Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to dokument, który zabezpiecza interesy obu stron i otwiera drogę do przeniesienia własności. Dla kupującego to gwarancja rezerwacji lokalu, a dla sprzedającego – pewność co do zamiaru zakupu.
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej – czyli tej, która przenosi prawo własności.
Jej podstawę prawną stanowi art. 389 §1 Kodeksu cywilnego. Strony zobowiązują się w niej do zawarcia właściwej umowy sprzedaży, zachowując przy tym ustaloną cenę, warunki i przedmiot transakcji.
Kiedy umowa przedwstępna jest konieczna? Praktyczne scenariusze
- Kredyt hipoteczny: Bank rozpoczyna analizę wniosku dopiero po otrzymaniu umowy, która rezerwuje konkretną nieruchomość i potwierdza jej cenę. Przykład: „PKO BP poprosi Cię o skan umowy już na etapie składania wniosku”.
- Trwające postępowanie spadkowe: Sprzedający czeka na potwierdzenie praw do lokalu. Umowa przedwstępna daje czas na załatwienie formalności.
- Obciążona hipoteka: Sprzedający spłaca kredyt z uzyskanych środków. Umowa powinna zawierać jego zobowiązanie do wykreślenia hipoteki.
- Potrzeba czasu na wyprowadzkę: Umowa blokuje cenę, a jednocześnie strony ustalają termin przekazania nieruchomości.
Jakie elementy musi zawierać umowa przedwstępna, aby była skuteczna?
Dla ważności umowy konieczne są tzw. essentialia negotii:
- Oznaczenie stron: dane osobowe lub firmowe (PESEL, KRS, NIP, REGON).
- Opis nieruchomości: adres, powierzchnia, nr księgi wieczystej, sąd prowadzący KW.
- Cena sprzedaży: konkretna kwota lub metoda jej wyliczenia.
Dodatkowo: termin podpisania umowy przyrzeczonej, wysokość zadatku, ewentualne kary umowne, oświadczenia stron i warunki odstąpienia.
Jakie dokumenty warto zweryfikować przed podpisaniem umowy?
- Odpis z księgi wieczystej (pełny, aktualny).
- Dokument potwierdzający nabycie nieruchomości.
- Zaświadczenie o braku zaległości czynszowych.
- Informacja z MPZP – zwłaszcza dla domów i działek.
Forma umowy – pisemna czy notarialna? Skutki i różnice
Umowa zawarta u notariusza daje silniejsze skutki prawne – to forma preferowana w transakcjach z kredytem hipotecznym.
| Forma | Skutek | Uprawnienia |
|---|---|---|
| Forma pisemna | Słabszy skutek | Odszkodowanie, brak roszczenia o zawarcie umowy |
| Akt notarialny | Silniejszy skutek | Możliwość żądania zawarcia umowy, wpis do KW |
Jakie są koszty zawarcia umowy przedwstępnej?
- Forma pisemna: bez opłat, ale brak zabezpieczenia roszczeń.
- Akt notarialny: taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości – zwykle połowa stawki maksymalnej (np. dla lokalu wartego 500 000 zł, koszt wynosi ok. 1 010 zł + VAT).
- Odpis aktu notarialnego: ok. 6 zł za stronę + VAT.
- Wpis roszczenia do KW: opłata sądowa 150 zł.
Zadatek czy zaliczka – co lepiej zabezpiecza transakcję?
Najprościej mówiąc, zadatek przepada, gdy kupujący się wycofa, a zaliczka podlega zwrotowi.
| Kryterium | Zadatek | Zaliczka |
|---|---|---|
| Podstawa prawna | art. 394 KC | Brak szczególnej regulacji |
| Kupujący rezygnuje | Zadatek przepada | Zwrot całości |
| Sprzedający rezygnuje | Zwrot podwójny zadatku | Zwrot całości |
Kara umowna – jak ją wpisać do umowy?
Kara umowna (art. 483 KC) to zryczałtowane odszkodowanie, które można egzekwować bez wykazywania szkody.
Warto ją zastrzec np. za:
- brak wydania nieruchomości,
- opóźnienie podpisania umowy,
- zatajone długi lub obciążenia.
Co zrobić, gdy druga strona się wycofa?
Możesz żądać podpisania umowy (jeśli była notarialna) lub dochodzić odszkodowania.
- Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej: tylko gdy forma notarialna.
- Odstąpienie i odszkodowanie: jeśli druga strona nie dotrzymała ustaleń.
Termin przedawnienia: 12 miesięcy od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona.
Jak zabezpieczyć się przed ryzykiem kredytowym?
Dodaj warunek zawieszający lub klauzulę odstąpienia powiązaną z decyzją banku.
- „Umowa przyrzeczona zostanie zawarta tylko po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej”.
- „Kupujący może odstąpić bez skutków, jeśli nie otrzyma kredytu do wskazanego terminu”.
Najczęstsze błędy i pułapki – tabela Problem-Rozwiązanie
| Problem | Dlaczego to błąd? | Jak się zabezpieczyć? |
|---|---|---|
| Brak terminu umowy przyrzeczonej | Strony mogą zwlekać bez konsekwencji | Ustal datę graniczną (np. 30 września 2025 r.) |
| Zaliczka zamiast zadatku | Kupujący nie ponosi konsekwencji rezygnacji | Nazwij wpłatę „zadatek” zgodnie z KC |
| Brak klauzuli o kredycie | Ryzyko utraty zadatku przy odmowie finansowania | Dodaj warunek zawieszający lub prawo odstąpienia |
FAQ – najczęstsze pytania
- Co daje umowa przedwstępna?
Rezerwuje lokal, zabezpiecza ustalenia (cenę, warunki). - Czy musi być notarialna?
Nie, ale tylko akt notarialny umożliwia sądowe dochodzenie zawarcia umowy. - Czy można negocjować wysokość zadatku?
Tak, to element umowy – standard to ok. 10% wartości. - Co jeśli sprzedający znajdzie lepszego kupca?
Jeśli w umowie był zadatek, masz prawo żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Jeżeli dodatkowo umowa była zawarta w formie aktu notarialnego, możesz wystąpić do sądu z żądaniem przymusowego zawarcia umowy sprzedaży na ustalonych warunkach. - Czy umowę można rozwiązać za porozumieniem?
Tak, strony mogą ją zakończyć i ustalić zwrot zadatku.
Finalizacja transakcji – co po umowie przedwstępnej?
Po podpisaniu umowy przedwstępnej dochodzi do:
- odbioru technicznego (nowe mieszkania);
- podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego;
- wypłaty środków z kredytu hipotecznego.
Jacek Grudniewski
Ekspert portalu
Data aktualizacji artykułu: 30 czerwca 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
