- Prywatnie stosujesz najem okazjonalny, w działalności gospodarczej stosujesz najem instytucjonalny. Oba reżimy wykorzystują oświadczenie z art. 777 §1 pkt 4 k.p.c., które po klauzuli wykonalności otwiera drogę do egzekucji wydania lokalu.
- Największa korzyść: brak prawa do lokalu socjalnego w egzekucji oraz krótsza ścieżka do komornika po klauzuli.
- Największe ryzyko: braki formalne i nieprawidłowe doręczenia, które wydłużają postępowanie.
- Najlepszy pierwszy krok: wybierz reżim, przygotuj wzór umowy i treść oświadczenia 777, zarezerwuj notariusza i skompletuj załączniki.
Najem okazjonalny stosuje właściciel-osoba prywatna, a najem instytucjonalny przedsiębiorca. Oba wynikają z rozdziałów 2a i 2b ustawy o ochronie praw lokatorów i opierają się na oświadczeniu najemcy w formie aktu notarialnego, które po klauzuli wykonalności umożliwia egzekucję wydania lokalu.
Warianty rozwiązań w skrócie
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Najem okazjonalny | Właściciel = osoba fizyczna, najem prywatny, lokal mieszkalny | Uproszczona egzekucja wydania, utrwalona praktyka | Wskazanie lokalu zastępczego i zgoda właściciela z poświadczonym podpisem, zgłoszenie do US | Niekompletny pakiet załączników osłabia skuteczność egzekucji |
| Najem instytucjonalny | Właściciel = przedsiębiorca (CEIDG/KRS), lokal mieszkalny | Brak obowiązku wskazywania lokalu zastępczego, standaryzacja procesów | Wyższa formalizacja po stronie firmy | Nieprecyzyjna treść aktu 777 zawęża egzekucję; dla zapłaty przygotuj osobny akt |
Rekomendacja warunkowa: prywatnie okazjonalny, w działalności instytucjonalny.
Jak przygotowaliśmy ten materiał (metodologia i źródła)?
Artykuł opracowano na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów (rozdz. 2a–2b), k.p.c. (art. 777 §1 pkt 4), rozporządzenia RM o minimalnym wynagrodzeniu oraz oficjalnych komunikatów MRiPS. Odwołujemy się do aktualnych wersji akt i serwisów rządowych oraz branżowych opracowań prawniczych. Weryfikacja: kwartalna, z aktualizacją dat i przykładów liczbowych.
Jaka jest oś czasu kroków do egzekucji wydania lokalu?
- D0: wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy najmu zgodnie z jej treścią lub przepisami.
- D+1: skuteczne doręczenie wezwania do wydania lokalu z terminem i pouczeniem.
- D+7/14: po bezskutecznym upływie terminu żądania opróżnienia – wniosek o klauzulę wykonalności na akt 777.
- D+X: po nadaniu klauzuli – wniosek do komornika o egzekucję opróżnienia lokalu.
Długości terminów w żądaniu: 2a minimum 7 dni, 2b minimum 14 dni i urzędowo poświadczony podpis właściciela.
Czym różni się najem okazjonalny od najmu instytucjonalnego i kto może z nich skorzystać?
Najem okazjonalny dotyczy właściciela-osoby prywatnej, a najem instytucjonalny przedsiębiorcy. Oba obejmują lokale mieszkalne i skracają drogę do egzekucji wydania lokalu.
Najem okazjonalny uregulowano w rozdziale 2a ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 19a–19e). Stosujesz go, gdy wynajmujesz poza działalnością gospodarczą. Najem instytucjonalny opisuje rozdział 2b (art. 19f–19j) i dotyczy wynajmujących wpisanych do CEIDG/KRS. W okazjonalnym wymagane jest wskazanie lokalu na wypadek wyprowadzki oraz zgoda jego właściciela z poświadczonym podpisem, w instytucjonalnym ten wymóg nie występuje.
Jeśli jesteś osobą prywatną i masz realny lokal awaryjny, wybierasz 2a. Jeśli wynajmujesz w działalności, wybierasz 2b.
Jakie warunki formalne i dokumenty są wymagane w najmie okazjonalnym i instytucjonalnym?
