- PCC 2% na rynku wtórnym, VAT 8%/23% na pierwotnym; przy akcie PCC pobiera notariusz.
- Ulga „pierwsze mieszkanie” zwalnia z PCC 2% na wtórnym; 6% PCC dotyczy zakupu 6. i kolejnych lokali w budynku/budynkach położonych na tej samej nieruchomości gruntowej, gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT.
- PCC liczysz od wartości rynkowej; zaniżenie skutkuje wezwaniem i ryzykiem kosztów opinii biegłego.
- Przy kredycie doliczasz PCC od hipoteki: 0,1% (wierzytelność istniejąca) lub 19 zł (wierzytelność nieustalona).
- Ustal rynek i status VAT, sprawdź ulgę, policz 6% PCC przy 6+ lokalach, zweryfikuj formę miejsca postojowego i przygotuj oświadczenie do ulgi.
Podatek od zakupu nieruchomości w Polsce to przede wszystkim PCC 2% na rynku wtórnym lub VAT 8%/23% na pierwotnym; PCC płaci kupujący, a przy akcie pobiera je notariusz. Działa zwolnienie z 2% PCC dla pierwszego mieszkania i specjalny 6% PCC przy 6. i kolejnych lokalach w jednej nieruchomości gruntowej, gdy sprzedaż jest w VAT. Poniżej dostajesz przewodnik z decyzjami krok po kroku, pułapkami oraz „Wirtualnym Doradcą Podatkowym”, który w czterech pytaniach wskaże właściwy podatek.
Jakie podatki przy zakupie nieruchomości obowiązują i od czego zależą?
Przy nabyciu nieruchomości stosujesz PCC albo VAT. Zasada jest prosta: rynek wtórny → PCC 2%; rynek pierwotny → VAT w cenie sprzedaży dewelopera. Wyłączenie PCC działa wtedy, gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT. Gdy sprzedaż jest zwolniona z VAT (np. używany lokal sprzedawany przez firmę z zastosowaniem zwolnienia), obowiązuje PCC 2%. Wyjątek systemowy: 6% PCC dla 6. i kolejnych lokali mieszkalnych sprzedawanych w budynkach położonych na tej samej nieruchomości gruntowej, jeżeli sprzedaż jest w VAT. Podstawą PCC przy sprzedaży jest wartość rynkowa z dnia czynności; termin na złożenie PCC-3 tam, gdzie nie działa płatnik, wynosi 14 dni.
Dlaczego na rynku pierwotnym płaci się VAT, a nie PCC?
Sprzedaż deweloperska jest opodatkowana VAT, więc PCC nie występuje (poza reżimem 6% PCC z art. 7a). 8% VAT dotyczy lokali do 150 m² i domów do 300 m² w społecznym programie mieszkaniowym. Po przekroczeniu limitu 8% stosuje się proporcjonalnie do części w limicie, a 23% do nadwyżki. Miejsce postojowe jako odrębna nieruchomość podlega 23% VAT. Gdy miejsce jest udziałem w nieruchomości wspólnej sprzedawanym łącznie z lokalem jako jedno świadczenie, stawka podąża za lokalem (zwykle 8%).
Ile wynosi PCC na rynku wtórnym i kto ten podatek płaci?
Na wtórnym kupujący płaci PCC 2% od wartości rynkowej mieszkania, domu, działki oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Przy akcie notarialnym notariusz działa jako płatnik: oblicza, pobiera i odprowadza PCC w dniu czynności. Gdy czynność nie jest w akcie, składasz PCC-3 i uiszczasz podatek w 14 dni. Przykład: lokal 600 000 zł → PCC 12 000 zł. Przy zakupie udziału podatek liczysz proporcjonalnie, np. 1/2 → 6 000 zł. Zaniżenie wartości względem rynku uruchamia wezwanie i ryzyko kosztów opinii biegłego.
Jak działa zwolnienie z 2% PCC dla pierwszego mieszkania i jakie są warunki?
