- Kredyt hipoteczny na umowie zlecenia lub o dzieło jest możliwy, bank ocenia jednak taki dochód ostrożniej niż etat, bo częściej bywa zmienny.
- Najważniejsza jest ciągłość i regularność wpływów: bank porównuje umowy, PIT i przelewy na konto, a gotówkę zwykle pomija.
- Do własnej kalkulacji przyjmij konserwatywnie ok. 60% średniej z 12 miesięcy jako test bezpieczeństwa budżetu; bank może przyjąć inną metodę i inną część dochodu.
- Dane rynkowe do scenariuszy: WIBOR 3M 3,94% (fixing 19/01/2026 r.), stopa referencyjna NBP 4,00% (od 04/12/2025 r.).
- Co zrobisz teraz: zbierz umowy, PIT i wyciągi z 12–24 miesięcy, policz średnią z pełnych miesięcy, zbuduj rezerwę i przetestuj ratę w scenariuszu wyższym o 1–2 p.p. (oraz dodatkowo w wariancie „twardym”, jeśli chcesz maksymalnej odporności).
Kredyt hipoteczny przy umowie zlecenia lub o dzieło jest osiągalny, ale bank zwykle liczy dochód ostrożniej, bo najważniejsza jest przewidywalność wpływów w czasie.
W praktyce liczy się nie tylko kwota, ale też rytm przelewów, przerwy między zleceniami, spójność danych w dokumentach oraz historia w BIK. Przy dochodzie cywilnoprawnym przygotowanie do wniosku polega głównie na uporządkowaniu dokumentów i ograniczeniu ryzyk, które analityk widzi na początku analizy.
Warianty rozwiązań w skrócie: jakie masz opcje?
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Tylko umowy cywilnoprawne jako główne źródło dochodu | Gdy masz stabilne wpływy od co najmniej 12 miesięcy, przelewy przechodzą przez konto, a umowy są powtarzalne (np. IT, marketing, branże kreatywne). | Wniosek bez współkredytobiorcy, elastyczność projektów, możliwość łączenia kilku źródeł. | Więcej dokumentów, częstsza analiza przerw w dochodzie i koncentracji na jednym zleceniodawcy. | Niższa akceptowana część dochodu i większa wrażliwość budżetu na słabsze miesiące. |
| Umowa cywilnoprawna jako dochód dodatkowy obok etatu lub JDG | Gdy masz stabilną bazę (etat/JDG), a zlecenia lub dzieła to regularna nadwyżka z ostatnich 6–12 miesięcy. | Wyższa zdolność, bardziej stabilny profil ryzyka, łatwiejsza akceptacja. | Więcej dokumentów i możliwie niższa akceptacja procentowa dochodu dodatkowego. | Zbyt krótkie dodatkowe wpływy mogą być uznane za nietrwałe. |
| Umowa cywilnoprawna + współkredytobiorca na etacie | Gdy masz dochody z umów, ale historia jest krótka lub zmienna, a partner/rodzina ma etat na czas nieokreślony. | Wyższa zdolność i stabilniejszy profil, większa szansa akceptacji. | Wspólna odpowiedzialność za dług i potrzeba jasnych zasad rozliczeń między stronami. | Trudniejsze wyjście z kredytu w przyszłości, gdy sytuacja prywatna się zmieni. |
Na mniejszych ekranach przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę.
Prosty wybór na start: jeśli utrzymujesz się wyłącznie z umów i masz czyste, regularne wpływy z 12–24 miesięcy, zacznij od wariantu „dochód z umów jako główny”. Gdy historia jest krótsza albo dochód jest sezonowy, rozważ współkredytobiorcę na etacie.
Czy banki udzielają kredytu hipotecznego osobom pracującym na umowie zlecenia lub o dzieło?
Dochód cywilnoprawny bywa akceptowany, jeśli wygląda jak stałe utrzymanie, a nie seria przypadkowych projektów. Analityk porównuje umowy, wpływy na konto i rozliczenia podatkowe, a następnie sprawdza, czy budżet gospodarstwa domowego udźwignie ratę także w słabszych miesiącach.
Historia w BIK wpływa na decyzję: terminowość pomaga, świeże opóźnienia i duża liczba krótkich zobowiązań działają w drugą stronę. Przy dochodach zmiennych bank częściej zwiększa bezpieczeństwo buforem, zamiast opierać zdolność na najlepszych miesiącach.
- Dochody z umów cywilnoprawnych są uwzględniane, gdy są powtarzalne i udokumentowane.
