- Rachunek powierniczy chroni Twoje wpłaty, bo bank wypłaca pieniądze deweloperowi dopiero po spełnieniu warunków ustawy: OMRP po zakończeniu etapów, ZMRP po akcie przeniesienia własności.
- Największa korzyść: separacja środków i kontrola banku nad postępem robót, harmonogram co najmniej 4 etapów po 10–25% (art. 24, 01/07/2022 r.).
- Największe ryzyko: opóźnienia lub wady etapu. Sygnały do wniosku o kontrolę: faktyczny poślizg robót, rozjazd z harmonogramem oraz etapy projektowane poza widełkami 10–25% (art. 16–19, 24). Uwaga: 30 dni w art. 16 to najwcześniejszy termin pierwszej wypłaty, nie „próg opóźnienia”.
- Najlepszy pierwszy krok: zażądaj od dewelopera i banku harmonogramu 10–25% oraz listy dokumentów do każdej transzy i sposobu kontroli na budowie.
Rachunek powierniczy działa jak bezpieczny „bufor” w banku: Twoje pieniądze są zablokowane, a wypłata następuje dopiero po kontroli etapu (OMRP, art. 16–19) albo po akcie przeniesienia własności (ZMRP, art. 15). System współpracuje z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym, finansowanym składkami deweloperów maksymalnie 0,45% dla OMRP i 0,1% dla ZMRP (poziomy określa rozporządzenie MRiT, komunikaty publikuje UFG/DFG).
Na czym to polega: OMRP wypłaca środki po pozytywnej kontroli zakończonych etapów, ZMRP dopiero po przeniesieniu własności.
Co to znaczy w praktyce: najpierw dowód wykonania i dokumenty, potem przelew deweloperowi.
Warianty rozwiązań w skrócie
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| OMRP (otwarty) | Gdy inwestycja jest etapowana, a bank rzetelnie kontroluje budowę | Transze za postęp, kontrola banku, mniejsza zamrażka środków | Formalizm dokumentów, przerwy między etapami | Negatywna kontrola blokuje transzę, opóźnienia (art. 16–19) |
| ZMRP (zamknięty) | Gdy priorytetem jest maksymalna ochrona do aktu | Jednorazowa wypłata po akcie, najwyższy poziom ochrony | Często wyższa cena, mniejsza elastyczność finansowania | Wymaga finalizacji przeniesienia własności (art. 15) |
| OMRP + DFG | Standard po 01/07/2022 r., gdy chcesz ochronę ustawową i elastyczne płatności | Kontrola etapów, wsparcie zwrotów w przypadkach ustawowych | Składka DFG w cenie, rygor dokumentów | Błędy formalne wstrzymują wypłaty i podnoszą ryzyko opóźnień |
Porównanie zakresu ochrony i ryzyk OMRP/ZMRP na podstawie przepisów ustawy.
Rekomendacja warunkowa: jeśli cenisz maksymalną ochronę do aktu, wybierz ZMRP, w innych przypadkach przy rzetelnej kontroli banku i harmonogramie 10–25% wybierz OMRP.
Kiedy OMRP, a kiedy ZMRP – decyzja według profilu nabywcy
| Profil nabywcy | Co jest ważne | Rekomendacja 1 zdaniem |
|---|---|---|
| Ultra-bezpieczeństwo | Maksymalna ochrona kapitału do aktu | ZMRP: najpierw własność, potem przelew. |
| Elastyczny budżet | Płatność w transzach i kontrola banku | OMRP: transze po wizji lokalnej i dokumentach. |
| Inwestycja etapowana/kredyt dewelopera | Realny postęp robót, harmonogram 10–25% | OMRP + DFG: etapowanie + parasol funduszu. |
Czym jest rachunek powierniczy w inwestycjach deweloperskich i jak chroni nabywcę?
Sedno: to specjalny rachunek w banku dla przedsięwzięcia deweloperskiego, który blokuje Twoje wpłaty do czasu spełnienia warunków ustawowych.
Mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) prowadzi bank i nadzoruje przepływ środków nabywców. W modelu OMRP pieniądze wychodzą w transzach po zakończeniu etapów potwierdzonych kontrolą banku (art. 16–19). W modelu ZMRP bank wypłaca jednorazowo po akcie przeniesienia własności (art. 15). Mechanizm wzmacnia wymóg harmonogramu 10–25% (art. 24) oraz separacja środków i ścieżki zwrotu (art. 25–27).