Zwolnienie obejmuje zakup na wtórnym pierwszego mieszkania lub domu oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Warunek: na dzień aktu nie posiadasz innej nieruchomości mieszkalnej ani spółdzielczego prawa; udział ≤ 50% nabyty wyłącznie w drodze dziedziczenia nie wyklucza ulgi. Zwolnienie działa przy akcie przenoszącym własność; nie dotyczy umowy przedwstępnej. Przykład: pierwsze mieszkanie z wtórnego 600 000 zł → PCC 0 zł po złożeniu oświadczenia u notariusza; drugie mieszkanie przy tej samej wartości → PCC 12 000 zł.
Kiedy pojawia się 6% PCC przy zakupie wielu mieszkań i kogo dotyczy?
6% PCC obowiązuje przy zakupie 6. i kolejnych lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w budynku lub budynkach położonych na tej samej nieruchomości gruntowej, jeżeli sprzedaż jest opodatkowana VAT. Liczysz po odjęciu pięciu pierwszych lokali nabytych wcześniej w tej nieruchomości gruntowej. Podatek pobiera notariusz przy akcie. Przykład: szósty lokal za 700 000 zł → 6% PCC = 42 000 zł (dodatkowo do VAT w cenie).
Ile zapłacisz w typowych scenariuszach: mieszkanie, dom, działka i miejsce postojowe?
Macierz poniżej porządkuje decyzję podatkową i sygnalizuje, kiedy doliczyć 6% PCC lub PCC od hipoteki. Sprawdź status VAT sprzedawcy oraz konstrukcję miejsca postojowego przed podpisaniem aktu.
| Scenariusz | Podatek | Stawka / Zasada | Decyzja |
|---|---|---|---|
| Wtórny – osoba prywatna | PCC | 2% od wartości rynkowej | Sprawdź ulgę „pierwsze mieszkanie” |
| Wtórny – sprzedawca VAT, sprzedaż opodatkowana | VAT | 8%/23% w cenie | PCC wyłączony |
| Wtórny – sprzedawca VAT, sprzedaż zwolniona | PCC | 2% od wartości rynkowej | PCC obowiązuje |
| Pierwotny – lokal ≤150 m² / dom ≤300 m² | VAT | 8% w limicie; nadwyżka 23% (proporcja) | PCC brak; dolicz 6% PCC przy 6+ lokalach |
| Działka budowlana | PCC/VAT | Wtórny: PCC 2%; od VAT-owca: 23% VAT | Zweryfikuj status VAT sprzedawcy |
| Miejsce postojowe | VAT/PCC | Odrębna własność: 23% VAT; udział z lokalem: stawka lokalu; wtórny: PCC 2% | Sprawdź formę prawną miejsca |
| 6. i kolejne lokale (ta sama nieruchomość gruntowa) | PCC | 6% niezależnie od VAT w cenie | Notariusz pobiera przy akcie |
Jak i kiedy zapłacić podatek, kto składa PCC-3 i co z PCC od hipoteki?
Jeśli zawierasz akt notarialny sprzedaży, notariusz pobiera PCC i przekazuje go do urzędu; w takim przypadku nie składasz PCC-3. Deklarację PCC-3 składasz w 14 dni, gdy czynność nie jest w akcie (np. przysądzenie własności po licytacji) lub w innych sytuacjach bez płatnika. Przy kredycie doliczasz PCC od hipoteki: 0,1% przy wierzytelności istniejącej albo 19 zł przy wierzytelności o wysokości nieustalonej. Opłaty sądowe i taksa notarialna są kosztami, a nie podatkami – policz je osobno.
Jak urząd skarbowy ustala podstawę opodatkowania i co gdy cena odbiega od wartości rynkowej?
Podstawą PCC jest wartość rynkowa z dnia czynności. Organ wzywa do zmiany lub uzasadnienia, gdy wskazana wartość odbiega od realiów rynkowych. W razie sporu powołuje biegłego; przy istotnej różnicy koszty opinii obciążają podatnika. Dla obrony niższej ceny przygotuj dokumenty: protokół usterek, kosztorysy, zdjęcia, wyceny remontu, raporty lokalne. Przy zamianie lokali mieszkalnych podstawą jest różnica wartości; w przypadku różnych stawek stosuje się wyższą.
Jak opodatkowane są przypadki szczególne: cesja, spółdzielcze prawo, licytacja, darowizna i spadek?
