 lat. Pytaj bank o: pełną stopę stałą (p.p.), zasady odnowienia i fixingu, marżę po odnowieniu, nadpłaty przy stałej, koszt aneksu, okno i formułę rekompensaty.
Checklista – krok po kroku
- Zbierz dane: saldo, okres, marża, odczyt WIBOR/WIRON i oferta stałej z tej samej daty (wydruki).
- Policz TCO stałej (60/120 mies.) i scenariuszowe TCO zmiennej (+1 p.p., +2 p.p., −1 p.p.).
- Oceń ryzyko: DStI, poduszka 6–12 mies., koszty aneksu/rekompensaty.
- Zweryfikuj umowę: fixing T−x, marża po odnowieniu, nadpłaty, rekompensata, koszt aneksu.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak, gdy DStI zbliża się do 35–40% i potrzebna jest stabilna rata; potwierdź to porównaniem TCO (60 mies.) na danych z jednego dnia odczytów.
Gdy priorytetem jest dekada przewidywalności, dochody są wrażliwe na cykl, a poduszka finansowa jest niewielka.
Użyj TCO i premii za spokój w horyzoncie 60/120 mies., na identycznych parametrach i tej samej dacie odczytów.
Bank przelicza oprocentowanie według warunków rynkowych z dnia odnowienia; przygotuj plan ofert/refinansu 6–12 miesięcy wcześniej.
W wielu umowach tak, lecz co do zasady wyłącznie w pierwszych 3 latach i do limitu 3% lub sumy odsetek z okresu stałości (art. 40).
Nie; stała eliminuje wzrost raty, lecz nie obniża jej przy spadku stóp. Korekta następuje po odnowieniu lub przez refinans.
Na odczytach NBP/WIBOR/WIRON i ofertach banku z tej samej daty, przy identycznym saldzie, okresie i marży.
Źródła
- Narodowy Bank Polski – Podstawowe stopy procentowe NBP (stopa ref. 4,50% od 09/10/2025)
- GPW Benchmark / Bankier.pl – WIBOR 3M (odczyty 10/2025)
- GPW Benchmark – WIRON® 1M Stopa Składana 4,09774% (21/10/2025)
- Komisja Nadzoru Finansowego – Rekomendacja S (06/2023)
- Ustawa o kredycie hipotecznym – Dz.U. 2017 poz. 819 (art. 40)
- Związek Banków Polskich – Zaktualizowana Mapa Drogowa POLSTR (04/2025)
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 22 października 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
