- PCC 2% na wtórnym, VAT 8%/23% na pierwotnym; przy akcie PCC pobiera notariusz.
- Ulga „pierwsze mieszkanie” zwalnia z 2% PCC na wtórnym; 6% PCC dotyczy 6. i kolejnych lokali mieszkalnych na tej samej nieruchomości gruntowej, gdy sprzedaż jest w VAT.
- PCC liczysz od wartości rynkowej; zaniżenie → wezwanie i ryzyko kosztów opinii biegłego.
- Przy kredycie doliczasz PCC od hipoteki: 0,1% (wierzytelność istniejąca) lub 19 zł (wierzytelność nieustalona).
- Checklistę zacznij od: rynek i status VAT, ulga, liczba lokali (6% PCC), forma miejsca postojowego, oświadczenie do ulgi.
Podatek przy zakupie nieruchomości to najczęściej PCC 2% na wtórnym lub VAT 8%/23% na pierwotnym; PCC płaci kupujący, a przy akcie pobiera je notariusz. Działa zwolnienie z 2% PCC dla pierwszego mieszkania i specjalny 6% PCC dla 6. i kolejnych lokali mieszkalnych w obrębie tej samej nieruchomości gruntowej, gdy sprzedaż jest w VAT. Poniżej masz przewodnik krok po kroku, pułapki oraz tekstowego „Wirtualnego Doradcę Podatkowego”.
Jakie podatki przy zakupie nieruchomości obowiązują i od czego zależą?
W skrócie: wybór między PCC a VAT zależy od rynku transakcji, statusu VAT sprzedawcy i szczególnych reżimów (ulga „pierwsze mieszkanie”, 6% PCC).
Przy nabyciu nieruchomości stosujesz PCC albo VAT. Zasada: wtórny → PCC 2%; pierwotny → VAT w cenie sprzedaży. Gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT, PCC zasadniczo nie występuje. Wyjątkiem systemowym jest 6% PCC dla 6. i kolejnych lokali mieszkalnych (odrębna własność) w budynku lub budynkach położonych na tej samej nieruchomości gruntowej, jeśli sprzedaż jest w VAT. Podstawą PCC jest wartość rynkowa z dnia czynności; PCC-3 składasz w 14 dni, gdy brak płatnika.
Dlaczego na rynku pierwotnym płaci się VAT, a nie PCC?
W skrócie: sprzedaż deweloperska jest w VAT 8%/23%, więc PCC nie występuje, z jednym wyjątkiem 6% PCC przy 6+ lokalach.
Sprzedaż deweloperska jest opodatkowana VAT. 8% VAT dotyczy lokali do 150 m² i domów do 300 m² (SPM). Po przekroczeniu limitu 8% stosujesz proporcjonalnie do części w limicie, a 23% do nadwyżki. Miejsce postojowe jako odrębna nieruchomość podlega 23% VAT. Gdy miejsce jest udziałem w nieruchomości wspólnej sprzedawanym łącznie z lokalem jako jedno świadczenie, stawka podąża za lokalem (najczęściej 8%).
Ile wynosi PCC na rynku wtórnym i kto ten podatek płaci?
W skrócie: na wtórnym kupujący płaci PCC 2% od wartości rynkowej, zwykle pobiera go notariusz przy akcie.
Na wtórnym kupujący płaci PCC 2% od wartości rynkowej mieszkania, domu, działki oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przy akcie notarialnym notariusz działa jako płatnik: oblicza, pobiera i odprowadza PCC w dniu czynności. Gdy czynność nie jest w akcie, składasz PCC-3 i uiszczasz podatek w 14 dni. Przykład: lokal 600 000 zł → PCC 12 000 zł. Przy zakupie udziału podatek liczysz proporcjonalnie.
Jak działa zwolnienie z 2% PCC dla pierwszego mieszkania i jakie są warunki?
W skrócie: jeśli to pierwsze mieszkanie/dom na wtórnym i spełniasz warunki, PCC = 0% po oświadczeniu u notariusza.
Zwolnienie obejmuje zakup na wtórnym pierwszego mieszkania lub domu oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Warunek: na dzień aktu nie posiadasz innej nieruchomości mieszkalnej ani tego prawa; udział ≤ 50% nabyty wyłącznie w drodze dziedziczenia nie wyklucza ulgi. Zwolnienie działa przy akcie przenoszącym własność; nie dotyczy umowy przedwstępnej.
Kiedy pojawia się 6% PCC przy zakupie wielu mieszkań i kogo dotyczy?