- Poza dochodem bank ocenia BIK oraz łączne obciążenia gospodarstwa domowego.
Jaki minimalny staż na umowie cywilnoprawnej bank wymaga do kredytu hipotecznego?
Im krótsza historia, tym większe znaczenie ma branża, liczba zleceniodawców oraz rezerwa finansowa. Banki częściej sięgają po dłuższą obserwację dochodu cywilnoprawnego, bo wpływy bywają sezonowe lub zależne od kontraktów.
| Rodzaj umowy | Typowy wymagany staż | Dlaczego bank tego chce |
|---|---|---|
| Umowa o pracę na czas nieokreślony | 3–6 miesięcy u obecnego pracodawcy | Stałe zatrudnienie i przewidywalne wynagrodzenie. |
| Umowa zlecenia | często 12 miesięcy historii wpływów | Zmienna liczba zleceń wymaga weryfikacji ciągłości w czasie. |
| Umowa o dzieło | często 12–24 miesiące historii | Dochód projektowy bank chce zobaczyć jako powtarzalny, a nie incydentalny. |
Dłuższa historia i ostrożniejsze podejście do dochodów zmiennych są spójne z praktykami ostrożnościowymi opisywanymi w Rekomendacji S KNF.
Jak regularność wpływów i ciągłość umów wpływa na Twoją zdolność kredytową?
Analityk zestawia przelewy z umów zlecenia i o dzieło z zapisami umów oraz z PIT, aby ocenić, czy dochód jest ciągły. Jedna wysoka wypłata raz na kilka miesięcy zwykle działa gorzej niż mniejsze, ale comiesięczne wpływy.
Jeśli część wynagrodzenia dostajesz gotówką, bank traktuje ją jako dochód nieweryfikowalny i zwykle pomija przy liczeniu zdolności. To częsta przyczyna rozjazdu między tym, co widać w budżecie, a tym, co bank przyjmie w kalkulacji.
- Regularne przelewy na konto są ważniejsze niż pojedyncze wysokie honoraria.
- Długie przerwy między zleceniami obniżają wynik, nawet przy wysokich stawkach projektowych.
Jak bank liczy dochód i kiedy 50% kosztów uzyskania przychodu przy umowie o dzieło ma znaczenie?
50% koszty uzyskania przychodu mogą dotyczyć określonych przychodów twórczych, zwykle powiązanych z prawami autorskimi, i mają limit roczny 120 000 zł. Żeby 50% KUP działało poprawnie, w praktyce liczy się także prawidłowe wyodrębnienie honorarium i podstawy do zastosowania preferencji w dokumentach.
Dla banku ważniejsze jest jednak, czy dochód jest stabilny i przewidywalny w czasie. Analityk porównuje wpływy na konto, PIT oraz treść umów, a następnie wylicza średnią z pełnych miesięcy i stosuje bufor bezpieczeństwa, dlatego zdolność bywa niższa niż wynikałoby z najlepszych miesięcy.
- zbiór danych: wpływy z konta (12–24 mies.), PIT, umowy i aneksy,
- wyznaczenie średniej miesięcznej z pełnych miesięcy,
- weryfikacja ciągłości: przerwy, sezonowość, koncentracja na jednym zleceniodawcy,
- bufor na zmienność: w kalkulacji domowej bezpieczeństwa przyjmij ok. 60% średniej,
- test budżetu: koszty utrzymania, zobowiązania, limity odnawialne, bufor stopy,
- wynik: dochód do zdolności i maksymalna rata, a potem maksymalna kwota kredytu.
Przykład: jeśli średnio wpływa 8 000 zł miesięcznie, to przy założeniu 60% do kalkulacji trafia 4 800 zł. Jeśli średnia wynosi 5 000 zł, to 3 000 zł. Na tym etapie zestaw ratę ze stałymi kosztami tak, aby w słabszym miesiącu nie zjadała płynności.
Czy bank zsumuje dochody z kilku umów zlecenia i o dzieło od różnych zleceniodawców?
Kilka stabilnych źródeł dochodu często zmniejsza ryzyko, bo utrata jednego kontraktu nie oznacza natychmiastowego spadku wpływów do zera. Przykładowo trzy stałe zlecenia po 3 000 zł bywają oceniane korzystniej niż jedno zlecenie na 9 000 zł od jednego klienta.
Problemy pojawiają się, gdy wpływy są wyłącznie sezonowe albo mają charakter incydentalny. Wtedy bank może policzyć je ostrożniej lub pominąć w części kalkulacji.