W obu reżimach wymagane są umowa pisemna i akt 777 §1 pkt 4 k.p.c. W 2a dodatkowo wskazanie lokalu zastępczego i zgoda jego właściciela z poświadczonym podpisem oraz zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (dzień wydania lokalu).
Przykład liczenia terminu: podpis 02/01, wydanie lokalu 15/01, zgłoszenie najmu okazjonalnego do US do 29/01. Zasada: 14 dni od rozpoczęcia najmu, nie od podpisu.
| Wymóg | Najem okazjonalny (2a) | Najem instytucjonalny (2b) | Jak zweryfikować | Konsekwencja braku |
|---|---|---|---|---|
| Akt 777 §1 pkt 4 k.p.c. | Opróżnienie i wydanie lokalu (art. 19a ust. 2 pkt 1) | Opróżnienie i wydanie lokalu (art. 19f ust. 3) | Wypis od notariusza: strony, PESEL/KRS, adres lokalu, zakres świadczenia | Brak szybkiej egzekucji lub zawężenie jej zakresu |
| Wskazanie lokalu zastępczego | Wymagane + zgoda właściciela z poświadczonym podpisem | Niewymagane | Załącznik: zgoda z datą i poświadczeniem | Osłabienie trybu uproszczonego |
| Zgłoszenie do US | 14 dni od rozpoczęcia najmu (dzień wydania lokalu) | Nie dotyczy skuteczności reżimu 2b | Potwierdzenie złożenia/OPO | Utrata ułatwień najmu okazjonalnego |
| Kaucja [× czynsz] | Do 6× czynsz (art. 19a ust. 4) | Do 6× czynsz (art. 19f ust. 5) | Paragraf o kaucji + protokół ze zdjęciami | Spory i opóźnione rozliczenia |
| Żądanie opróżnienia lokalu | Minimum 7 dni (art. 19d) | Minimum 14 dni, podpis właściciela urzędowo poświadczony (art. 19i) | Kopia żądania, dowód doręczenia | Odmowa klauzuli lub wydłużenie postępowania |
Brak zgłoszenia w 14 dni nie unieważnia umowy, lecz pozbawia ułatwień reżimu okazjonalnego.
Jak działa oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 k.p.c.) i jakie skutki wywołuje w obu formach?
W obu reżimach oświadczenie najemcy w akcie notarialnym obejmuje opróżnienie i wydanie lokalu. W instytucjonalnym przy egzekucji zapłaty stosujesz osobne oświadczenie 777 z zakresem pieniężnym.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy oraz doręczeniu żądania opróżnienia składasz wniosek o klauzulę wykonalności na akt 777 §1 pkt 4. Po nadaniu klauzuli komornik prowadzi egzekucję opróżnienia. W 2b najemca potwierdza, że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Dla należności pieniężnych przygotuj oddzielny akt 777 z precyzyjnym zakresem (kwota albo sposób wyliczenia i termin wymagalności).
Jeśli chcesz dochodzić zapłaty czynszu lub opłat w 2b, sporządź osobny akt 777 z zakresem pieniężnym i warunkiem wymagalności.
Jakie doręczenia są skuteczne, a jakie rodzą ryzyko?
| Kanał | Dowód | Kiedy bezpieczny | Ryzyka i błędy |
|---|---|---|---|
| List polecony ZPO | Potwierdzenie odbioru, awizo ×2 | Adres korespondencyjny z umowy | Brak aktualizacji adresu w aneksie |
| ePUAP lub e-Doręczenia | UPO lub potwierdzenie doręczenia | Adres skrzynki w umowie | Brak zgody lub identyfikacji stron |
| E-mail z podpisem kwalifikowanym | Podpis kwalifikowany, logi systemowe | Gdy przewidziano w umowie | Zwykły e-mail bez podstawy w umowie |
W umowie wskaż adresy korespondencyjne i kanały elektroniczne oraz klauzulę fikcji doręczenia.
Ile kosztuje najem okazjonalny i instytucjonalny oraz jakie podatki i opłaty trzeba uwzględnić?
Koszty obejmują akt notarialny 777 oraz wypisy. W 2a dodatkowo poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego. Rozliczenia podatkowe zależą od wybranej formy opodatkowania.
