- Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat i chcesz uniknąć PIT, policz poprawnie pięcioletni termin oraz przeznacz przychód na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży.
- Ten tekst jest dla Ciebie, jeśli planujesz zbycie mieszkania przed upływem 5 lat, masz zysk ze sprzedaży i chcesz legalnie obniżyć podatek, korzystając z ulgi mieszkaniowej oraz kosztów nabycia i nakładów.
- Stawka podatku od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat wynosi 19%, ale przy prawidłowo udokumentowanych kosztach i wydatkach mieszkaniowych podatek spada do 0 zł.
- Co możesz zrobić teraz? Ustal rok nabycia mieszkania, policz pięcioletni termin, przygotuj listę kosztów i nakładów oraz zaplanuj wydatki mieszkaniowe w ciągu 3 lat, następnie rozlicz to w PIT-39.
Jeżeli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, PIT pojawia się wtedy, gdy transakcja mieści się w pięcioletnim terminie, sprzedaż nie jest w ramach działalności gospodarczej i nie rozliczysz ulgi mieszkaniowej zgodnie z ustawą o PIT.
Zasady są proste: przychód ze sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat podlega opodatkowaniu stawką 19%, jeśli nie przeznaczysz przychodu na własne cele mieszkaniowe w terminie. Pięcioletni okres liczysz od końca roku nabycia lub wybudowania, a ulga mieszkaniowa działa w oparciu o katalog wydatków z ustawy oraz interpretację ogólną Ministra Finansów dotyczącą remontu i wykończenia. Stan na 15/12/2025 r.
Warianty rozwiązań w skrócie – jakie masz opcje?
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Sprzedaż po upływie 5 lat bez podatku | Gdy możesz poczekać do końca pięcioletniego okresu liczonego od końca roku nabycia/wybudowania | Brak PIT od sprzedaży, proste rozliczenie | Dłuższe zamrożenie kapitału, ryzyko zmiany warunków rynkowych | Zawarcie umowy sprzedaży przed końcem okresu i wejście w PIT |
| Sprzedaż przed 5 latami z ulgą mieszkaniową | Gdy w ciągu 3 lat przeznaczysz przychód na własne cele mieszkaniowe | Szansa na podatek 0 zł, zachowanie płynności, elastyczność form wydatków | Wymaga kontroli terminów i dokumentów, obowiązkowy PIT-39 | Wydatki poza katalogiem lub przekroczenie terminu 3 lat i dopłata podatku z odsetkami |
| Sprzedaż przed 5 latami z zapłatą podatku | Gdy przychód ma trafić na cele inne niż mieszkaniowe | Brak ograniczeń co do przeznaczenia środków | Podatek 19% od dochodu, potrzeba zabezpieczenia gotówki na PIT | Błędne koszty/nakłady i niedoszacowanie podatku |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
- Jeśli nie masz presji czasu, sprzedaż po upływie pięciu lat usuwa podatek z rozliczenia.
- Jeśli potrzebujesz gotówki wcześniej, zaplanuj ulgę mieszkaniową i trzyletni harmonogram wydatków.
- Jeśli środki mają trafić na inne cele, przygotuj rozliczenie PIT według stawki 19%.
Czym jest sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat i kiedy powstaje podatek od sprzedaży nieruchomości?
Podstawą są przepisy ustawy o PIT dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych poza działalnością gospodarczą. W praktyce dotyczy to nie tylko lokalu, ale też udziału w lokalu, a także wybranych praw (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).
Dochód liczysz jako: przychód z umowy sprzedaży pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia (np. prowizję pośrednika przy sprzedaży), następnie pomniejszony o koszty nabycia/wybudowania i nakłady zwiększające wartość. Stawka podatku to 19%.
- Sprawdź rok nabycia mieszkania (akt notarialny przenoszący własność) albo rok nabycia przez spadkodawcę (przy spadku).
- Przyjmij, że pięcioletni okres kończy się 31 grudnia odpowiedniego roku.
- Jeśli sprzedajesz po tej dacie, PIT od tej sprzedaży nie występuje i nie składasz PIT-39.