W skrócie: 6% PCC płacisz przy 6. i kolejnych lokalach mieszkalnych na tej samej nieruchomości gruntowej, jeśli sprzedaż jest w VAT.
6% PCC obowiązuje przy zakupie 6. i kolejnych lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w budynku lub budynkach położonych na tej samej nieruchomości gruntowej, jeżeli sprzedaż jest opodatkowana VAT. Podatek pobiera notariusz przy akcie. Dotyczy lokali mieszkalnych, nie domów czy lokali usługowych. Przykład: szósty lokal za 700 000 zł → 6% PCC = 42 000 zł (dodatkowo do VAT w cenie).
Ile zapłacisz w typowych scenariuszach: mieszkanie, dom, działka i miejsce postojowe?
W skrócie: decyzja podatkowa zależy od rynku, statusu VAT sprzedawcy, liczby lokali i formy miejsca postojowego.
Macierz poniżej porządkuje decyzję podatkową i sygnalizuje, kiedy doliczyć 6% PCC lub PCC od hipoteki. Zweryfikuj status VAT sprzedawcy oraz konstrukcję miejsca postojowego przed podpisaniem aktu.
| Scenariusz | Podatek | Stawka / Zasada | Decyzja |
|---|---|---|---|
| Wtórny – osoba prywatna | PCC | 2% od wartości rynkowej | Sprawdź ulgę „pierwsze mieszkanie” |
| Wtórny – sprzedawca VAT, sprzedaż opodatkowana | VAT | 8%/23% w cenie | PCC wyłączony |
| Wtórny – sprzedawca VAT, sprzedaż zwolniona | PCC | 2% od wartości rynkowej | PCC obowiązuje |
| Pierwotny – lokal ≤150 m² / dom ≤300 m² | VAT | 8% w limicie; nadwyżka 23% (proporcja) | PCC brak; dolicz 6% PCC przy 6+ lokalach |
| Działka budowlana | PCC/VAT | Wtórny: PCC 2%; od VAT-owca: 23% VAT | Zweryfikuj status VAT sprzedawcy |
| Miejsce postojowe | VAT/PCC | Odrębna własność: 23% VAT; udział z lokalem: stawka lokalu; wtórny: PCC 2% | Sprawdź formę prawną miejsca |
| 6. i kolejne lokale (ta sama nieruchomość gruntowa) | PCC | 6% niezależnie od VAT w cenie | Notariusz pobiera przy akcie |
Jak i kiedy zapłacić podatek, kto składa PCC-3 i co z PCC od hipoteki?
W skrócie: przy akcie PCC rozlicza notariusz; bez aktu składasz PCC-3 w 14 dni. Przy kredycie dolicz PCC od hipoteki.
Jeśli zawierasz akt notarialny sprzedaży, notariusz pobiera PCC i przekazuje go do urzędu; w takim przypadku nie składasz PCC-3. Deklarację PCC-3 składasz w 14 dni, gdy czynność nie jest w akcie (np. przysądzenie własności) lub w innych sytuacjach bez płatnika. Przy kredycie doliczasz PCC od hipoteki: 0,1% przy wierzytelności istniejącej albo 19 zł przy wierzytelności o wysokości nieustalonej. Opłaty sądowe i taksa notarialna są kosztami, a nie podatkami.
Jak urząd skarbowy ustala podstawę opodatkowania i co gdy cena odbiega od wartości rynkowej?
W skrócie: podstawą PCC jest wartość rynkowa; zaniżenie uruchamia weryfikację i ryzyko kosztów opinii biegłego.
Podstawą PCC jest wartość rynkowa z dnia czynności. Organ wzywa do zmiany lub uzasadnienia, gdy wskazana wartość odbiega od realiów rynkowych. W razie sporu powołuje biegłego; przy istotnej różnicy koszty opinii obciążają podatnika. Dla obrony niższej ceny przygotuj dokumenty: protokół usterek, kosztorysy, zdjęcia, wyceny remontu, raporty lokalne. Przy zamianie lokali mieszkalnych podstawą jest różnica wartości; w przypadku różnych stawek stosuje się wyższą.
Jak opodatkowane są przypadki szczególne: cesja, spółdzielcze prawo, licytacja, darowizna i spadek?
W skrócie: najpierw identyfikuj reżim VAT/PCC lub podatek od spadków i darowizn, potem terminy i formularze.