Jak działa otwarty rachunek powierniczy i kiedy bank wypłaca transze deweloperowi?
W skrócie: transza wychodzi po pozytywnej kontroli banku, gdy etap z harmonogramu 10–25% został faktycznie zrealizowany.
OMRP wiąże Twoje wpłaty z realnym postępem robót. Ustawa wymaga co najmniej 4 etapów, każdy w przedziale 10–25% kosztów inwestycji (art. 24). Przykład: cena 600 000 zł, pięć etapów po 20% = 120 000 zł na etap. Bank wypłaci 120 000 zł dopiero po wizji lokalnej i weryfikacji dokumentów etapu (art. 16–19).
Bank wypłaca środki deweloperowi z OMRP wyłącznie po pozytywnej kontroli zakończonego etapu i komplecie dokumentów potwierdzających postęp (art. 16–19). Jeśli wykryje nieprawidłowości, wstrzymuje transzę do czasu ich usunięcia.
Jak działa zamknięty rachunek powierniczy i kiedy następuje jednorazowa wypłata środków?
Gdy masz 30 sekund: bank przelewa środki po akcie przeniesienia własności w stanie wolnym od nieuzgodnionych obciążeń.
W ZMRP Twoje pieniądze pozostają na rachunku do momentu podpisania aktu i spełnienia warunków tytułu prawnego do lokalu (art. 15). Ten model minimalizuje ryzyko nabywcy, bo ciężar finansowania budowy spoczywa na deweloperze i jego kredytodawcy. Zwykle oznacza wyższy koszt zakupu, ale daje prosty warunek wypłaty: najpierw własność, potem pieniądze.
Jakie warunki musi spełnić deweloper, aby otrzymać wypłatę z rachunku powierniczego za dany etap?
W skrócie: zgodność etapu z harmonogramem i projektem, pozytywna kontrola banku oraz pełny komplet dokumentów i oświadczeń.
Bank weryfikuje m.in.: zakończenie etapu w terenie, wpisy w dzienniku budowy, protokoły, zestawienia kosztów (10–25%), faktury, polisy, pozwolenia, oświadczenia o niezaleganiu oraz zgodność z prospektem. Braki formalne lub wady skutkują wezwaniem do uzupełnienia i wstrzymaniem transzy (art. 16–19).
| Bank sprawdza | Bank NIE robi |
|---|---|
| zakończenie etapu zgodnie z harmonogramem 10–25% i projektem (art. 16–19, 24) | nie rozstrzyga sporów jakościowych wykończenia ponad ramy etapu |
| kompletność dokumentów: dziennik budowy, protokoły, oświadczenia | nie negocjuje za nabywcę zmian umowy z deweloperem |
Bank ocenia zgodność etapu i dokumentów; nie wchodzi w spory jakościowe poza zakresem etapu.
Jak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny współgra z rachunkiem powierniczym i co realnie pokrywa?
W skrócie: DFG to ustawowy mechanizm zwrotów dla nabywców, finansowany składkami deweloperów (rozporządzenie MRiT, Dz.U. 2022 poz. 1341): stawki maksymalne 0,45% (OMRP) i 0,1% (ZMRP). Aktualne komunikaty publikuje UFG/DFG.
DFG uzupełnia ochronę MRP. Jeśli część środków z OMRP wyszła do dewelopera, a wystąpi zdarzenie ustawowe, ustawa przewiduje ścieżkę zwrotu środków przez dewelopera w terminie do 30 dni, a także mechanizmy wsparcia systemowego.
- Zakres ochrony: zwroty wpłat nabywców w przypadkach przewidzianych ustawą (m.in. upadłość dewelopera), zgodnie z trybem ustawy i procedur DFG.
- Poza zakresem: zmiany cen rynkowych, roszczenia wykończeniowe wykraczające poza ramy etapu.
Jeżeli upadnie bank prowadzący MRP, najpierw działa system gwarancji depozytów BFG do 100 000 EUR na deponenta; dalsze rozliczenia wynikają z ustawy i procedur DFG/UFG dla przypadków przewidzianych przepisami.
Co zrobić, gdy budowa ma opóźnienia lub wady i jak wstrzymać wypłatę środków z rachunku?
