Kupno mieszkania pod wynajem to dziś nie pasywna lokata, tylko prowadzenie realnego biznesu. Zysk zależy nie od rosnących cen, ale od dobrze wyliczonego dochodu operacyjnego. Liczą się kalkulacje, zarządzanie ryzykiem i elastyczność. Jeśli podejdziesz do tego jak inwestor, masz szansę na stabilny dochód.
Jak wygląda rynek mieszkań w 2025 roku? Ceny, czynsze i prognozowana rentowność
- Ceny nadal rosną, ale dużo wolniej niż kilka lat temu.
- Zysk zależy głównie od wynajmu, nie od wzrostu wartości nieruchomości.
- Wysokie stopy procentowe wpływają na niższą rentowność kredytowanego zakupu.
Rynek mieszkań się zmienił. Skończyły się czasy, kiedy nieruchomość kupiona dziś zyskiwała na wartości w tempie 20% rocznie. W największych miastach – jak Warszawa, Kraków czy Wrocław – ceny wciąż rosną, ale dużo wolniej. W tle mamy inflację, wysokie stopy procentowe i bardziej wymagających najemców.
Zyski z wynajmu są teraz fundamentem. Nie liczy się wyłącznie cena zakupu, ale to, ile zarobisz na wynajmie po opłaceniu wszystkiego. Różnica między czynszem a kosztami kredytu, podatków i pustostanów decyduje, czy inwestycja ma sens.
Prognozowana rentowność najmu w największych miastach (zakup za gotówkę)
| Miasto | Śr. cena/m² (rynek wtórny) | Śr. czynsz/m² | Szacowane ROI |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 17 700 zł | 78 zł | ok. 4,5% |
| Kraków | 15 800 zł | 68 zł | ok. 4,3% |
| Wrocław | 13 900 zł | 62 zł | ok. 4,6% |
| Gdańsk | 14 500 zł | 65 zł | ok. 4,8% |
| Poznań | 12 100 zł | 57 zł | ok. 5,1% |
| Katowice | 8 777 zł | 53 zł | ok. 6,1% |
| Łódź | 9 000 zł | 51 zł | ok. 5,6% |
Jak obliczyć rentowność najmu (ROI i ROE)? Kompletny przewodnik po kosztach zakupu
- ROI pokazuje zwrot z całej inwestycji.
- ROE mierzy efektywność wkładu własnego – szczególnie przy kredycie.
- Ujemny ROE to sygnał, że inwestycja przynosi stratę po spłacie raty kredytu.
Zacznij od policzenia dwóch rzeczy. ROI to zwrot z całkowitej kwoty, jaką zainwestowałeś. ROE pokaże, ile zarabia twój własny wkład, jeśli finansujesz zakup kredytem. Oba wskaźniki są potrzebne.
- Cena zakupu: 850 000 zł
- Remont i opłaty transakcyjne: 122 000 zł
- Łączny koszt: 972 000 zł
- Miesięczny najem: 4 900 zł → roczny zysk netto: 46 360 zł
- ROI: 4,77% (kupno za gotówkę)
- ROE: -3,87% (kredyt przy 20% wkładu)
Pułapka rentowności: Przy wysokich stopach procentowych, nawet przy wysokim czynszu, kredyt może „zjadać” cały zysk. Inwestor musi zwiększyć wkład własny (do 40–50%), by uniknąć ujemnego cash flow.
Czy kupić mieszkanie za gotówkę, czy wziąć kredyt hipoteczny?
- Gotówka = niższe ryzyko, dodatni cash flow i spokój.
- Kredyt to dźwignia, ale dziś wiąże się z wyższym ryzykiem i ratą.
- Bezpieczne inwestowanie z kredytem w 2025 r. wymaga dużego wkładu własnego.
Zakup za gotówkę daje spokój. Nie płacisz odsetek, masz dodatni cash flow i elastyczność. Kredyt pozwala działać szybciej, ale generuje ryzyko – rata kredytu bywa wyższa niż przychód z najmu.