- Jeśli sprzedajesz przed tą datą, zaplanuj ulgę mieszkaniową albo przygotuj rozliczenie podatku.
Jak prawidłowo obliczyć pięcioletni termin podatkowy od dnia nabycia mieszkania?
Jeśli kupiłeś mieszkanie 15/03/2022 r., okres liczysz od końca 2022 r. i kończy się 31/12/2027 r., więc sprzedaż od 01/01/2028 r. nie generuje PIT.
Jeżeli nieruchomość nabyłeś z małżonkiem do majątku wspólnego, a później ustała wspólność majątkowa, to pięcioletni okres liczysz od końca roku, w którym nastąpiło nabycie do majątku wspólnego.
- Data nabycia: akt notarialny przenoszący własność (nie umowa rezerwacyjna).
- 5 lat: zawsze od końca roku kalendarzowego.
- Bez PIT: od 1 stycznia po upływie 5 pełnych lat.
Jakie zasady obowiązują przy sprzedaży mieszkania ze spadku lub darowizny przed upływem 5 lat?
Przykład spadek: spadkodawca kupił mieszkanie w 2010 r., a Ty nabyłeś je w spadku w 2024 r.. Sprzedaż w 2025 r. pozostaje poza PIT, bo pięcioletni okres minął 31/12/2015 r.
Przykład darowizna: darowizna w 2023 r. oznacza bieg terminu od 01/01/2024 r., więc sprzedaż w 2025 r. pozostaje w pięcioletnim okresie i wymaga PIT-39 (z ulgą albo z podatkiem).
| Rodzaj nabycia | Przykład dat | Początek biegu 5 lat | Sprzedaż bez PIT od dnia |
|---|---|---|---|
| Zakup | Kupno 15/03/2022 r. | 01/01/2023 r. | 01/01/2028 r. |
| Spadek | Spadkodawca kupił 2010 r., spadek 2024 r. | 01/01/2011 r. | 01/01/2016 r. |
| Darowizna | Darowizna 20/05/2023 r. | 01/01/2024 r. | 01/01/2029 r. |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Co zaliczysz do kosztów uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat?
Koszty odpłatnego zbycia to wydatki bezpośrednio związane ze sprzedażą (np. prowizja pośrednika przy sprzedaży), które mogą obniżyć przychód. Koszty uzyskania przychodu to m.in. cena nabycia, PCC (rynek wtórny), opłaty notarialne i sądowe przy zakupie oraz nakłady zwiększające wartość (faktury, przelewy, umowy).
Przykład: kupiłeś mieszkanie za 500 000 zł, koszty nabycia i nakłady wyniosły 60 000 zł, sprzedaż za 650 000 zł. Przychód 650 000 zł, koszty 560 000 zł, dochód 90 000 zł, podatek przed ulgą 17 100 zł.
Na czym dokładnie polega ulga mieszkaniowa po sprzedaży mieszkania i kto ją stosuje?
Mechanizm opisuje art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT: zwolnienie jest proporcjonalne, a warunkiem jest złożenie PIT-39 i poniesienie wydatków mieszkaniowych w terminie.
Jak policzyć ulgę mieszkaniową w praktyce?
Dochód zwolniony = dochód × (wydatki na cele mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży).
Przykład: przychód 650 000 zł, koszty 560 000 zł, dochód 90 000 zł. Jeśli wydasz 650 000 zł na cele mieszkaniowe, zwolniony jest cały dochód. Jeśli wydasz 325 000 zł, zwolniona jest połowa dochodu, czyli 45 000 zł, a od pozostałych 45 000 zł zapłacisz podatek.
Jakie wydatki na własne cele mieszkaniowe pozwalają uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?
Ustawa wymienia m.in.: zakup lokalu lub domu, nabycie działki pod budowę, budowę, rozbudowę, przebudowę i remont własnego lokalu, a także spłatę kredytu (i odsetek) zaciągniętego na cele mieszkaniowe w banku lub SKOK.
Czy spłata kredytu hipotecznego i konkretny remont mieszkania to zawsze cel mieszkaniowy?