W skrócie: zgłoś wadę lub zwłokę bankowi i deweloperowi na piśmie, wnieś o kontrolę i wstrzymanie transzy do czasu usunięcia problemu.
Działaj dwutorowo: dokumentuj zdjęciami i wpisami w dzienniku budowy, żądaj wizji lokalnej i wyznaczenia terminu naprawy. Bank opiera decyzję o wypłacie transzy (art. 16–19) na kontroli i raporcie wyznaczonego przez siebie inspektora nadzoru budowlanego lub innej osoby z odpowiednimi uprawnieniami. Twoje pisemne zgłoszenie wady lub opóźnienia jest dla banku sygnałem, by wnikliwie zweryfikować raport inspektora przed zwolnieniem środków. Bank nie wypłaci środków, dopóki etap nie spełni warunków harmonogramu i dokumentów.
- Wyślij e-mail do banku i dewelopera: wskaż numer etapu, naruszenie (opóźnienie, etapy poza 10–25%, wady).
- Zażądaj wizji lokalnej/raportu i korekty harmonogramu (gdy etap <10% lub >25%).
- Złóż wniosek o wstrzymanie wypłaty do czasu usunięcia przyczyn (art. 16–19, 24).
Temat: Wniosek o kontrolę etapu i wstrzymanie transzy OMRP – [Nazwa inwestycji, Etap nr X] Treść: Zgłaszam [opóźnienie / etap poza 10–25% / wady]. Wnoszę o wizję lokalną i wstrzymanie transzy do czasu usunięcia przyczyn. Załączniki: zdjęcia, dziennik, prospekt (fragment).
Co dzieje się z pieniędzmi na rachunku powierniczym przy odstąpieniu od umowy, upadłości lub likwidacji dewelopera?
Decyzja w 1 zdaniu: środki pozostające na MRP zwraca bank, a kwoty już wypłacone deweloper ma oddać w terminie do 30 dni; rachunek jest odseparowany od egzekucji i masy upadłości.
Po skutecznym odstąpieniu bank zwraca Ci pozostałe środki z MRP bez zbędnej zwłoki. Jeśli część trafiła do dewelopera, ustawowy termin zwrotu wynosi do 30 dni, a w określonych przypadkach uruchamiane są mechanizmy ustawy i DFG (art. 25–27). Separacja środków wzmacnia bezpieczeństwo w scenariuszach upadłości i restrukturyzacji.
| Zdarzenie | Co dzieje się ze środkami na MRP | Kto zwraca | Termin | Podstawa |
|---|---|---|---|---|
| Odstąpienie przez nabywcę | Bank zwraca środki pozostałe na MRP | Bank (MRP), deweloper zwraca wypłacone | bank – niezwłocznie; deweloper – do 30 dni | art. 25–27 |
| Upadłość dewelopera | Separacja środków, zwrot nabywcy | Bank (MRP) + ścieżki DFG | wg ustawy i procedur DFG | art. 25–27 |
„Niezwłocznie” oznacza bez zbędnej zwłoki po skutecznym odstąpieniu oraz weryfikacji salda MRP.
Jakie dokumenty i kontrole banku decydują o wypłacie z rachunku powierniczego?
W skrócie: bank opiera decyzję na wizji lokalnej i kompletności dokumentów, które potwierdzają wykonanie etapu zgodnie z harmonogramem i projektem.
- Dowody wykonania: dziennik budowy, protokoły zakończenia etapu, zestawienia kosztów 10–25%, faktury, potwierdzenie zgodności z projektem/pozwoleniami.
- Oświadczenia formalne: o niezaleganiu (podatki/ZUS), ważne polisy, stabilna sytuacja prawna gruntu i zabezpieczeń.
- dziennik budowy i protokół zakończenia etapu,
- zestawienie kosztów etapu (10–25%) i faktury,
- oświadczenia o niezaleganiu oraz ważne polisy,
- potwierdzenie zgodności z projektem i pozwoleniami (art. 16–19).
Jak wybrać między rachunkiem otwartym a zamkniętym i jaki to ma wpływ na koszty oraz harmonogram płatności?
W skrócie: wybierz ZMRP, gdy cenisz bezpieczeństwo do aktu, wybierz OMRP, gdy bank rzetelnie kontroluje etapy i harmonogram 10–25% jest przejrzysty.