Cesja umowy deweloperskiej zwykle podlega 23% VAT po stronie podatnika VAT – wtedy PCC nie występuje. Gdy cesja nie podlega VAT i stanowi sprzedaż prawa majątkowego, stosuje się PCC 1% (pobiera notariusz). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: na wtórnym PCC 2%; obejmuje je ulga „pierwsze mieszkanie”. Licytacja komornicza: sprzedaż opodatkowana VAT wyłącza PCC; sprzedaż zwolniona z VAT oznacza PCC 2% i PCC-3 w 14 dni od uprawomocnienia przysądzenia. Darowizna i spadek: podlegają przepisom o podatku od spadków i darowizn.
Najczęstsze błędy i pułapki, które generują koszt lub opóźnienie
W skrócie: największe ryzyka to zaniżenie wartości, brak oświadczenia do ulgi, pomylenie podatków z opłatami oraz nieuwzględnienie 6% PCC.
🧠 Pułapka #1: zaniżenie wartości w akcie. Pozorna oszczędność na PCC może zniknąć po weryfikacji i opinii biegłego.
🧠 Pułapka #2: brak oświadczenia do ulgi. Bez oświadczenia u notariusza pobierane jest 2% PCC mimo spełnienia warunków ulgi.
🧠 Pułapka #3: mylenie podatków z opłatami. PCC/VAT to podatki; taksa i opłaty sądowe to osobne koszty transakcji.
🧠 Pułapka #4: miejsce postojowe jako odrębna nieruchomość. Obowiązuje 23% VAT zamiast stawki lokalu; sprawdź konstrukcję świadczenia.
🧠 Pułapka #5: pominięcie 6% PCC przy 6+ lokalach. To dodatkowe obciążenie niezależne od VAT.
- Kupujesz od dewelopera (pierwotny)? TAK → pyt. 2. NIE (wtórny) → pyt. 3.
- Czy to Twój 6. (lub kolejny) lokal w tej nieruchomości gruntowej? TAK → VAT (w cenie) + 6% PCC → koniec. NIE → VAT 8%/23% (w cenie) → koniec.
- Czy to Twoje pierwsze mieszkanie/dom? TAK → PCC 0% (zwolnienie) → koniec. NIE → pyt. 4.
- Czy sprzedający rozlicza VAT z tej sprzedaży? TAK → PCC brak. NIE (osoba prywatna / sprzedaż zwolniona z VAT) → PCC 2%.
Checklista – krok po kroku
- Ustal rynek i status VAT; sprawdź, czy nie aktywuje się 6% PCC.
- Zweryfikuj wartość rynkową i przygotuj dowody (usterki, kosztorysy, zdjęcia).
- Przy kredycie określ PCC od hipoteki: 19 zł lub 0,1%.
- Przygotuj oświadczenie do ulgi „pierwsze mieszkanie” i środki na podatki oraz opłaty.
FAQ: podatek od zakupu nieruchomości w pigułce
Nie, jeśli spełniasz warunki ulgi „pierwsze mieszkanie” i złożysz oświadczenie u notariusza.
VAT 8%/23% w cenie + 6% PCC od wartości lokalu, jeśli budynki leżą na tej samej nieruchomości gruntowej.
Tak. Przy sprzedaży zwolnionej z VAT obowiązuje PCC 2%.
8% do 150 m² (lokal) i 300 m² (dom); nadwyżka to 23% według proporcji.
19 zł dla wierzytelności nieustalonej lub 0,1% dla wierzytelności istniejącej.
Odrębna własność – 23% VAT. Udział sprzedawany łącznie z lokalem – stawka lokalu. Na wtórnym – PCC 2%.
Gdy brak aktu notarialnego (np. przysądzenie własności) lub brak płatnika; termin 14 dni.
Słowniczek pojęć
- PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych (2% przy sprzedaży nieruchomości na wtórnym; 1% dla wybranych praw majątkowych).
- VAT – podatek od towarów i usług (8%/23% na pierwotnym, proporcja powyżej limitów 150/300 m²).
- Wartość rynkowa – realistyczna cena z dnia transakcji, podstawa PCC.
- SPM – społeczny program mieszkaniowy (limity 150/300 m² dla 8% VAT).
- Płatnik – podmiot pobierający podatek; przy akcie PCC pobiera notariusz.
Aktualność i podstawa prawna
- PCC-3 – termin i obowiązki (podatki.gov.pl)
- 6% PCC przy 6+ lokalach (Infor/Lex)
- Warunek VAT dla 6% PCC (Lex)
- VAT 8%/23% i limity 150/300 m²
- PCC od hipoteki: 0,1% lub 19 zł
- Ulga „pierwsze mieszkanie” – warunki
Stan na: 14/09/2025 r. Zawsze sprawdź aktualny tekst ustaw (Dz.U.) i objaśnienia MF przed zawarciem umowy.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 14 września 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