Przy remoncie i wykończeniu kluczowe są prace budowlane i instalacyjne oraz elementy trwale związane z lokalem. Interpretacja ogólna MF doprecyzowuje, że przy wykończeniu liczą się wydatki mające realny związek z realizacją celu mieszkaniowego i odpowiednie udokumentowanie.
Uwaga na wyposażenie: ruchome sprzęty i drobne wyposażenie bywają kwestionowane. Bezpieczniej opisywać i dokumentować elementy trwale związane z lokalem oraz prace budowlane i instalacyjne.
Kupujesz mieszkanie w 2023 r. za 500 000 zł, ponosisz nakłady 40 000 zł, a w 2025 r. sprzedajesz za 650 000 zł. Dochód przed ulgą wynosi 110 000 zł. W 2025 r. kupujesz większe mieszkanie za 700 000 zł, finansując je środkami ze sprzedaży. Jeśli wydatki mieszczą się w katalogu ulgi i są udokumentowane, dochód 110 000 zł jest zwolniony i podatek wynosi 0 zł.
- Ulga obejmuje spłatę kredytu i odsetek, gdy kredyt dotyczy finansowania własnych potrzeb mieszkaniowych i masz komplet dokumentów: umowę, harmonogram, potwierdzenia przelewów.
- Jeżeli najpierw sprzedajesz mieszkanie, a dopiero potem bierzesz kredyt na nowe, kwalifikacja późniejszej spłaty bywa sporna, więc bezpieczniej opierać rozliczenie na dowodach nabycia, budowy i remontu (akty, faktury, przelewy).
- W praktyce wygrywa spójność: daty, opisy przelewów, faktury na Ciebie i jednoznaczny związek wydatku z celem mieszkaniowym.
Jakie ryzyka podatkowe wiążą się z ulgą mieszkaniową przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat?
Urząd skarbowy analizuje terminy, dokumenty i spójność historii wydatków. W praktyce liczy się poniesienie wydatku w terminie oraz to, czy nieruchomość rzeczywiście służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych.
- przekroczenie terminu 3 lat liczonego od końca roku sprzedaży,
- wydatki na cele konsumpcyjne (samochód, wyjazdy, spłata kredytu niemieszkanowego),
- dokumenty bez Twoich danych albo bez możliwości powiązania wydatku z nieruchomością,
- paragony bez danych nabywcy, przelewy bez opisu i faktury wystawione na inną osobę.
- meble wolnostojące: sofa, łóżko, stół, komody,
- RTV i elektronika: telewizor, kino domowe, konsole,
- dekoracje i wyposażenie ruchome: dywany, zasłony, obrazy,
- narzędzia do remontu: wiertarki, szlifierki, zestawy narzędzi,
- opłaty eksploatacyjne: czynsz, media, internet w nowym lokalu.
Jeżeli wydatek „stoi i można go wynieść”, wymaga ostrożności i mocnych dowodów związku z pracami remontowymi.
Ile czasu masz na wydatkowanie środków i jak poprawnie wypełnić deklarację PIT-39?
Jeśli sprzedaż nastąpiła 15/06/2025 r., termin na wydatkowanie przychodu upływa 31/12/2028 r. PIT-39 składasz do 30/04/2026 r., wykazując przychód, koszty, dochód oraz planowane lub poniesione wydatki mieszkaniowe.
| Etap | Co robisz | Przykład dla sprzedaży w 2025 r. |
|---|---|---|
| 1 | Sprzedaż i powstanie przychodu | 15/06/2025 r. |
| 2 | Złożenie PIT-39 | do 30/04/2026 r. |
| 3 | Wydatkowanie na cele mieszkaniowe | do 31/12/2028 r. |
| 4 | Ewentualna korekta i dopłata | po weryfikacji wydatków po terminie |
Przewiń w bok, aby zobaczyć całą tabelę na mniejszych ekranach.
Sprzedaż mieszkania w 2025 r. rozliczasz w PIT-39 do 30/04/2026 r., a środki na cele mieszkaniowe wydajesz do 31/12/2028 r.
Po upływie terminu porównujesz wydatki z deklaracją. Jeśli nie wydałeś całego przychodu na cele mieszkaniowe albo część wydatków nie mieści się w katalogu, składasz korektę PIT-39 i dopłacasz podatek wraz z odsetkami.