Jeśli chcesz skorzystać z finansowania bankowego, zadbaj o duży wkład własny i rezerwę na czarną godzinę. Bez tego łatwo wpaść w spiralę kosztów.
Co się bardziej opłaca: mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
- Rynek pierwotny to nowoczesność i brak PCC, ale wyższe koszty wykończenia.
- Rynek wtórny to szybki najem i niższy próg wejścia, ale często konieczny remont.
- + Nowe budownictwo, gwarancja dewelopera, brak PCC
- – Wysoki koszt wykończenia i dłuższy czas oczekiwania
Rynek wtórny:
- + Dochód z najmu od razu, lokalizacje blisko centrum
- – Starsze instalacje, czasem konieczny remont generalny
Jaki lokal dla jakiego najemcy?
- Student: blisko uczelni, rozkład 2–3 pokoje, standard podstawowy
- Singiel / para: centrum, design, balkon, AGD, miejsce postojowe
- Rodzina z dzieckiem: blisko szkół, 3 pokoje, winda, zielona okolica
Jakie są ukryte koszty zakupu mieszkania? Tabela transakcyjna dla rynku wtórnego
| Element kosztu | Kwota (PLN) |
|---|---|
| Cena zakupu | 500 000 |
| Podatek PCC (2%) | 10 000 |
| Taksa notarialna + VAT | 3 407 |
| Opłaty sądowe | 400 |
| Prowizja agencji (2,5%) | 12 500 |
| Suma kosztów transakcyjnych | 26 307 |
Jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku?
- Sprawdź księgę wieczystą – dział III i IV są najważniejsze.
- Upewnij się, że mieszkanie nie ma zaległości czynszowych.
- Poproś o promesę z banku, jeśli sprzedający ma kredyt.
- Podpisz umowę przedwstępną u notariusza.
- Dokonaj finalnego aktu przeniesienia własności.
- Spisz protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników.
Na co uważać w dziale III księgi wieczystej?
Dział III KW zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, roszczeń i ostrzeżeń – to sygnał ostrzegawczy dla każdego kupującego. Szczególnie niebezpieczne są:
- Służebność osobista mieszkania – oznacza, że konkretna osoba ma prawo mieszkać w lokalu dożywotnio, niezależnie od zmiany właściciela.
- Prawo dożywocia – osoba wskazana w akcie notarialnym ma zagwarantowane utrzymanie i prawo użytkowania części nieruchomości. Taki wpis znacznie obniża wartość inwestycyjną mieszkania.
- Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji komorniczej – świadczy o zadłużeniu właściciela i realnym ryzyku, że zakup mieszkania zostanie zablokowany przez sąd.
Jeśli którykolwiek z tych wpisów znajduje się w dziale III, poproś notariusza o szczegółowe wyjaśnienie ryzyk lub rozważ rezygnację z zakupu. Dla bezpieczeństwa, poproś o wydruk aktualnego odpisu KW z pieczęcią sądu.
Jak przygotować i wycenić mieszkanie, aby zmaksymalizować zysk z najmu?
- Postaw na czystość, funkcjonalność i prostotę – bez luksusów.
- Wyceń czynsz na podstawie podobnych ofert – OLX, Otodom, Morizon.
- Zrób dobre zdjęcia i przygotuj krótki, konkretny opis ogłoszenia.
Lokal powinien być czysty, jasny i funkcjonalny. Dobrze dobrane oświetlenie, nowe AGD, świeża farba i minimum dekoracji robią różnicę. Nie potrzebujesz luksusu – potrzebujesz mieszkania, w którym chce się zamieszkać.
Dlaczego najem okazjonalny jest bezpieczniejszy dla właściciela?
- Umożliwia eksmisję bez sprawy sądowej (przy podpisanym oświadczeniu notarialnym).
- Chroni przed długotrwałym i kosztownym postępowaniem.