- Sumowaniu sprzyjają wpływy cykliczne i powiązane z Twoją stałą aktywnością zawodową.
- Dochody jednorazowe i sezonowe są liczone ostrożnie albo pomijane.
Czy potrzebujesz promesy dalszej współpracy od zleceniodawcy do kredytu hipotecznego?
Część banków prosi o potwierdzenie od zleceniodawcy, że współpraca będzie kontynuowana, szczególnie gdy kontrakt wygasa w krótkim czasie. Dobra promesa zawiera okres planowanej współpracy, orientacyjny poziom wynagrodzenia oraz podpis osoby decyzyjnej.
Promesa nie zastępuje historii dochodów ani wyciągów z konta, działa jako uzupełnienie, które ogranicza ryzyko zniknięcia dochodu tuż po podpisaniu umowy kredytowej.
Czym ocena ryzyka przy umowach cywilnoprawnych różni się od etatu?
Przy etacie zwykle liczy się staż u pracodawcy, rodzaj umowy i stabilność wynagrodzenia. Przy zleceniach i dziełach bank ocenia liczbę zleceniodawców, sezonowość, ciągłość wpływów oraz to, czy dochód wygląda jak powtarzalne utrzymanie, efekt jest taki, że do wyliczeń częściej trafia ostrożniejsza kwota.
Bank zwraca uwagę na limity odnawialne (karta kredytowa, limit w koncie), bo obniżają zdolność nawet wtedy, gdy z nich nie korzystasz. Uporządkowanie limitów przed wnioskiem potrafi poprawić wynik kalkulacji.
- historia wpływów jest krótsza niż 12 miesięcy albo masz długie przerwy w przelewach,
- PIT, umowy i wyciągi z konta są niespójne, bank może przyjąć niższą wartość,
- brakuje rezerwy na co najmniej 6 miesięcy rat i podstawowych wydatków,
- raport BIK pokazuje świeże opóźnienia lub nadmiar krótkich zobowiązań,
- limity odnawialne są wysokie i obniżają zdolność w kalkulacji.
Jak WIBOR i indeks POLSTR wpływają na kredyt hipoteczny przy umowie zlecenia lub o dzieło?
Zmienne oprocentowanie hipotek w Polsce jest nadal oparte o WIBOR, na 19/01/2026 r. stawka WIBOR 3M wynosi 3,94% (fixing GPW Benchmark). Stopa referencyjna NBP wynosi 4,00% i obowiązuje od 04/12/2025 r.
Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR mają wejść do sprzedaży w I półroczu 2026 r., w praktyce najczęściej komunikuje się start od II kwartału 2026 r.
Jeśli dochód jest nierówny, podwyżka stóp szybciej zjada nadwyżkę budżetu. Planuj ratę tak, aby w słabszych miesiącach nie wymuszała sięgania po rezerwę, która ma chronić przed przerwą w zleceniach.
Jakie dokumenty finansowe przygotować do wniosku o kredyt hipoteczny na umowie zlecenia lub o dzieło?
Zestaw dokumentów zależy od banku i profilu klienta, ale rdzeń jest powtarzalny: komplet umów zlecenia i o dzieło z aneksami, historia przelewów, PIT oraz dokumenty nieruchomości. W zależności od rozliczeń bank może poprosić o zaświadczenie o niezaleganiu z urzędu skarbowego, a w części przypadków także z ZUS.
Bank porównuje kwoty z PIT, sumę przelewów na konto i zapisy w umowach. Jeśli dokumenty są niespójne, analityk może przyjąć niższą wartość do zdolności, dlatego spójność ma bezpośrednie przełożenie na wynik kalkulacji.
- Dokumenty finansowe: umowy i aneksy, PIT za ostatni rok (często także za 2 lata), wyciągi bankowe z 12–24 miesięcy, ewentualne zaświadczenia o niezaleganiu (US, a w części profili także ZUS), promesa współpracy, jeśli bank o nią poprosi.
- Dokumenty nieruchomości: umowa przedwstępna, odpis z księgi wieczystej, dokumenty dewelopera lub sprzedającego, operat szacunkowy, jeśli wynika to z procedury banku.
Checklista: co zrobić krok po kroku
- Policz średni dochód miesięczny: zbierz przelewy z 12 miesięcy, licz średnią z pełnych miesięcy i przyjmij konserwatywnie ok. 60% jako test budżetu.
