- Bezpieczna wpłata istnieje dopiero po weryfikacji KRS/KRZ/CRBR/e-KW, zgodności prospektu z RWDZ i MPZP/WZ, wyborze MRP oraz uzyskaniu zgody banku na bezobciążeniowe wydzielenie.
- Składki DFG: 0,45% (OMRP) i 0,1% (ZMRP), obowiązują od 01.07.2022; podstawę wskazuje §1 rozporządzenia MRiT z 21.06.2022 r.
- Odbiór: odpowiedź 14 dni, usunięcie 30 dni; przy wadzie istotnej rozstrzyga rzeczoznawca (ustawa 20.05.2021).
- Dla Ciebie: ochrona wpłat, kontrola etapów, kary i akt bez przejęcia hipoteki.
- Zrób dziś: pobierz prospekt i wzór umowy, sprawdź rejestry i e-KW, potwierdź RWDZ/MPZP lub WZ, zażądaj zgody banku.
Bezpieczna umowa deweloperska wymaga formalnej zgodności dokumentów, kontroli rachunku powierniczego i pisemnej zgody banku na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu. Te wymogi wynikają z ustawy z 20.05.2021 r. i rozporządzenia o DFG z 21.06.2022 r.; dopiero ich spełnienie daje realną ochronę Twoich wpłat.
Nie chodzi o odhaczanie listy. Liczy się zrozumienie zapisów w KRS, sygnałów w e-KW oraz skutków klauzul waloryzacji, które podbijają cenę o dziesiątki tysięcy. Ten przewodnik prowadzi Cię krok po kroku: co sprawdzić, jak interpretować i jakich czerwonych flag szukać.
Jak zweryfikować dewelopera i inwestycję w KRS, KRZ, CRBR oraz e-KW zanim podpiszesz umowę?
KRS: sprawdź kapitał, zarząd, PKD, sprawozdania w Repozytorium Akt Rejestrowych. Czerwone flagi: kapitał 5 000 zł przy projekcie wielomilionowym, częste zmiany w zarządzie, brak sprawozdań. KRZ: ustal postępowania upadłościowe lub restrukturyzacyjne. CRBR: zweryfikuj beneficjentów i powiązania. e-KW: przeczytaj Dział II (właściciel), Dział III (roszczenia, służebności, ostrzeżenia), Dział IV (hipoteki). Zwróć uwagę na wzmianki – to informacja o wnioskach w toku, które mogą zmienić stan prawny.
| Dokument | Gdzie sprawdzasz | Co wykrywasz | Skutek finansowy |
|---|---|---|---|
| KRS + RAR | ms.gov.pl | Słaby kapitał, brak sprawozdań | Ryzyko przerwania finansowania robót |
| KRZ | krz.ms.gov.pl | Postępowania wobec spółki | Ryzyko odzyskania wpłat |
| e-KW gruntu | ekw.ms.gov.pl | Hipoteki, roszczenia, wzmianki | Ryzyko hipoteki na lokalu bez zgody banku |
Jak sprawdzić prospekt informacyjny i zgodność inwestycji z pozwoleniem oraz MPZP lub WZ?
Prospekt jest częścią umowy. Porównaj go z decyzją w RWDZ; potwierdź ostateczność i zgodność etapów. W geoportal.gov.pl sprawdź zapisy MPZP. Gdy planu brak, analizujesz decyzję o warunkach zabudowy (WZ): ryzyka to odwołania stron, dłuższe terminy i zmienność parametrów zabudowy. Udokumentuj zbieżność działek, KW, symbolu planu lub treści WZ oraz rzutów.
- Numery działek i KW: prospekt = e-KW.
- RWDZ: numer decyzji, ostateczność, zakres etapów.
- MPZP: przeznaczenie, linie zabudowy, wskaźniki; lub WZ: strony, terminy, parametry.
- Rzuty i standard: spójność opisów z prospektem i załącznikami.
Jak ocenić rachunek powierniczy: otwarty czy zamknięty, jakie są warunki wypłat transz i rola banku?
OMRP – bank wypłaca środki transzami po zakończeniu etapów po weryfikacji postępu. ZMRP – wypłata następuje po akcie przeniesienia własności. Przy cenie 800 000 zł i 5 transzach po 20% OMRP rozkłada przepływy i sumuje koszt DFG dla każdej wpłaty; ZMRP upraszcza rozliczenie i ogranicza ekspozycję przed aktem.
| Aspekt | OMRP | ZMRP |
|---|---|---|
| Wypłata środków | Transze po etapach, kontrola banku | Jednorazowo po akcie |
| Składka DFG | 0,45% wpłat | 0,1% wypłaty |
| Ryzyko nabywcy | Niskie przy małych transzach i twardych etapach | Najniższe – płatność po akcie |
Jak działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jakie zabezpieczenia daje dla Twoich wpłat?
