Oprocentowanie stałe to ustalona z góry stawka kredytu, która obowiązuje tylko przez ograniczony czas – np. 5 lub 10 lat. W Polsce nie ma kredytów z niezmienną ratą przez 30 lat. Po zakończeniu okresu stałego oprocentowania bank przedstawia nowe warunki – zwykle zmienne. Stała stopa to forma ubezpieczenia przed wzrostem stóp procentowych.
Czym jest stałe oprocentowanie kredytu i dlaczego w Polsce działa tylko przez 5–10 lat?
Stałe oprocentowanie kredytu oznacza niezmienną ratę tylko przez określony czas – zwykle 5, 7 lub 10 lat. Po tym okresie bank proponuje nowe warunki, bazujące na aktualnych stawkach rynkowych. W Polsce nie oferuje się kredytów z gwarantowaną ratą przez 30 lat – to oprocentowanie okresowo stałe.
Jakie są różnice między oprocentowaniem stałym a zmiennym opartym na WIRON?
W Polsce kredyty hipoteczne są oferowane z dwiema formami oprocentowania: stałym (okresowym) i zmiennym opartym na WIRON. Ten drugi jest wskaźnikiem referencyjnym opartym na realnych transakcjach międzybankowych (overnight), który zastąpił WIBOR.
| Cechy | Oprocentowanie stałe | Oprocentowanie zmienne (WIRON) |
|---|---|---|
| Rata | Bez zmian przez 5–10 lat | Aktualizowana co 3–6 miesięcy |
| Spadek stóp | Brak korzyści | Możliwość obniżki raty |
| Wzrost stóp | Rata nie rośnie | Rata wzrasta z opóźnieniem |
| Początkowa rata | Nieco wyższa | Zwykle niższa |
„Według danych KNF z czerwca 2023 r., udział kredytów ze stałą stopą nadal nie przekracza 25%, co pokazuje ograniczoną popularność mimo korzyści stabilności” – źródło: KNF, Raport 2023.
Jak bank kalkuluje oprocentowanie stałe?
Wysokość stałej stopy procentowej to nie „widzimisię” banku. To efekt:
- prognoz banku dotyczących przyszłych stóp NBP,
- kosztów pozyskania kapitału na rynku międzybankowym,
- marży zysku,
- oraz premii za ryzyko, jaką bierze na siebie bank.
Dlatego stałe oprocentowanie jest zwykle wyższe na starcie, ale daje spokój na 5–10 lat.
Jakie są główne zalety stałego oprocentowania?
- Stabilna rata – łatwiej zarządzać budżetem
- Spokój psychiczny – brak ryzyka związanego z RPP
- Bezpieczeństwo w okresie podwyżek stóp
Przykład: osoby, które podpisały umowę w 2021 r. ze stałą stopą, nie odczuły gwałtownych podwyżek stóp z lat 2022–2024.
Jakie są wady kredytu ze stałą stopą?
- Brak korzyści z ewentualnych obniżek stóp NBP
- Wyższy koszt na starcie
- Trudności z refinansowaniem na stopę zmienną
Jak działa przykład kredytu 400 000 zł na 25 lat?
Założenie: rok 2025. Stałe oprocentowanie: 7,5%. Zmienne: start od 6,5%, potem zmiany.
- Scenariusz A – stała stopa: rata: ok. 2925 zł, koszt odsetek po 5 latach: ok. 75 500 zł
- Scenariusz B – zmienna stopa: rata: 2705 zł w pierwszym roku, potem wzrost do 3220 zł, a później spadek do 2820 zł
Łączny koszt kredytu: ok. 877 500 zł przy stałej stopie, ok. 865 000 zł przy zmiennej (przy założeniu stabilizacji stóp po 7 latach)
Wniosek: Stała stopa to forma „ubezpieczenia” od wzrostu stóp. Płacisz wyższą ratę w zamian za przewidywalność.
Czy można nadpłacać kredyt ze stałą stopą?