OMRP rozkłada płatność w czasie, co pomaga w budżecie, lecz wymaga dyscypliny dokumentów i akceptacji ryzyka harmonogramu. ZMRP jest prostszy i bezpieczniejszy, lecz zwykle droższy. Szczegóły o stawkach DFG znajdziesz w sekcji 5 oraz w źródłach.
Decyzja: jeśli prosisz o pełną ochronę do aktu i akceptujesz wyższą cenę – wybierz ZMRP, w pozostałych scenariuszach – OMRP z rygorystycznym harmonogramem 10–25% i dowodami kontroli.
Cel: wstrzymanie wypłaty przy opóźnieniu, etapie poza 10–25% lub wadach.
- Zdjęcia z budowy i wpis z dziennika
- Prospekt i harmonogram 10–25%
- Wyślij e-mail do banku i dewelopera ze wskazaniem naruszenia (opóźnienie/10–25%/wady).
- Zażądaj wizji lokalnej i korekty harmonogramu (gdy etap <10% lub >25%).
- Wnieś o wstrzymanie transzy do czasu usunięcia przyczyn (art. 16–19, 24).
| Mit | Fakt |
|---|---|
| OMRP wypłaca od razu po zgłoszeniu etapu | Najwcześniej po 30 dniach od umowy i pozytywnej kontroli etapu. |
| ZMRP bez przewagi oprócz ceny | Zapewnia maksymalną ochronę do aktu (wypłata po przeniesieniu własności). |
| DFG działa tylko przy OMRP | Mechanizm ochronny dotyczy obu modeli w ramach ustawy i procedur UFG/DFG. |
Edge-case’y, o które często pyta bank lub nabywcy
- Zmiana banku prowadzącego MRP w trakcie inwestycji: bank nowy przejmuje saldo i dokumentację; poproś o potwierdzenie ciągłości kontroli i numeru rachunku do wpłat.
- Cesja umowy deweloperskiej: nabywca wstępujący przejmuje prawa i obowiązki; bank weryfikuje tożsamość stron i stan MRP przed kolejną transzą.
- „Dziura w ziemi” a harmonogram 10–25%: pilnuj, by etapy odzwierciedlały realny postęp robót; zbyt „drogie” etapy początkowe mogą wydłużyć kontrole i blokować wypłaty.
- Kolizja hipotek dewelopera: sprawdź księgę wieczystą (KW) i oświadczenia banku dewelopera; potwierdź zwolnienie z hipoteki przy przeniesieniu własności.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Po upływie co najmniej 30 dni od zawarcia umowy oraz po stwierdzeniu zakończenia etapu i kompletności dokumentów (art. 16–19). Najwcześniej po 30 dniach od umowy.
Jednorazowo po akcie notarialnym przeniesienia własności w stanie wolnym od nieuzgodnionych obciążeń (art. 15).
Stawki maksymalne to 0,45% (OMRP) i 0,1% (ZMRP) zgodnie z rozporządzeniem MRiT; bieżące komunikaty publikuje UFG/DFG, a bank potwierdza je w danej inwestycji.
Tak, przy brakach formalnych, wadach lub niezgodności etapu z harmonogramem 10–25% bank wstrzymuje transzę do czasu usunięcia przyczyn (art. 16–19).
Obowiązuje ustawowy termin zwrotu; dalszy tryb wynika z przepisów o zwrotach i mechanizmach DFG (art. 25–27). Jeśli brak zwrotu, wyślij ponaglenie i rozważ wezwanie do zapłaty.
Środki na MRP są wydzielone i podlegają zwrotowi nabywcy, a ustawa przewiduje procedury wsparte DFG w określonych przypadkach (art. 25–27).
ZMRP, gdy chcesz maksymalnej ochrony do aktu; OMRP, gdy bank rzetelnie kontroluje etapy i harmonogram 10–25% jest przejrzysty (art. 15, 16–19, 24).
Słowniczek pojęć
Źródła
- Dz.U. 2022 poz. 1341 – rozporządzenie MRiT (stawki DFG)
- DFG – FAQ / zakres ochrony i procedury
- UOKiK – zmiany od 01/07/2022 r.
Weryfikacja stanu prawnego, stawek DFG i linków: 01/11/2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 01 listopada 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