DFG chroni środki w sytuacjach określonych ustawą, m.in. przy upadłości dewelopera lub banku oraz przy ustawowym odstąpieniu. Składkę ponosi deweloper; wpływ na cenę bywa pośredni. Przykład: transza 80 000 zł → OMRP: 360 zł, ZMRP: 80 zł. DFG to bufor bezpieczeństwa; nie zastępuje zgody banku ani kontroli e-KW.
| Kwota pojedynczej wpłaty / wypłaty | OMRP (0,45%) | ZMRP (0,1%) |
|---|---|---|
| 400 000 zł | 1 800 zł | 400 zł |
| 800 000 zł | 3 600 zł | 800 zł |
| 1 200 000 zł | 5 400 zł | 1 200 zł |
Jak prześwietlić treść umowy: obowiązki stron, terminy, waloryzacja i przeniesienie własności?
Wpisz w umowę: przedmiot i standard, cenę i harmonogram, termin przeniesienia, kary, waloryzację, procedurę odbioru. Klauzula waloryzacyjna wymaga indeksu, częstotliwości i limitów: 5% rocznie oraz 10% łącznie. Różnica metrażu – próg ±2%, rozliczenie po cenie m² z umowy. Dołącz pisemną zgodę banku na bezobciążeniowe wydzielenie; brak zgody oznacza ryzyko hipoteki na lokalu.
„Bank […] wyraża zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu nr […] i przeniesienie jego własności na Nabywcę po zapłacie ceny zgodnie z umową; hipoteka ujawniona w Dziale IV KW […] nie obciąży wyodrębnianego lokalu, a Bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z KW lokalu.”
Waloryzacja – przykład:
„Cena podlega waloryzacji zgodnie z indeksem […] nie częściej niż raz na 6 miesięcy, z limitem wzrostu 5% rocznie i 10% łącznie do dnia aktu.”
Jak zabezpieczyć się na wypadek opóźnień: kary, prawo odstąpienia i zwrot środków?
Wprowadź kary umowne za opóźnienie wydania i przeniesienia, prawo wstrzymania transzy przy OMRP oraz procedurę odstąpienia przewidzianą ustawą. Model: 150 zł/dzień do 60 dni opóźnienia = 9 000 zł; po 60 dniach stawka podwyższona lub ryczałt 1% ceny. Odstąpienie stosujesz przy brakach elementów wymaganych ustawą, rozbieżnościach z prospektem lub odmowie usunięcia wady istotnej.
| Zdarzenie | Kara | Przykład kalkulacji |
|---|---|---|
| Opóźnienie wydania lokalu | 150 zł/dzień do 60 dni | 60 × 150 zł = 9 000 zł |
| Dalsze opóźnienie | Ryczałt 1% ceny | 1% z 800 000 zł = 8 000 zł |
- Brak elementów wymaganych ustawą w umowie lub prospekcie.
- Istotne rozbieżności pomiędzy prospektem a stanem prawnym/techniczno-administracyjnym.
- Nieprzeniesienie własności w terminie z winy dewelopera.
- Wada istotna i brak skutecznej naprawy zgodnie z procedurą.
Jak sprawdzić hipotekę i obciążenia gruntu oraz uzyskać zgodę banku?
W e-KW przeczytaj Dział IV (hipoteki: kwota, wierzyciel, pierwszeństwo) i Dział III (roszczenia, służebności, ostrzeżenia). Jeżeli grunt jest obciążony, załącz do umowy zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie i przeniesienie własności po zapłacie ceny. Zgoda wskazuje warunki zwolnienia i potwierdza brak obciążenia lokalu po wyodrębnieniu.
Jak ułożyć bezpieczny harmonogram płatności i powiązać transze z postępem?
Harmonogram ogranicza Twoje ryzyko i koszty. Stosuj małe transze powiązane z obiektywnymi etapami: stan „0”, surowy otwarty, surowy zamknięty, instalacje, wykończenie. Każdy etap potwierdza protokół oraz – w OMRP – akceptacja banku. Ostatnia transza przypada na akt lub po usunięciu wad istotnych. Przykład dla 800 000 zł: 10% + 20% + 25% + 25% + 20%, z prawem wstrzymania wypłaty przy braku postępu.