- Sprawdź ciągłość wpływów: wypisz umowy z datami, oceń przerwy w przelewach i przygotuj krótkie wyjaśnienie sezonowości, jeśli występuje.
- Uporządkuj dokumenty: umowy, PIT, wyciągi, zaświadczenia i dokumenty nieruchomości, dopilnuj spójności kwot i danych.
- Przetestuj ratę scenariuszowo: policz ratę przy obecnym WIBOR oraz przy scenariuszu wyższym o 1–2 p.p., a jeśli chcesz bardzo twardy test odporności, dodaj wariant jeszcze wyższy.
- Zbuduj rezerwę: utrzymuj poduszkę na co najmniej 6 miesięcy rat i podstawowych wydatków, zapisz plan cięć kosztów na gorszy okres.
Słowniczek pojęć
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy dostanę kredyt hipoteczny, pracując wyłącznie na umowie zlecenia lub o dzieło?
Tak, ale bank zwykle wymaga ciągłej historii wpływów i pełnej dokumentacji (umowy, PIT, wyciągi). Do zdolności może przyjąć tylko część średniego dochodu.
Jaki staż dochodu z umów cywilnoprawnych jest najczęściej potrzebny do kredytu hipotecznego w 2026 r.?
Często spotyka się 12 miesięcy historii, a przy dochodach projektowych bank może oczekiwać dłuższego okresu. Zasady różnią się między bankami.
Jaką część dochodu z umowy zlecenia bank przyjmuje do zdolności kredytowej?
Nie ma jednej reguły dla wszystkich banków. Do własnej kalkulacji możesz przyjąć konserwatywnie ok. 60% średniej z wpływów jako test bezpieczeństwa budżetu, bank może przyjąć inną metodę.
Czy dochody z kilku różnych umów zlecenia i o dzieło bank zsumuje do kredytu?
Tak, jeśli wpływy są regularne i udokumentowane na koncie. Dochody jednorazowe lub sezonowe bank może policzyć ostrożnie albo pominąć.
Czy promesa dalszej współpracy jest potrzebna do kredytu hipotecznego?
Nie zawsze, ale pomaga, gdy umowa kończy się wkrótce po planowanym uruchomieniu kredytu lub historia jest krótka. Promesa nie zastępuje historii wpływów ani PIT.
Czy umowa o dzieło bez składek ZUS utrudnia kredyt hipoteczny?
Nie przekreśla, ale bank częściej wymaga dłuższej historii i ostrożniej liczy dochód projektowy. Liczy się ciągłość oraz spójność umów, PIT i wyciągów.
Jakie dokumenty przygotować do kredytu hipotecznego na umowie zlecenia lub o dzieło?
Zwykle: umowy i aneksy, PIT, wyciągi z 12–24 miesięcy oraz dokumenty nieruchomości. Bank sprawdza spójność kwot między dokumentami.
Źródła i podstawa
- Narodowy Bank Polski – podstawowe stopy procentowe NBP (stopa referencyjna 4,00% od 04/12/2025 r.)
- NBP – komunikat z posiedzenia RPP (uchwała wchodzi w życie 04/12/2025 r.)
- GPW Benchmark – stawki WIBOR/WIBID (WIBOR 3M 3,94% na 19/01/2026 r.)
- KNF – Rekomendacja S (nowelizacja 06/2023) dotycząca dobrych praktyk dla ekspozycji zabezpieczonych hipotecznie
- Mapa drogowa reformy wskaźników referencyjnych i wdrożenia POLSTR (aktualna wersja)
- ISAP – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (podstawa zasad KUP, w tym 50%)
- Bank Pekao S.A. – formy zatrudnienia akceptowane przy kredycie hipotecznym
Dane liczbowe zaktualizowane na dzień 19/01/2026 r. dla WIBOR oraz według obowiązującej decyzji RPP dla stóp NBP. Przed złożeniem wniosku sprawdź aktualne wartości w źródłach instytucjonalnych.
Co zrobisz po przeczytaniu tego artykułu?
- Policz zdolność na konserwatywnym założeniu ok. 60% średniego dochodu z 12 miesięcy jako test odporności budżetu.
- Ułóż oś czasu wpływów i umów, ogranicz przerwy w historii, jeśli planujesz wniosek w najbliższym czasie.
- Przygotuj scenariusz wzrostu stóp o 1–2 p.p. i sprawdź, czy budżet utrzyma ratę bez naruszania rezerwy.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 20 stycznia 2026 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
