- Umowa przedwstępna to pisemne zobowiązanie stron do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości.
- Forma notarialna umożliwia wpis roszczenia do księgi wieczystej i daje większe bezpieczeństwo.
- Zadatek lepiej zabezpiecza transakcję niż zaliczka – w razie zerwania umowy ma skutki finansowe.
- Brak kredytu? Dodaj klauzulę odstąpienia – inaczej ryzykujesz utratę zadatku.
Planujesz zakup wymarzonego M, ale bank wymaga rezerwacji, a sprzedający boi się, że się rozmyślisz? A może to Ty sprzedajesz i chcesz mieć pewność, że kupujący nie zniknie tuż przed finałem? Kluczem do bezpieczeństwa obu stron jest dobrze skonstruowana umowa przedwstępna. W tym przewodniku przeprowadzimy Cię przez cały proces – krok po kroku – i pokażemy, jak uniknąć kosztownych błędów.
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Umowa przedwstępna to zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej – czyli tej, która przenosi prawo własności.
Jej podstawę prawną stanowi art. 389 §1 Kodeksu cywilnego. Strony zobowiązują się w niej do zawarcia właściwej umowy sprzedaży, zachowując przy tym ustaloną cenę, warunki i przedmiot transakcji.
Kiedy umowa przedwstępna jest konieczna? Praktyczne scenariusze
- Kredyt hipoteczny: Bank rozpoczyna analizę wniosku dopiero po otrzymaniu umowy, która rezerwuje konkretną nieruchomość i potwierdza jej cenę.
- Trwające postępowanie spadkowe: Sprzedający czeka na potwierdzenie praw do lokalu. Umowa przedwstępna daje czas na załatwienie formalności.
- Obciążona hipoteka: Sprzedający spłaca kredyt z uzyskanych środków. Umowa powinna zawierać jego zobowiązanie do wykreślenia hipoteki.
- Potrzeba czasu na wyprowadzkę: Umowa blokuje cenę, a jednocześnie strony ustalają termin przekazania nieruchomości.
- Zakup nieruchomości z lokatorem: Można zastrzec, że sprzedający opróżni lokal do dnia podpisania umowy przyrzeczonej.
- Zakup działki pod budowę: Umowa przedwstępna może być zawarta z zastrzeżeniem uzyskania pozwolenia na budowę.
- Zakup od dewelopera: Tu stosuje się zwykle umowę deweloperską – zawieraną obligatoryjnie w formie aktu notarialnego.
Co musi zawierać umowa przedwstępna, żeby była ważna?
Aby umowa przedwstępna była ważna, musi zawierać trzy kluczowe elementy (essentialia negotii):
- Oznaczenie stron – dane osobowe lub firmowe (PESEL, KRS, NIP).
- Opis nieruchomości – adres, powierzchnia, numer KW i sąd prowadzący księgę.
- Cena sprzedaży – konkretna kwota lub sposób jej ustalenia.
Dodatkowe elementy: termin podpisania umowy przyrzeczonej, wysokość zadatku, kary umowne, warunki odstąpienia, oświadczenia.
Jakie dokumenty warto zweryfikować przed podpisaniem umowy?
- Pełny odpis z księgi wieczystej.
- Dokument nabycia nieruchomości.
- Zaświadczenie o braku zaległości czynszowych.
- Zaświadczenie z MPZP lub o jego braku.
- Wypis z rejestru gruntów i budynków.
- Zaświadczenie o braku zameldowanych osób.
- Dokumentacja techniczna (jeśli dostępna).
Forma umowy – pisemna czy notarialna? Jakie są różnice?
Umowa zawarta u notariusza daje silniejsze skutki prawne – pozwala wpisać roszczenie do KW i dochodzić zawarcia umowy.
| Forma | Skutek | Uprawnienia |
|---|---|---|
| Forma pisemna | Słabszy skutek | Tylko odszkodowanie |
| Akt notarialny | Silniejszy skutek | Roszczenie o zawarcie umowy, wpis do KW |
Jakie są koszty zawarcia umowy przedwstępnej?
- Pisemna forma: brak kosztów, ale brak zabezpieczenia.
- Notarialna: taksa negocjowalna, zwykle 50% stawki maksymalnej – np. ok. 1 010 zł + VAT przy 500 tys. zł.
- Odpis aktu: 6 zł/strona + VAT.
- Wpis do KW: 150 zł.
Uwaga: przy umowie przedwstępnej nie płaci się podatku PCC. 2% PCC zapłacisz dopiero przy zawarciu umowy przyrzeczonej.
Zadatek czy zaliczka – co lepiej zabezpiecza transakcję?