Zwykła umowa to za mało, jeśli najemca przestaje płacić. Najem okazjonalny to prostsza droga do odzyskania lokalu – działa tylko z notarialnym oświadczeniem najemcy o dobrowolnym opuszczeniu mieszkania.
- Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji
- Adres, gdzie się wyprowadzi
- Zgoda właściciela tego lokalu
Koszt? Około 300–400 zł u notariusza. Zgłoś umowę do urzędu skarbowego w 14 dni. To najlepsze zabezpieczenie właściciela.
Jak rozliczyć podatek od najmu w 2025 roku?
- 8,5% ryczałtu od przychodu do 100 000 zł rocznie
- 12,5% ryczałtu od nadwyżki ponad 100 000 zł
- Ryczałt = podatek od przychodu, nie dochodu – nie odliczasz raty ani remontu
Jeśli wynajmujesz prywatnie, rozliczasz się ryczałtem. Małżonkowie mogą połączyć limity. Pamiętaj – ryczałt liczysz od przychodu, więc nie odliczysz remontu ani raty kredytu.
Jak ograniczyć ryzyko inwestycyjne przy najmie?
- Weryfikuj najemców – pytaj o dochody, historię, referencje.
- Zawsze podpisuj umowę najmu okazjonalnego z notariuszem.
- Pobieraj kaucję – najlepiej w wysokości 2-miesięcznego czynszu.
- Spisuj dokładny protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami.
- Ubezpiecz mieszkanie i wymagaj polisy OC najemcy.
- Nie zawyżaj ceny – lepiej mieć lokatora niż pustostan.
- Trzymaj finansową rezerwę – minimum na 3 miesiące kosztów.
FAQ – najczęściej zadawane pytania o inwestowanie w najem
Czy najem mieszkania w 2025 się opłaca?
Tak, ale opłacalność zależy od lokalizacji. Miasta takie jak Katowice czy Łódź mogą oferować wyższe ROI (nawet ponad 6%) niż Warszawa (ok. 4,8%) ze względu na niższe ceny zakupu. Sukces zależy od precyzyjnej kalkulacji, a nie spekulacji na wzroście cen.
Jaki wkład własny trzeba mieć na mieszkanie inwestycyjne?
Standardowo banki wymagają 20%. Jednak aby uniknąć ujemnego przepływu pieniężnego przy obecnych stopach procentowych, bezpieczniej jest posiadać wkład własny na poziomie 40–50%.
Czy można kupić mieszkanie pod wynajem na firmę?
Tak, ale od 2023 roku najem prywatny jest obowiązkowo opodatkowany ryczałtem, co uniemożliwia odliczanie kosztów, takich jak odsetki od kredytu. Prowadzenie najmu w ramach działalności gospodarczej daje taką możliwość, ale wiąże się z innymi obowiązkami księgowymi.
Co lepsze: najem okazjonalny czy zwykły?
Dla bezpieczeństwa wynajmującego zdecydowanie lepsza jest umowa najmu okazjonalnego. Dzięki notarialnemu oświadczeniu o poddaniu się egzekucji, znacząco upraszcza i przyspiesza proces eksmisji niepłacącego lokatora.
Czy można odliczyć remont od przychodów z najmu?
Nie, przy najmie prywatnym, który jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, nie ma możliwości odliczania kosztów. Podatek płaci się od przychodu.
Ile trwa znalezienie najemcy?
W dużych miastach, przy rosnącym popycie i kurczącej się podaży, czas znalezienia najemcy jest krótki, często mieszkania znikają z rynku bardzo szybko. Kluczowe jest atrakcyjne przygotowanie lokalu i konkurencyjna cena.
Czy opłaca się korzystać z firmy zarządzającej najmem?
Tak, jeśli inwestor ceni swój czas i chce zredukować stres związany z obsługą najmu. Koszt usługi to zazwyczaj 10–20% miesięcznego czynszu, co jest ceną za profesjonalną obsługę i wiedzę ekspercką.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 18 lipca 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