Tak – ale sprawdź warunki w swojej umowie. Przez pierwsze 3 lata od podpisania umowy bank może pobierać opłatę za wcześniejszą spłatę, zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym. Po tym okresie nadpłaty są zwykle darmowe. Warto zapytać, czy nadpłata obniża ratę czy skraca okres kredytowania.
Jakie są zasady i koszty refinansowania kredytu ze stałą stopą?
Zgodnie z komunikatem KNF z 2023 r., nie można już przejść z kredytu stałego na zmienny. Można tylko zrefinansować kredyt na inny z równą lub dłuższą stałą stopą.
- Prowizja banku: 0–3%
- Opłata sądowa: 319 zł
- Wycena nieruchomości: 300–1000 zł
Czy warto zmienić oprocentowanie w 2025 roku?
Jeśli zawarłeś kredyt ze zmienną stopą w 2021–2022 roku, połowa 2025 może być dobrym momentem na przejście na nowy okres ze stałą stopą. Zgodnie z Raportem o inflacji NBP z lipca 2025 r., inflacja w bieżącym roku z 50-procentowym prawdopodobieństwem utrzyma się w przedziale 3,5–4,4%, a wzrost PKB w przedziale 2,9–4,3%. Taka projekcja sugeruje względną stabilizację polityki stóp procentowych w II połowie roku.
Jak stałe oprocentowanie wpływa na zdolność kredytową?
Banki, zgodnie z Rekomendacją S KNF, przy ocenie zdolności dla kredytów o zmiennej stopie stosują test warunków skrajnych, dodając nawet 5 pkt proc. bufora. Przy stałej stopie ten bufor jest ograniczony lub nie stosowany, więc bank często wylicza wyższą zdolność kredytową.
Jakie są Twoje emocje przy wyborze oprocentowania?
Psychologicznie decyzja sprowadza się do pytania: czy bardziej boisz się podwyżki rat, czy bardziej żałowałbyś niewykorzystanych oszczędności z tytułu spadku stóp?
Dla kogo co się bardziej opłaca? (Decyzyjna tabela 2025)
| Profil kredytobiorcy | Lepszy wybór |
|---|---|
| Niska odporność na stres finansowy | Stała stopa |
| Plany wcześniejszej spłaty lub sprzedaży | Zmienna stopa |
| Kredyt na maksymalną zdolność | Stała stopa |
| Wiara w spadek stóp | Zmienna stopa |
Jak podjąć decyzję? Checklista na 2025 rok
- Sprawdź aktualną stawkę WIRON
- Policz zdolność kredytową dla obu opcji
- Przeanalizuj swój budżet – czy uniesiesz ratę wyższą o 400–600 zł?
- Zastanów się, jak długo chcesz mieć „święty spokój” – 5 czy 10 lat?
- Obserwuj RPP, inflację i prognozy rynkowe
FAQ – 7 najczęstszych pytań o stałe oprocentowanie kredytu
Czy „stałe oprocentowanie” w Polsce oznacza stałą ratę na 30 lat?
Nie, gwarancja obowiązuje zwykle przez 5 lub 10 lat. Potem rata jest przeliczana.
Co się dzieje po zakończeniu okresu stałego oprocentowania?
Kredyt automatycznie przechodzi na zmienną stopę, chyba że podpiszesz nowy aneks z bankiem.
Czy mogę zrefinansować kredyt stały na zmienny?
Nie, od 2023 r. refinansowanie możliwe jest tylko na kredyt o stałej stopie.
Które banki oferują najdłuższy okres stałego oprocentowania?
10-letni okres oferuje BNP Paribas. Inne banki, np. Credit Agricole, proponują 7 lat.
Czy stała stopa zwiększa zdolność kredytową?
Tak, brak bufora bezpieczeństwa oznacza często wyższą możliwą kwotę kredytu.
Czy stracę na stałej stopie, jeśli stopy spadną?
Tak, nie skorzystasz z niższych rat, ale zyskujesz spokój i przewidywalność.
Jaka jest różnica między WIBOR a WIRON?
WIRON jest wskaźnikiem transakcyjnym, uśrednionym i bardziej odpornym na manipulacje niż WIBOR.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 17 lipca 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