Jak przygotować odbiór techniczny i egzekwować usunięcie wad istotnych?
Na odbiór przyjdź z rzeczoznawcą i listą kontrolną. Deweloper odpowiada w 14 dni i usuwa uznane wady w 30 dni. Spór o wadę istotną rozstrzyga rzeczoznawca budowlany; jego stanowisko wiąże strony. Gdy zabezpieczenia są silne (ZMRP lub ogon 5–10%, kary dzienne, zgoda banku), podpisuj; w innym przypadku egzekwuj aneks albo rezygnuj.
- Umowa, rzuty, standard wykończenia.
- Taśma miernicza i dalmierz laserowy.
- Poziomica 120 cm i kątownik.
- Latarka i ładowarka do telefonu.
- Kulka do sprawdzania spadków podłogi.
Co może pójść nie tak? 3 czarne scenariusze i jak się przed nimi chronić
- Upadłość dewelopera: DFG zabezpiecza wpłaty zgodnie z ustawą; trzymaj umowę, potwierdzenia wpłat, umowę rachunku, korespondencję z bankiem prowadzącym MRP.
- Opóźnienie > 120 dni: stosuj kary dzienne, żądaj planu naprawczego; przy OMRP wstrzymuj kolejną transzę do czasu wykonania etapu.
- Spór o wadę istotną: powołaj rzeczoznawcę z listy, egzekwuj rozstrzygnięcie i terminy napraw; utrzymuj ogon 5–10% do czasu wykonania poprawek.
Checklista – krok po kroku
- KRS/KRZ/CRBR/e-KW: zbierz odpisy, zrzuty i porównaj z prospektem.
- RWDZ/MPZP lub WZ: potwierdź numer decyzji, ostateczność i parametry planu.
- Rachunek: preferuj ZMRP albo OMRP z małymi transzami i ogonem 5–10%.
- Zgoda banku: załącz pisemną zgodę na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu.
- Umowa: limity waloryzacji, próg metrażu ±2%, kary i protokoły etapów.
- DFG: sprawdź stawkę 0,45%/0,1% i wpływ na wycenę.
- Odbiór: rzeczoznawca, pełny protokół, egzekwowanie terminów 14/30.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Nie. Bez pisemnej zgody na bezobciążeniowe wydzielenie istnieje ryzyko przejęcia hipoteki dewelopera przez Twój lokal.
ZMRP, bo wypłata następuje po akcie. OMRP akceptuj przy niskich transzach i twardych etapach kontrolowanych przez bank.
0,45% dla OMRP i 0,1% dla ZMRP; płaci deweloper, zwykle wlicza ją w cenę.
14 dni na odpowiedź, 30 dni na usunięcie uznanych; przy wadzie istotnej decyduje rzeczoznawca.
Wpisz indeks, częstotliwość i limity: 5% rocznie oraz 10% łącznie do aktu.
±2% powierzchni; rozliczenie różnicy po cenie m² z umowy, dopłata lub zwrot.
Gdy brakuje elementów wymaganych ustawą, są rozbieżności z prospektem lub deweloper nie usuwa wady istotnej.
Źródła
- Ustawa z 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz DFG, tekst jednolity: Dz.U. 2024 poz. 695 isap.sejm.gov.pl
- Rozporządzenie MRiT z 21.06.2022 r. w sprawie stawek DFG (weszło 01.07.2022), dziennikustaw.gov.pl
- UOKiK – zmiany w prawie deweloperskim i DFG, 01.07.2022, uokik.gov.pl
- DFG/UFG – informacje o ochronie wpłat, 2022, dfg.ufg.pl
- KRS/PRS – wyszukiwarka i Repozytorium Akt Rejestrowych, 2025, ms.gov.pl
- KRZ – jawność rejestru zadłużonych, 2025, ms.gov.pl
- CRBR – wyszukiwarka beneficjentów, 2025, podatki.gov.pl
- Elektroniczne Księgi Wieczyste – dostęp do KW, 2025, ms.gov.pl
- RWDZ GUNB – wyszukiwarka decyzji i zgłoszeń, 2025, gunb.gov.pl
- Geoportal Krajowy – dostęp do MPZP, 2025, geoportal.gov.pl
- PKO BP – Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy i obsługa DFG, 2025, pkobp.pl
- Umowa deweloperska – analiza klauzul abuzywnych. bankmieszkaniowy.pl
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 03 października 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