Limit taksy przy oświadczeniu 777: wynagrodzenie notariusza nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia (UoOPL: art. 19a ust. 7 oraz art. 19g ust. 2). Od 01/01/2025 r. minimalne wynagrodzenie wynosi 4666 zł, co daje pułap taksy 466,60 zł netto + 23% VAT = 574,92 zł brutto. Kwota orientacyjna, nie obejmuje wypisów.
Jakie ryzyka prawne i praktyczne mogą wystąpić i jak je ograniczyć?
Ryzyka koncentrują się na brakach formalnych, nieskutecznych doręczeniach i nieprecyzyjnych rozliczeniach. Minimalizujesz je checklistą dokumentów, twardą procedurą doręczeń i protokołem ze zdjęciami.
- Wpisz w umowie adresy korespondencyjne oraz kanał ePUAP lub e-Doręczenia.
- Ustal fikcję doręczenia przy niepodjęciu przesyłki wraz z liczeniem terminów.
- W żądaniu opróżnienia wskaż termin zgodny z reżimem: 7 dni w 2a lub 14 dni w 2b.
- Archiwizuj zwrotki i potwierdzenia odbioru.
- Do wniosku o klauzulę dołącz dowody doręczeń.
- Brak pełnego adresu lokalu i kompletnych danych stron.
- Niejasny warunek nadania klauzuli: brak wskazania wygaśnięcia lub rozwiązania umowy oraz doręczenia żądania opróżnienia.
- W 2b: pominięcie osobnego aktu dla zapłaty czynszu i opłat.
Co jeśli? – przypadki graniczne (współwłasność, zmiana właściciela, podnajem, cudzoziemiec)
- Współwłasność u wynajmującego: uzyskaj podpisy wszystkich współwłaścicieli albo pełnomocnictwo z podpisem notarialnie poświadczonym.
- Zmiana właściciela lokalu w trakcie umowy: nowy właściciel wstępuje w stosunek najmu, zaktualizuj dane w aneksie i w doręczeniach.
- Podnajem pokoi: doprecyzuj w umowie zakaz lub warunki podnajmu. W 2b sformalizuj procesy w firmie.
- Wielu najemców: jeden akt 777 może obejmować wszystkich najemców, zadbaj o pełne dane i zakres obowiązku (solidarny lub odrębne akty).
- Cudzoziemiec bez PESEL: wskaż inny identyfikator (np. numer dokumentu), adres do doręczeń i w razie potrzeby tłumacza przysięgłego.
Gdy nie ma realnej możliwości wskazania lokalu awaryjnego, preferuj 2b i osobny akt 777 dla zapłaty.
Kiedy wybrać najem okazjonalny, a kiedy instytucjonalny i jakie kryteria pomagają podjąć decyzję?
- Status: osoba prywatna → 2a, CEIDG/KRS → 2b.
- Doręczenia i egzekucja: brak realnej możliwości wskazania lokalu awaryjnego → 2b + osobny akt dla zapłaty.
- Operacyjność: rejestry dokumentów i kaucji, polityki RODO → 2b ułatwia standaryzację.
Jeśli prowadzisz wynajem jako firma, procedury i wzory dokumentów przemawiają za 2b.
Jak krok po kroku przygotować i zawrzeć bezpieczną umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego?
Wybierz reżim zgodny ze statusem, przygotuj umowę i akt 777, wdroż procedurę doręczeń i komplet załączników. Prowadź rzetelny protokół i rozliczenia.
Kroki: 1) status wynajmującego, 2) wybór reżimu i wzoru umowy, 3) notariusz – akt 777 §1 pkt 4, 4) w 2a: zgoda właściciela lokalu zastępczego z poświadczonym podpisem, 5) protokół zdawczo-odbiorczy z odczytami i zdjęciami, 6) kaucja – zasady i terminy rozliczeń, 7) doręczenia – adresy i kanały elektroniczne, 8) w 2a – zgłoszenie do US w 14 dni od rozpoczęcia najmu, 9) archiwizacja wypisów i korespondencji.