Cesja umowy deweloperskiej wymaga aktu notarialnego. W praktyce cesja wykonywana przez podatnika VAT jest opodatkowana 23% VAT jako usługa – wtedy PCC nie występuje. Gdy cesja nie podlega VAT i stanowi sprzedaż prawa majątkowego, stosuje się PCC 1% (w akcie pobiera notariusz). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: na wtórnym PCC 2%; obejmuje je ulga „pierwsze mieszkanie”. Licytacja komornicza: sprzedaż opodatkowana VAT wyłącza PCC; sprzedaż zwolniona z VAT oznacza PCC 2% i złożenie PCC-3 w 14 dni od uprawomocnienia przysądzenia. Darowizna i spadek: nie są „zakupem” – podlegają podatkowi od spadków i darowizn z odrębnymi grupami i zwolnieniami (np. najbliższa rodzina).
Najczęstsze błędy i pułapki, które generują koszt lub opóźnienie
🧨 Pułapka #1: zaniżenie wartości w akcie. Oszczędność na PCC bywa pozorna; po wezwaniu i opinii biegłego suma rośnie.
🧨 Pułapka #2: brak oświadczenia do ulgi. Bez oświadczenia u notariusza pobierane jest 2% PCC mimo spełnienia warunków ulgi.
🧨 Pułapka #3: mylenie podatków z opłatami. PCC/VAT to podatki; taksa i opłaty sądowe to osobne koszty transakcji.
🧨 Pułapka #4: miejsce postojowe jako odrębna nieruchomość. Obowiązuje 23% VAT zamiast stawki lokalu; sprawdź konstrukcję świadczenia przed podpisem.
🧨 Pułapka #5: pominięcie 6% PCC przy 6+ lokalach. To dodatkowe obciążenie niezależne od VAT.
- Kupujesz od dewelopera (pierwotny)? TAK → pyt. 2. NIE (wtórny) → pyt. 3.
- Czy to Twój 6. (lub kolejny) lokal w tej nieruchomości gruntowej? TAK → VAT (w cenie) + 6% PCC → koniec. NIE → VAT 8%/23% (w cenie) → koniec.
- Czy to Twoje pierwsze mieszkanie/dom? TAK → PCC 0% (zwolnienie) → koniec. NIE → pyt. 4.
- Czy sprzedający rozlicza VAT z tej sprzedaży? TAK → PCC brak. NIE (osoba prywatna / sprzedaż zwolniona z VAT) → PCC 2%.
Checklista – krok po kroku
- Ustal rynek i status VAT; sprawdź, czy nie aktywuje się 6% PCC.
- Zweryfikuj wartość rynkową i zbierz dowody (usterki, kosztorysy, zdjęcia).
- Przy kredycie określ PCC od hipoteki: 19 zł lub 0,1%.
- Przygotuj oświadczenie do ulgi „pierwsze mieszkanie” i środki na podatki oraz opłaty.
FAQ: podatek od zakupu nieruchomości w pigułce
Nie, jeśli spełniasz warunki ulgi „pierwsze mieszkanie” i złożysz oświadczenie u notariusza.
VAT 8%/23% w cenie + 6% PCC od wartości lokalu, jeśli budynki leżą na tej samej nieruchomości gruntowej.
Tak. Przy sprzedaży zwolnionej z VAT obowiązuje PCC 2%.
8% do 150 m² (lokal) i 300 m² (dom); nadwyżka to 23% według proporcji.
19 zł dla wierzytelności nieustalonej lub 0,1% dla wierzytelności istniejącej.
Jako odrębna własność – 23% VAT. Jako udział sprzedawany łącznie z lokalem – stawka lokalu. Na wtórnym – PCC 2%.
Gdy brak aktu notarialnego (np. przysądzenie własności po licytacji) lub brak płatnika; termin 14 dni.
Słowniczek pojęć
- PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych (2% przy sprzedaży nieruchomości na wtórnym; 1% dla wybranych praw majątkowych).
- VAT – podatek od towarów i usług (8%/23% na pierwotnym, proporcja powyżej limitów 150/300 m²).
- Wartość rynkowa – realistyczna cena z dnia transakcji, podstawa PCC.
- SPM – społeczny program mieszkaniowy (limity 150/300 m² dla 8% VAT).
- Płatnik – podmiot pobierający podatek; przy akcie PCC pobiera notariusz.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 14 września 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