Zadatek chroni obie strony. Jeśli kupujący się wycofa – przepada. Jeśli sprzedający – musi go zwrócić w podwójnej wysokości.
| Kryterium | Zadatek | Zaliczka |
|---|---|---|
| Podstawa prawna | art. 394 KC | Brak |
| Kupujący rezygnuje | Zadatek przepada | Zwrot |
| Sprzedający rezygnuje | Zwrot x2 | Zwrot |
Jak wpisać karę umowną do umowy?
Kara umowna (art. 483 KC) to ryczałtowe odszkodowanie egzekwowane bez dowodu szkody.
Zapisz ją np. za:
- opóźnienie w podpisaniu umowy przyrzeczonej,
- nieopuszczenie lokalu,
- zatajone obciążenia.
Co jeśli druga strona się wycofa?
- Akt notarialny: Możesz dochodzić zawarcia umowy w sądzie.
- Forma pisemna: Przysługuje odszkodowanie.
- Przedawnienie: 12 miesięcy od terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jak zabezpieczyć się na wypadek braku kredytu?
Dodaj warunek zawieszający:
- „Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po pozytywnej decyzji kredytowej.”
- „Kupujący może odstąpić od umowy bez konsekwencji, jeśli nie otrzyma kredytu do [data].”
Najczęstsze błędy i jak ich uniknąć
| Problem | Dlaczego to błąd? | Rozwiązanie |
|---|---|---|
| Brak daty końcowej | Umowa „wisi w próżni” | Ustal termin – np. 30 września 2025 |
| Zaliczka zamiast zadatku | Brak sankcji za rezygnację | Nazwij wpłatę „zadatek” |
| Brak klauzuli kredytowej | Ryzyko utraty zadatku | Dodaj warunek zawieszający |
Co się dzieje między umową przedwstępną a przyrzeczoną?
Podpisanie umowy przedwstępnej to dopiero początek. Oto kolejne etapy:
- Złożenie wniosku kredytowego – jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, komplet dokumentów trafia do banku.
- Weryfikacja przez bank – analityk sprawdza zdolność kredytową, nieruchomość, wpisy w KW, itd.
- Uzyskanie decyzji kredytowej – pozytywna decyzja to warunek przejścia do umowy przyrzeczonej.
- Ustalenie terminu u notariusza – obie strony umawiają się na podpisanie umowy końcowej.
- Podpisanie umowy przyrzeczonej – nieruchomość przechodzi na własność kupującego.
- Wypłata środków – bank przelewa pieniądze sprzedającemu lub do depozytu notarialnego.
- Przekazanie lokalu – podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, przekazanie kluczy, spisanie liczników.
FAQ – najczęstsze pytania użytkowników
Czym się różni umowa przedwstępna od rezerwacyjnej?
Umowa rezerwacyjna (częsta u deweloperów) to miękka forma zabezpieczenia – jedynie czasowo wyłącza lokal z oferty. Umowa przedwstępna zobowiązuje do finalizacji transakcji.
Ile kosztuje zerwanie umowy przedwstępnej?
To zależy. Jeśli był zadatek – kupujący go traci, a sprzedający oddaje podwójnie. Jeśli zapisano karę umowną – obowiązuje jej wysokość.
Czy można podpisać umowę przedwstępną bez zadatku?
Tak – jest ważna. Ale słabiej zabezpiecza strony, bo brak skutków finansowych przy rezygnacji.
Co jeśli bank odmówi kredytu, a podpisałem umowę?
Jeśli nie ma klauzuli kredytowej – ryzykujesz utratę zadatku. Dlatego warunek zawieszający to konieczność.
Jak długo jest ważna umowa przedwstępna?
Do dnia ustalonego przez strony. Po tym terminie każda strona może wezwać do podpisania umowy przyrzeczonej. Roszczenia przedawniają się po roku.
Czy notariusz sprawdza stan prawny nieruchomości?
Tak – ma obowiązek sprawdzić księgę wieczystą. Nie analizuje jednak stanu technicznego, granic ani meldunków.
Kto płaci za notariusza przy umowie przedwstępnej?
To kwestia umowna. Często koszt dzielony jest po połowie, ale zdarza się, że całość pokrywa kupujący.
Checklista do umowy przedwstępnej
Sprawdź, czy masz wszystko:
- Numer księgi wieczystej sprawdzony w systemie EKW
- Dane stron zgodne z dowodami osobistymi
- Opis nieruchomości zawiera adres, powierzchnię i KW
- Cena wpisana słownie i liczbowo
- Wysokość zadatku wskazana i oznaczona jako „zadatek”
- Termin zawarcia umowy przyrzeczonej określony konkretnie
- Dodano klauzulę o kredycie lub warunek zawieszający
- Załączone zaświadczenia i dokumenty z listy powyżej
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 30 czerwca 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