Checklista – krok po kroku (2a/2b)
- Ustal status i reżim (2a lub 2b)
- Przygotuj umowę i akt 777 (zakres, warunki, dane)
- 2a: zgoda właściciela lokalu zastępczego
- Protokół ze zdjęciami i odczytami, zasady potrąceń z kaucji
- Zgłoszenie do US w 14 dni od rozpoczęcia najmu (2a)
- Doręczenia: adresy, ePUAP/e-Doręczenia, fikcja doręczenia
- Archiwizacja wypisów i korespondencji
Case: zgubione doręczenie i utrata lokalu zastępczego
Właściciel prywatny zawarł najem okazjonalny. Najemca utracił tytuł do lokalu zastępczego, a wezwanie do wydania nie zostało skutecznie doręczone. Rozwiązanie: w 21 dni najemca wskazał nowy lokal z poświadczoną zgodą właściciela. Wynajmujący powtórzył żądanie opróżnienia, stosując fikcję doręczenia i archiwizując zwrotki. Sąd nadał klauzulę na akt 777, komornik przeprowadził egzekucję opróżnienia bez orzekania o lokalu socjalnym.
Przykładowe klauzule w oświadczeniu 777
1) Opróżnienie i wydanie lokalu (2a/2b): „Ja, [imię, PESEL/KRS], oświadczam, że poddaję się egzekucji i zobowiązuję się do opróżnienia i wydania lokalu przy ul. [adres], po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu oraz po doręczeniu mi pisemnego żądania opróżnienia w terminie [X] dni.”
2) Zapłata (dla 2b – oddzielny akt): „Ja, [imię, PESEL], poddaję się egzekucji do kwoty [kwota] z tytułu czynszu i opłat należnych na podstawie umowy najmu z dnia [data], płatnych do [dzień miesiąca], przy czym wysokość świadczenia wynika z [sposób wyliczenia]. Termin wymagalności: [data/zdarzenie].”
Zakres pieniężny wymaga kwoty lub jednoznacznego sposobu wyliczenia oraz wskazania terminu wymagalności.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak, przy komplecie załączników i zgłoszeniu do US w 14 dni od rozpoczęcia najmu. Akt 777 po klauzuli pozwala przeprowadzić egzekucję wydania lokalu.
Przedsiębiorca z CEIDG/KRS. Wskazania lokalu zastępczego się nie wymaga. Dla egzekucji zapłaty przygotuj odrębny akt 777 z zakresem pieniężnym.
Nie. Oświadczenie dla 2b dotyczy wydania lokalu. Egzekucję zapłaty zabezpieczysz osobnym aktem 777 z kwotą lub sposobem wyliczenia i terminem wymagalności.
Nie. W 2b najemca przyjmuje do wiadomości brak prawa do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego. W 2a ścieżka eksmisyjna jest uproszczona bez orzekania o prawie do lokalu socjalnego.
Nie. Obowiązek zgłoszenia dotyczy zawarcia umowy. Po zmianach warunków zadbaj o spójność dokumentów i rozliczeń.
W 2a minimum 7 dni, w 2b minimum 14 dni oraz podpis właściciela powinien być urzędowo poświadczony.
Gdy zmieniają się dane identyfikacyjne stron lub adres lokalu. Aktualizację wykonujesz przed wnioskiem o klauzulę, aby uniknąć wątpliwości formalnych.
Słowniczek pojęć
Źródła (stan prawny na: 01/11/2025 r.)
- Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów – rozdziały 2a (art. 19a–19e) i 2b (art. 19f–19j) – tekst jednolity, PDF
- Kodeks postępowania cywilnego – art. 777 §1 pkt 4 – tekst jednolity, PDF
- MRiPS – minimalne wynagrodzenie za pracę (aktualne wartości 2025)
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 01 listopada 2025 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi profesjonalnej porady finansowej ani prawnej. Prezentowane treści mogą nie wyczerpywać tematu w pełni i nie uwzględniać Twojej indywidualnej sytuacji. Zawsze konsultuj swoje decyzje z licencjonowanym specjalistą, który dostosuje poradę do Twoich potrzeb. Artykuł może zawierać linki partnerskie, z których autor otrzymuje wynagrodzenie bez dodatkowych kosztów dla Ciebie. Pamiętaj, że ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