📋 Checklista: jak przygotować sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat bez błędów podatkowych
- Ustal rok nabycia mieszkania – sprawdź akt notarialny przenoszący własność lub dokumenty spadkowe i policz pięcioletni termin od końca roku nabycia.
- Policz przychód, koszty i dochód – przygotuj arkusz z ceną zakupu, kosztami nabycia, nakładami i ceną sprzedaży oraz (jeśli występują) kosztami odpłatnego zbycia.
- Zaplanuj własne cele mieszkaniowe – wybierz zakup, budowę lub remont w granicach katalogu ulgi mieszkaniowej, pilnując terminu 3 lat.
- Zadbaj o dokumenty – faktury, akty, umowy kredytowe i przelewy trzymaj w jednym miejscu, opisane kwotą i datą.
- Złóż PIT-39 – pilnuj terminu do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.
Słowniczek pojęć
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Kiedy zapłacę podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat?
Podatek zapłacisz, gdy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku nabycia i nie przeznaczysz przychodu na własne cele mieszkaniowe w terminie. Dochód rozliczasz w PIT-39 stawką 19%.
Czy muszę być zameldowany w nowym mieszkaniu, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej?
Przepisy nie wymagają meldunku jako warunku ulgi mieszkaniowej. Liczy się zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych i spójna dokumentacja.
Czy ulga mieszkaniowa przysługuje przy zakupie mieszkania za granicą?
Ulga dotyczy także wydatków na cele mieszkaniowe ponoszonych w państwach UE, EOG oraz w Szwajcarii, jeśli spełniasz warunki ustawowe i masz dokumenty.
Jakie dokumenty są potrzebne, aby udowodnić wydatki na własne cele mieszkaniowe?
Akty notarialne, umowy kredytowe, faktury VAT za prace i nakłady oraz potwierdzenia przelewów. Dokumenty powinny pozwalać powiązać wydatek z nieruchomością i Twoimi danymi.
Czy spłata kredytu gotówkowego daje prawo do ulgi mieszkaniowej?
Spłata zwykłego kredytu gotówkowego nie daje prawa do ulgi mieszkaniowej, jeśli kredyt nie był zaciągnięty na cele mieszkaniowe z katalogu ustawowego.
Co się stanie, jeśli nie wydam całego przychodu na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat?
Zwolnienie obejmie tylko część dochodu proporcjonalnie do poniesionych wydatków. Po upływie terminu składasz korektę PIT-39 i dopłacasz podatek z odsetkami od części nieobjętej ulgą.
Czy sprzedaż mieszkania przeznaczonego na wynajem uprawnia do ulgi mieszkaniowej?
Sama sprzedaż mieszkania wynajmowanego nie wyklucza ulgi, ale nieruchomość finansowana z przychodu powinna służyć Twoim potrzebom mieszkaniowym.
Źródła i podstawa prawna
- Ministerstwo Finansów – rozliczenie ze sprzedaży domu i mieszkania (PIT-39, 5 lat, ulga mieszkaniowa), dostęp: 15/12/2025 r.
- Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. 2025 poz. 163, dostęp: 15/12/2025 r.
- Interpretacja ogólna MF z 13/10/2021 r. – wydatki na remont i wykończenie jako realizacja celu mieszkaniowego, dostęp: 15/12/2025 r.
- PIT-39 – formularz i materiały (gov.pl), dostęp: 15/12/2025 r.
Dane liczbowe, przykłady i opis zasad zaktualizowane na dzień 15/12/2025 r. Jeśli planujesz sprzedaż, sprawdź dodatkowo aktualne brzmienie przepisów i komunikaty MF w dniu składania PIT-39.
Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Policz pięcioletni termin i potencjalny dochód, zanim podpiszesz umowę sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat.
- Ułóż plan wydatkowania przychodu na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat oraz listę dokumentów, które zachowasz jako dowód dla urzędu.
- Stwórz arkusz z symulacją podatku przy różnych poziomach wydatków mieszkaniowych, aby świadomie zdecydować o uldze i rozliczeniu PIT-39.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 15 grudnia 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
