Kupno mieszkania pod wynajem to prowadzenie biznesu. Zysk wynika z dochodu operacyjnego, nie z domniemanej aprecjacji cen. Liczą się kalkulacje, dyscyplina kosztowa i zarządzanie ryzykiem. Inwestor z nastawieniem na dodatni cash flow oraz kontrolę pustostanów buduje stabilny dochód.
Jak wygląda rynek mieszkań w 2025 roku? Ceny, czynsze i prognozowana rentowność
W skrócie: wzrost cen spowolnił, popyt na najem jest wysoki, rentowność opiera się na czynszach i kontroli kosztów.
- Ceny rosną wolniej niż w latach boomu, zmiany są nierównomierne między miastami.
- Zysk z wynajmu jest bazą zwrotu, spekulacja na cenie ma znaczenie drugorzędne.
- Poziom stóp oraz koszt długu obniża ROE przy niskim wkładzie własnym.
Stan na: 09/2025 r., źródła: NBP, AMRON-SARFiN, Otodom.
Prognozowana rentowność najmu w największych miastach, zakup za gotówkę
| Miasto | Śr. cena/m² (wtórny) | Śr. czynsz/m² | Szacowane ROI |
|---|---|---|---|
| Warszawa | ~17 700 zł | ~78 zł | ok. 4,5% |
| Kraków | ~15 800 zł | ~68 zł | ok. 4,3% |
| Wrocław | ~13 900 zł | ~62 zł | ok. 4,6% |
| Gdańsk | ~14 500 zł | ~65 zł | ok. 4,8% |
| Poznań | ~12 100 zł | ~57 zł | ok. 5,1% |
| Katowice | ~8 800 zł | ~53 zł | ok. 6,1% |
| Łódź | ~9 000 zł | ~51 zł | ok. 5,6% |
Uwaga: ROI jest orientacyjne, zależy od standardu, mikrolokalizacji, sezonowości i pustostanów.
Jak obliczyć rentowność najmu (ROI i ROE)? Kompletny przewodnik po kosztach
W skrócie: licz dwa wyniki, ROI z całej inwestycji i ROE z kapitału własnego, pilnuj aby ROE po racie nie było ujemne.
- ROI, zwrot z całkowitej kwoty zainwestowanej.
- ROE, efektywność kapitału własnego przy finansowaniu długiem.
- Ujemny ROE sygnalizuje zbyt wysoki koszt długu albo zbyt niski czynsz.
Wzory: ROI = (zysk netto roczny / całkowity koszt) × 100%, ROE = (zysk netto po racie / wkład własny) × 100%.
- Cena zakupu 850 000 zł, remont i opłaty 122 000 zł, łącznie 972 000 zł
- Miesięczny najem 4 900 zł, roczny zysk netto po kosztach bieżących 46 360 zł
- ROI 4,77% dla gotówki, ROE ujemne przy 20% wkładzie i wysokim koszcie długu
Pro tip: przy wysokich stopach podnieś wkład do 40–50%, popraw ROE i bufor bezpieczeństwa.
Czy kupić mieszkanie za gotówkę, czy wziąć kredyt hipoteczny?
W skrócie: gotówka to spokój i dodatni cash flow, kredyt to dźwignia i wyższe ryzyko, bezpieczniej z dużym wkładem.
- Gotówka, niższe ryzyko, elastyczność, brak kosztu odsetek.
- Kredyt, szybsza skalowalność, lecz niższe ROE przy wysokim koszcie długu.
- W 2025 r. rozsądny wkład 40–50% i rezerwa na 6 miesięcy kosztów.
Co się bardziej opłaca, mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
W skrócie: pierwotny daje nowe budownictwo i brak PCC, wtórny szybciej generuje przychód, często wymaga remontu.
- plus, nowe instalacje, gwarancja, brak PCC
- minus, koszt wykończenia, czas do startu najmu
- plus, najem niemal od razu, często lepsza mikrolokalizacja
- minus, możliwy remont generalny, ryzyka techniczne
Jaki lokal dla jakiego najemcy?
- Student, blisko uczelni, 2–3 pokoje, prosty standard
- Singiel lub para, centrum, dobry design, balkon, miejsce postojowe
- Rodzina, 3 pokoje, winda, szkoły i zieleń w zasięgu spaceru
Ukryte koszty zakupu mieszkania, tabela transakcyjna
W skrócie: poza ceną dolicz PCC, taksę z VAT, opłaty sądowe oraz pośrednictwo.
| Element kosztu | Kwota (PLN) |
|---|---|
| Cena zakupu | 500 000 |
| Podatek PCC, 2% | 10 000 |
| Taksa notarialna plus VAT | 3 407 |
| Opłaty sądowe | 400 |
| Prowizja agencji, 2,5% | 12 500 |
| Suma kosztów transakcyjnych | 26 307 |
Uwaga: stawki taksy zależą od progu oraz notariusza, weryfikuj przy konkretnej transakcji.
Jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku?
W skrócie: sprawdź księgę wieczystą i zadłużenia, zabezpiecz finansowanie, podpisz umowy w prawidłowej kolejności.
- Sprawdź księgę wieczystą, dział III oraz dział IV.
- Zweryfikuj zaległości czynszowe i media.
- Uzyskaj promesę banku, jeśli jest kredyt sprzedającego.
- Podpisz umowę przedwstępną u notariusza.
- Podpisz akt przeniesienia własności.
- Wykonaj protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami i licznikami.
Najem okazjonalny, dlaczego jest bezpieczniejszy dla właściciela?
W skrócie: notarialne oświadczenie oraz zgłoszenie do urzędu skarbowego w 14 dni upraszcza egzekucję i ogranicza ryzyko.
- Umożliwia sprawne wszczęcie egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
- Wymaga notarialnego oświadczenia oraz wskazania lokalu do wyprowadzki.
- Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, akt notarialny
- Adres lokalu, do którego najemca się wyprowadzi
- Zgoda właściciela wskazanego lokalu
Zgłoszenie do urzędu skarbowego w 14 dni od rozpoczęcia najmu, podstawa prawna art. 19b ustawy o ochronie praw lokatorów. Koszt notariusza zwykle 300–400 zł. Podstawa prawna.
Jak rozliczyć podatek od najmu w 2025 roku?
W skrócie: ryczałt 8,5% do 100 tys. zł, 12,5% powyżej, przy wspólnym rozliczeniu małżonków limit może wynieść 200 tys. zł u jednego z nich.
- 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie
- 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł
- Najem prywatny, podatek od przychodu, bez odliczenia rat i remontów
Źródło informacji: Ministerstwo Finansów. Dla praktyki rozliczeń małżeńskich zobacz także aktualne interpretacje na portalach podatkowych.
Jak ograniczyć ryzyko inwestycyjne przy najmie?
W skrócie: selekcja najemców, umowa okazjonalna, sensowna kaucja, rezerwa finansowa, cena rynkowa.
- Weryfikuj dochody i referencje, sprawdzaj historię najmu.
- Stosuj najem okazjonalny, pobieraj kaucję równą dwóm czynszom.
- Protokół ze zdjęciami, polisa mieszkania oraz OC najemcy.
- Ustal cenę rynkową zamiast zawyżonej, ograniczysz ryzyko pustostanu.
- Utrzymuj rezerwę finansową na minimum 3–6 miesięcy kosztów.
FAQ, najczęściej zadawane pytania o inwestowanie w najem
Czy najem mieszkania w 2025 roku się opłaca?
Tak, jeśli liczysz ROI i ROE na realnych czynszach oraz trzymasz koszty w ryzach, miasta o niższych cenach zakupu dają zwykle wyższe ROI.
Jaki wkład własny jest rozsądny przy kredycie na najem?
Minimum 20% to standard, dla dodatniego cash flow bezpieczniej 40–50%.
Czy mogę kupić mieszkanie pod wynajem na firmę?
Tak, w działalności rozliczysz koszty, choć rosną obowiązki księgowe i podatkowe.
Co lepsze, najem okazjonalny czy zwykły?
Krótka odpowiedź: dla właściciela bezpieczniejszy jest najem okazjonalny z oświadczeniem notarialnym oraz zgłoszeniem do urzędu skarbowego w 14 dni.
Czy odliczę remont lub ratę kredytu przy najmie prywatnym?
Nie, ryczałt liczysz od przychodu, odliczenia są dostępne w działalności gospodarczej.
Ile trwa znalezienie najemcy w dużym mieście?
Zwykle krótko, zależy od ceny, standardu i sezonu, dobre zdjęcia oraz rynkowa cena przyspieszają decyzję.
Czy opłaca się skorzystać z firmy zarządzającej najmem?
Tak, jeśli cenisz czas i spokój, koszt rzędu 10–20% czynszu bywa rekompensowany niższym ryzykiem pustostanu i mniejszą liczbą problemów operacyjnych.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 18 lipca 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
